我们经常听说逃离CBD，大公司外迁，或者租金非常贵，北京最贵的地方已经贵到600块钱每平米每天以上的价位。我们就想，用我们这两个工具来观察一下CBD的企业等到底是什么样的。我们选了将近900家CBD企业，详细地了解这些企业的经营范围，包括注册资金的规模、经营状况、它使用写字楼的面积大小等一系列的几十项指标来比较，我们看看是不是能够得到一些跟传统的调研报告和研究不一样的地方？说到这来插一句对我有影响也是构成这件事的起因的一句话，就是陈丹青曾经说，美国之所以艺术发达，是因为它有整个生态系统，它的体系是安全和稳定的。在纽约有几千家画廊，每时每刻都在筛选新的艺术家和比较好的作品，有这样一个淘汰机制，经过这种严格大量的筛选，最后进到艺术馆里作品都是非常棒的。我们作为一个销售商，一个卖房子的，在殿堂里面不算一个高端洋气上档次的产业链角色，但是我们心里面觉得不踏实，因为每次去跟客户讲，简单去说“放心吧，这个房子肯定将来会涨”，其实经不起推敲的，我们心里面有这种顾忌的。所以基于自身的需要，我们认认真真踏踏实实把这些企业分类、收集、归纳，最后得出来的肯定是跟一些传统的调研报告结论不一样的东西，在这拿出来跟大家分享。

我们做了四个假设：

假设1：CBD写字楼市场的大小租户当中，总部和IPO型企业这类大租户是否在CBD区域内占有绝对主导地位，而VC和PE型这类小租户企业从该区域内出局？

假设2：企业在CBD区域租赁写字楼所支付的年租金，起步价是多少？

假设3：总部和IPO型大企业租户，在CBD租金高位运行的情况下，其租赁需求是否已出现企业不同功能的剥离？

假设4：CBD或者CBD外围区域写字楼租金未来上涨的机会有多大？

经过调研和分析，针对以上假设，我们得出以下四个结论：

结论1：CBD租金长期处于高位，大型企业租户（央企为代表）贡献面积，而“倒爷”型、企业驻京办事处类型的企业租户贡献租金单价。

结论2：东三环核心区办公年租金起步价近百万，”中国合伙人”在CBD生存不易。

结论3：世界500强型大企业强势地位不保，主力部队逐渐从CBD核心区撤离。

结论4：大企业“前店后厂”租赁格局，将推动CBD外围区域市场租金上涨。

 第一个结论，我们在调研中发现，CBD写字楼，最大的租赁面积是以总部为代表的这些企业，另外还有两种企业，它们的办公面积大多也就是在200到400平米这个范围，奇怪的它死也不走，租金涨了，还不走，我们仔细去看他们的经营范围和内容，包括一些可能的企业内容，最后归类发现，有一种公司可以定义成“倒爷”类的公司，包括金融的服务业、中介机构以及各个类型的中介机构。第二种就是企业驻京办，在CBD区域有大量的不论是外国的还是中国的“驻京办”，办公面积比较小，基本上是以办事处的形式出现在国贸和各大写字楼，这些外资公司并非世界500强，不是很特别知名的外国企业，还有一些央企办事处会驻扎在这儿。这两种租赁面积非常小，200-500平米是主力面积，CBD的高端价很大程度是由这两种企业来贡献的。CBD的租户是由大型的央企和超级公司构成，会形成一个结论，大企业贡献的是面积，倒爷型的贡献的是CBD写字楼的单价。

第二个结论，就是创业的起步价到底是多少。我们看这个架式,看这个比例关系，如果大型企业不外迁，如果说这些倒爷类的公司和这些驻京办还继续保持，意味着写字楼的资金长时间保持一个比较高的位置，大公司越来越扩张的速度快于小公司，会导致一个问题，本来会腾退出来的面积，被大公司的扩张出掉了，小公司想出来创业，我们核算了一下面积，我们估计的现在基本上维持在，这个表能看出来，还能维持在一个50万内的租金在北京CBD范围还是能活的，这个趋势越来越奔向于100万，就是100万的年租金在CBD想创业做公司的一个基础，财务上的。这个趋势比较明显，所以《中国合伙人》这个电影拍出来还是挺合适的，再晚两年拍成本更高，这说明中小企业的起步创业的起步价是很高的。

第三个结论，我们知道大型的超级公司，是有一个很强的品牌，都很强势。早在70年代，品牌500强，招商引资，这个时候政府会给你特别优惠，提供特别好的条件，对于超级公司有一个很强势的品牌套利，通过品牌的强势，获得一个更好的资金，更好的租赁条件，包括租期，地点一系列的覆盖条件，曾经最强势的是LV，不出租金，不出装修费，因为很多品牌装进来对其他外围资产是有好处的。其实仔细想想CBD的成长史，也是超级公司在中国品牌套利的一个过程，这个过程伴随着资金已经上涨到这样一个高位，伴随着在城市的外围成熟度越来越好，实际上它的第一个品牌套利的过程，我们感觉是即将结束的。

第一轮的CBD的套利已经结束了，他们转而会通过一些非相关的交易部门，这些外迁，他们可能会去北京其他的地方做品牌套利，我们现在最直接感受是望京，大量的优质企业在的望京，开分支机构也好，总部也好，不单是外资的500强，这里面还混了中国非常优秀的大企业，这个时候留给CBD的，为了大企业的主力部队，如果说这个公司他的人头分布，有一部分用来谈生意的，我们叫做销售部门，这是叫交易部门，还有一部分叫做后台部门，后台的服务，这些人口非常非常庞大，占据的办公面积最多，还有就是正常的职能部门，实际上伴随租金上涨会助推一个问题，这些超级公司会把自己的公司分解开，交易部门还会留在CBD，因为CBD的交易机会太多，效率太高，地缘关系还是保持非常强势，但是它本身需要在CBD找一个位置，但是这个公司需要个5千平米的公司只会给CBD贡献500平，300平，剩下大部分的面积会顺着东三环这条线向北或向南延伸，把后台部门，非交易部门，不需要谈生意的人放在成熟度不差，但是租金成本要低得多其他的区域，比如望京线。