嘉宾对话：

主持人：新浪乐居商业地产运营总监胡飞船对话嘉宾：誉翔安地产合伙人王珂骏豪地产集团营销管理中心总经理张胜佰仕信基金董事长陈方勇诚盈中心营销总监张冬林 中国平安不动产（北京公司）总经理许良飞胡飞船：

大家好，非常荣幸能担任本次论坛的主持。关于王总的报告，有两个感觉，一个是另类，一个是震撼。方式确实是挺另类的，因为一般的报告都是从开发企业的角度，租金，特点去分析市场,王总的报告方式另类在于他是从一个租户、企业的角度看待这个问题。那么第二个另类的地方就是他的角度就是刚才说的从租户的角度考虑这个问题，说到震撼就是他里面有大量的数据，刚才王总用蚂蚁理论说明他们做报告的初衷，很好的把报告里面的东西做得非常充实和扎实，这是我觉得非常震撼的地方。

今天我们的话题就聊北京写字楼市场，我觉得这个话题比较大，但是我们要有一个角度，首先我觉得一开始要不然就从刚才王总的报告开始，刚才我说一下我对这个报告的感受，不知道各位嘉宾是否还有别的解读，我们从最左边的张总开始，可以先介绍一下公司的情况。

张东林：

我们是一家房地产开发企业，王总这边誉翔安是我们的销售方的合作伙伴，当初我们在选择这个项目合作伙伴的时候，也是很大程度上基于王总对于北京的商办物业的解读，他的思想跟我们之前对项目的认识和想法有很多的契合，也是促进我们这次的合作。这个项目在去年启动之初的时候，我们也在考虑我们到底要打造什么样的产品，这个产品的出发点在哪儿，因为这个项目作为一个销售型的写字楼来做，最初做概念规划以及设计任务书的时候就考虑这个项目未来的终端客户是什么，到底在哪儿，销售型写字楼有一个非常大的矛盾，它面对的客户,投资户和终端使用客户之间造成的一个面积和售价的矛盾，我们在针对投资户的时候一定要控制总价，面积越小，卖得更快，单价可以创造更高的价，但是对于终端用户分割越是小的面积，楼的品质一定是下型的，价格一定上不来，这样的现象在北京比比皆是，对于我们来说，在努力找这个平衡点，既能销售，又能最大程度保证未来产品的品质，所以我们在设计之初就是在考虑我们客户种类和来源的时候，跟王总在报告里面提到，目前终端客户有几种分类，按照客户规模，它的需求，根本需求到底在哪儿，落实在我们项目上我们发现有很多具体的点能够契合一些终端用户的需求，这些点在哪儿？之前有日传一个段子，某广告公司由于搬家导致很多一线人员流失，为什么？由于交通原因，公共交通部不太发达的地方，这些一线员工它的生活成本，工作成本都增加，所以有这么不太好的局面。对于我们项目来讲，刚才提到的地铁14号线，我们项目就在14号线无缝接驳的，这站出来直接到我们项目地下的，我们有这样的先天优势，同时包括其他的公共交通或者城市快速路来解决北京首堵的局面，望京也是大家比较看好的区域，这些先天优势我们占了一点，还有包括在产品设计的时候，我们到底要取舍哪些部门，我们的平面布局，最终的选择结果还是按照比较传统的方式做的四四方方的一个，可能这个跟大家做不同的项目有关系，对象我们来讲也是考虑终端用户的实际使用，包括我们电梯，最终可能选择第三个还是用类似于这些硬件的配置，从这些产品的细节，来更多地考虑我们以后为了终端用户，就是刚才王总提到的应该是PE，VC以及IPO，这几种可能成为我们客户的重点，总部型企业我们之前也接触过，总部型企业有些特点正好印证了刚才在报告里面王总提到的一些，我们之前接触的一家世界500强的公司，跟我们在谈合作，想考虑我们的产品，它现在办公是在上地，但是同时又并购了一家中关村的外企，这个时候它需要有扩租的需要，和扩大使用面积的需求导致他们现在要买楼，因为他们现金流比较充足，把现金流变现，国内的现金流出境的时候是比较困难的，所以它只能作为资产的一些，这个时候它的选择点，它把北京划成一个三叉点，西北方向是上地，中间是中关村，东北方向是望京，考虑区域就在这三大区域里面去考虑，也是代表了一部分总部型的企业在选址和需求上的一些考虑，所以我觉得刚才听王总的报告跟我们这个项目的出发点和考虑也是契合度非常高。

胡飞船：

谢谢张总，张总马上结合自己的项目把王总的报告融合进去了，对于自己的项目定位非常准，就是定位到VC、PE还有IPO这种类型的企业为主，我再最后一个问题，刚才在王总的报告里面说个这三个类型的企业在CBD的区域跟我们想的比较相反，它在经济表现不太好的情况下都没有搬走，那么您的项目在望京，在这个区域，如何去吸引这些企业过来？

张冬林：

核心区域租金涨得比较快，但是中小型的公司非常坚挺，承受租金的能力非常之高，对于我们来说作为城市非核心区，望京是城市非核心区域的典型，我们并没有希望这样的公司从CBD搬过来，简单来说不管是CBD租金涨到多少，这些公司一定会留在CBD，因为它的生存机会就在CBD，包括一些出口单位，我们更多考虑这个区域和一些目标客户群，我们的目标客户在哪儿，刚才您提到的企业我估计不是我们的项目能解决的。