王珂：

其实他们都是我的前辈和非常好的客户，其实我们朋友之间最希望的是相互之间的启发和建议，而不是说向别人推广，只是刚才顺着往下的说，我想起原来一个场景，我们做研究的时候，一想起CBD的时候，如果把时间往回拉三四十年，那会儿只有炒房，只有工业炒房，等中国加入世贸的时候地跟外国人打交道的时候，这个时候会变成，你会看到工业时代的时候，无论是工业时代还是加入WTO之后，CBD一直代表一个东西，它是效率最高的地方，工业时代的时候是生产零部件效率最高的地方，那会儿工人阶级是领导阶级，到了现在我觉得可能会是一个双向的，一方面是北京原来是几平方公里的CBD，现在展开到14号线，进一步全球化，另一方面我们除了看到这个时候会跳出来四个字，外企北迁，外企像南北迁，尤其以望京为代表的，另外一方面不可忽略的一点，在90年代和2000年初的时候政府是没有钱的，是个穷政府，中国国企也是穷的企业，非常穷，但是现在的话他们的资金很厉害，无论是投资能力起来资源能力是非常强的，这个时候会出现另外一个趋势，沿着长安街会出现另外一个形势，就是央企，原来在各大部委凑活活着的，这几年增长，这种增长也越来越不满足只限制在西部的区域级开始顺着长安街的管道，2011年的CBD的核心区域我感受特别强，这些机构就代表央企业应该是一地域，这个如果表现出来，CBD是一个单项敞开门欢迎外国人来中国过生意，现在变成一个双向，一方面是敞开更大的开口跟你做生意，一方面从一个中国企业而且规模越来越大，投资能力越来越强，纷纷成立驻京办，人民币事实上现在这个时代应该混合了全球化，正处在这样的状态，在这样一个时代下，工业时代是炒房，WTO是以国贸为代表这样的项目，新一代的项目是什么样的，我觉得可能大家每个人会有各自的答案，我觉得现在在承接，我们不愿意把写字楼当做一个简单的房子，它是一个简单的房子是承载着交易，承载着风光的角色，只是一个实体的平台。敏锐地感觉一个趋势，这个时代的趋势，以前是工业，十年前是WTO，现在可能会是一个人民币出海的趋势，这个趋势我觉得是一个我能感受到的更强烈的，也还包括外企在中国更深发展的趋势，这种趋势我觉得混合的状态，可能我们过几年就会感受到北京的写字楼从租金再到售价再到未来的活跃程度，可能是全面赶上上海，以前上海会成为最发达的城市，因为外国人最多，但是现在实际上我相信这几年大家能感受到，见证北京的写字楼租金和售价全面超过上海。

胡飞船：

我还有两个问题，第一个问题分别抛给两位张总你们都是做开发的，刚才王总报告也说一些企业，把CBD一些区域认为是核心区，可能在这些核心区域的话，包括拿地也好，租金也好，越来越难，首先地好了，资源就少了，在这之前来的一些企业已经把地占满了，我们在这样一个处境之下，我们在写字楼可能往外围的，我们可以定义为发展区，核心区域的外围辐射区，四环五环这样的位置，企业怎么样把握好新的一次机会，在北京的市场上，我们怎样去把握四环五环的机会，哪位先说。

张冬林：

是这样，不管是商务还是未来已经成立核心区，现在是资金来源越来越少，开发成本越来越好，对于我们企业来讲在开发这个种商业地块或者城市综合体的项目，其实我们最核心的思想还是在于看这个区域的发展或者说我们还是尽量往这个核心区来做，因为毕竟城市综合比在国内的发展机会更多还是依托于区域的发展，我们在这个望京的项目，时间比较早了，同期的，我们选择在去年重新启动，其实更多是看中了整个市场，目前这个市场的写字楼产品目前的现状，和我们基于对未来两年的市场一个走势，所以我们在去年重新启动了这个心目，对于后续在选择开发地点核项目的时候，我觉得就我们企业特点来说，我们还是往这个城市核心区来考虑，刚才您提到二三环或者延伸到四环如果再往五环走的话，刚才大家在报告里面也提到了，地铁14号线就是一个很明显的例子，我们看它潜在的发展到底在哪儿。

张胜：

我们骏豪的项目没有在四环以外，我来北京不是很长，没有思考这样的问题，就我们这个项目由于定位核心区，地理位置非常优越，我们觉得新的时代来临了，不管这个时代额也许是好，也许是好，不管是国际的中国的带来的机遇，还是内部领导人的办法，新时代的来临是显而易见的，我们只有努力去打造能代言这个时代，争取打造这个时代的产品，做到最好，做到极致。

胡飞船：

最后一个问题，我想问一下两位基金的，首先就是说现在这种市场博弈之间，有一些写字楼的项目，你们是怎么看待的，你们在挑选这种优质写字楼经营投资的时候，主要考虑哪些方面？以及他们在将来的市场博弈当中对他们的建议是什么？

许良飞：

先替两位张总回答一下问题。我的建议是你们俩都有这么好的项盖好了，没卖到，在自己手上，这是最好把握市场机会的方法。因为在五年以前，CBD很多写字楼也是，当时卖多少，主力的价格是在2万8到3万，这个价格在当时大家觉得太贵了，写字楼能卖这么贵，很多人买了觉得亏死了，但是五年以后去回顾这个价格，所有卖的都人都后悔了，就是扛五年的贷款，扛过之后，日子多好过，所以给两位张总的建议，这么好位置的写字楼就放在手里，别卖，怎么变成金融产品，让王总卖金融产品，而不是卖房子这么老土的产品。投资一个写字楼看的因素特别简单，就像王总举的例子，我们只看那些衣服穿成什么样子，我们选择都是很好的阿玛尼，普拉达，给个建议我觉得在中国目前的市场，金融环境里面，我们去做商用物业的金融产品，已完全成熟有无数的办法可以实现在原来只能靠卖房子实现的目的，如果在这方面开发商也好，做投资也好，望京也好，想办法，我觉得这样的机会越来越多，而且眼看刚才这位张总也说了，做商业物业的好时代马上就要来临，我相信已经在不远的将来，那时候价格可能会比现在更好，这种方式可能是一个最最好的方式，大家可以看到在全球做不动产方面像中国目前这种状态很好。写字楼商场，非常少，可以像他们学习，这是最好的一个解决之道。

陈方勇：我对许总的话感受挺深的。之前我们首创手上有几个比较好的写字楼，后来卖掉了现在非常后悔，因为买家卖家都是我最好的朋友，买家说这是他做的最好的买卖，因为就在央视对面，那边住宅都卖到十几万了，当时首创内部还觉得终于把包袱甩出去了，大部分开发商只会住宅做商业住宅不得以，做完了不知道卖给谁。北京好区域都有楼，金融有两个楼，有一个做酒店，中关村扩张了。现在回头想，许总的建议是非常对的，好物业卖回来再想买回来是基本不可能的。投资看什么我觉得投资，写字楼是最简单的，像酒店也好，商场像平安，就是商场是不确定的因素的，对能力挑战非常大的，唯一是写字楼，其实写字楼是金融机构，写字楼是现在唯一品类里面最稳定、最安全的产品，包括SOHO也好，高和也好，我跟许总聊过很多，他说你看人家煤老板挣的钱暴利比你多，为什么愿意买北京的写字楼，包括有个案例，我见过那个买家我不后悔，我在三里屯没开，看起来我是亏，但是是值的。我因为现在出来做商业基金，我觉得就我们来说，投资商业物业无非两个选择，无非是持有，无非是散售，然后我的现金流压力减轻掉，商业街，万达的商业街卖要了，现金流回来了，但是什么物业应该持有，而且这个价值是可以不断重复，其实现在是一个金融资本对资产的持有欲望更强烈，最近北京几个大买家，现在拍一些金融机构，很多资本只要有好物业愿意买下来,除了卖还可以用别的方法来组织，但是可能会把王柯的生意抢掉，我觉得这个无所谓，因为这个我在上海跟一些SOHO出来的朋友聊，其实包括他们也在做转型，从散售转持有，这个是我们的大方向，未来销售市场会慢慢萎缩，真正的大市场是大财富管理时代，全民在做金融投资，现在只是缺乏个好的金融产品，如果有好的产品能对接优质的物业，有些物业没必要，这是短期的，很简单的老牌的楼卖完了，自己的物业做不了主是很悲哀的事。