中国网地产讯 近日，中海新梅江地块和金地水西印项目规划出炉，两宗地块均为2022年三批次土拍中摘牌的地块，都将打造以改善为主的楼盘。

三轮供地两地块规划出炉

• 中海新梅江地块

2022年天津三批次集中供地中，中海将新、老梅江两宗地块收入麾下，其中，新梅江地块成交总价约28.3亿元，楼面价19767元/㎡，地块总建面约14.3万㎡。

该地块西接中央绿轴公园，东侧与仁恒公园世纪相邻，南侧是天津瑞府。

（地块大致位置）

根据该地块技术经济指标，项目住宅部分总用地面积约10.48万㎡，地上计容建筑面积约13.98万㎡。

（图片来源于天津市规划和自然资源局官网）

项目住宅部分以梦湖东道为界，地分南北——A、B两地块，C地块规划15班幼儿园和一所24班小学。

（图片来源于天津市规划和自然资源局官网）

社区规划了23栋14-17层到顶的小高层产品，共计976户，粗略计算，户均面积约143㎡左右，容积率为2.0。

项目共设置5个出入口，东、西两侧各有1个车行口，其余为人行出入口，人车分流设计。地下机动车停车位1549个，地上机动车停车位97个，车位配比达1:1.7。

（图片来源于天津市规划和自然资源局官网）

新梅江板块近年来发展迅速，片区内规划有大型商业、学校、绿色生态轴，未来将是一个充满活力的高品质的城市生活区域。

新梅江未来将实现地铁全覆盖。目前，地铁1号线和6号线已全线投入使用，未来还规划有7号线、10号线和11号线三条轨道线路。5条地铁形成“四横一纵”的轨道交通路网，极大地便利了区域内的居民出行。

板块内除了与住宅同步规划的2所中学、6所小学、12所幼儿园，并且板块对应河西三片，拥有多所重点中学。

板块内在售新盘大多偏改善，板块内有中海左岸澜庭、中海左岸源境、中海天空之镜、天津瑞府等多个项目在售，成交均价约为36000-43000元/㎡左右。

• 侯台装饰城东地块

西青区的侯台装饰城东地块在2022年连续三次挂牌出让，最终在三批次集中供地中降价约1.02亿元，被侯台集团以7.2亿元摘得，成交楼面价7500元/㎡。

（地块大致位置）

侯台集团后引入金地集团共同开发项目，后者作为代建方参与项目建设。土拍当日，项目案名便已亮相——金地水西印。

根据地块的技术经济指标，项目住宅部分总用地面积约5.13万㎡，居住用地总建筑面积约5.41万㎡。

（图片来源于天津市规划和自然资源局官网）

（图片来源于天津市规划和自然资源局官网）

金地水西印规划了20栋6-10层到顶的洋房产品，部分楼栋带小院，共计户数375户，粗略计算，户均面积约为144㎡，也属于改善型社区。

项目仅在西侧设一个主出入口，人车分流。社区机动车停车位共622个，其中地上37个，地下585个，车位配比约1:1.7。

（图片来源于天津市规划和自然资源局官网）

项目所在的水西板块也是这两年来的购房者关注的热门板块，其一大的优势便是背靠水西公园，生态资源丰富。水西公园总面积约140万㎡，水体面积可达约43万㎡，陆地面积将近100万㎡。

得益于板块优质自然环境，很适合改善、养老居住，同时板块也规划了多宗住宅、商业以及教育用地。 

（水西板块规划图）

（水西板块规划图）

板块内的绿城水西云庐主打高端改善路线，一直以来，单盘热度不减。此外，今年一批次集中供地中，天津城投集团以总价6.75亿元，楼面价17103元/㎡摘得水西云庐南侧的侯台G地块。

地块规划也已释出，项目规划了14栋8-10层的洋房，共256户，粗略计算，户均面积约158㎡，改善属性很强。

综合来看，水西板块与南开区距离较近，交通便捷，承接了市区的部分改善外溢，板块周边路网发达，未来还规划地铁8、11号线双轨交通，出行便捷。

其不足之处也在于多数设施和配套均处于规划阶段，需要大量的资金和时间去实现，短期内的生活配套需要依靠南开、侯台和中北镇等区域。多个改善项目布局重点板块

随着家庭结构的变化、居住环境的更迭，部分人群对居住环境有了高的要求，空间不够、房间数少等催生了新的改善需求。

从今年的市场反应来看，购房者对大面积段的需求明显提升，相对于刚需产品，改善产品需求量正在逐步攀升。

据中指研究院公布的数据，从成交套数占比变化上看，与2022年1-9月相比，1-10月30个代表城市中有17个城市120㎡以上改善型产品成交套数占比提升，其中一二线城市有12个。

2022年1-10月天津商品住宅销售金额榜单中，多个改善项目位列其中：

（数据来源于中指研究院）

• 中海天空之镜

位于新梅江板块的中海天空之镜，主推建面约128-208㎡的洋房产品，全装交付。项目一期已经交付，二期预计2023年6-8月交房。

项目采用大面宽的设计，外立面为270度曲面玻璃天幕，符合时下审美的同时，也保证了各个楼栋采光良好。

• 绿城水西云庐

绿城水西云庐主推建面约103-220㎡的洋房产品，项目均价约35000元/㎡，预计于2023年12月交付。基于其所在区域的潜力和项目自身产品力，水西云庐受到改善群体的关注较多。

• 格调初晴

格调初晴位于西青后梅江板块，项目打造建面约143-211㎡洋房、平墅和叠拼产品，项目叠墅一经推出便大受欢迎。格调素以园林造景为大家熟知，格调初晴打造的欧式园林别有一番韵味。

品质改善项目为何备受青睐？

据克而瑞统计的数据，一线城市主力面积段由90㎡以下升级为90-110㎡，二线、三四线城市140㎡以上大面积产品走俏。90平方米以下三房、140平方米以下四房成交比重转降，尤其是一线城市，90平方米以下小三房占比大幅回落。

从各项目成交面积段来看，大户型占比提升明显。建面约140-180㎡的户型成交占比转增，建面约180㎡以上户型成交占比增加。

刚需产品市场份额缩水，越来越多的改善需求由三居转向四居，购房者对四居户型的需求比例不断提升。

一方面，改善置业的需求不断攀升；另一方面，部分优质改善项目由于其自身的产品价值，以及项目所在区域未来价值的拔升等，使房子更加“抗价”。

信贷政策的放松、多孩家庭购房优惠政策的出台，将刺激更多改善需求入市。随着城市发展半径的不断延展，核心区域的优质改善项目或将更受欢迎。