胡飞船：

有请许总，你对北京写字楼市场，以及王总的报告有什么新的看法？

许良飞：

我现在在平安不动产公司，这个公司主要做一些商用物业的投资，我们也做一些房地产金融方面的业务，主要是两部分。因为是做一些商业物业类的投资，看的是一些北京的写字楼多一些，也是一直在研究这个不同的区域，就是买楼在什么位置，讲到王总的报告，之前就有发给我，我也很认真研读了，我认为就是到目前为止我看到的从租户研究方面最专业的报告，因为大家以前看到的跟写字楼有关报告他们绝大多数对外发布的广告都是从供应的角度分析写字楼的市场，像这样很专业从客户的角度，从租户的的角度分析写字楼的市场，这样的报告很少，如果有也是付费的，买了以后才能看到精华的部分，让王总这样的免费能让大家看到的很少，背后收集这些数据，分析，做出结论，要花很多的精力，从这点我觉得王总是比较另类的，报告只是非常专业的一个客户分析的报告。

从他得出的结论来看，并不诧异，这样结论在北京这样的写字楼市场可以清晰地体现出来，早就有一些公司从CBD搬出去，一些公司又搬到CBD里面去，在CBD里面形成这样的客户群并不奇怪，这样的构成。在全球跟北京一个级别的CBD机构越来越趋同，北京的CBD机构只是越来越像纽约，东京，因为在全球都是这样的，都是做中间人生意的利润最高，做投行这样的利润最高。这样的公司又都是靠人来赚钱，所以它的员工也比较多，办公面积需求也比较大，这样的公司赚钱的机会都是靠别的公司来生存，所以它属于产业链的最上端，所以它的承受能力比较强，它一定会留在CBD，这是必然趋势，只是王总是分析的方法得出这个结论来。我觉得去看一个写字楼的市场，或者真正在CBD管理一个楼，这份报告确实是很有作用，不管是在北京哪个区域做这样的写字楼项目，你是开发商也好，运营商也好，物业也好，只要你是参与者，你可以看到你的客户发生变化，你对它提供什么样的服务，提供什么样的产品，都会有非常的意义，包括在刚才看到的CBD外围望京，亦庄，这样的一些区域，可以得出一些非常有意义的结论，对所有的写字楼参与者很有意义，其实分析一个写字楼的运营或者写字楼整个市场来说，还有一些角度，如果有可能大家也可以去看一看，因为我以前也做过一些写字楼的运营管理。

因为在做投资，从本质上来讲去做一个写字楼的投资，管理写字楼，是一个现金流的管理，跟管理金融资产是一样的道理。怎样管理这个现金流？所有的人都知道一条什么样的现金流是最好的，肯定是平滑的，向上的是最好的。所有的人都希望金融资产也好，都希望一个上升的平滑的曲线，怎样在写字楼的运营当中，管好一条曲线，对运营者开发商所有的参与者最大的挑战，你只能去分解，怎样去分解这条线的构成，每个细节都去做到。分解到客户，王总这点已经做到非常优秀了，每个参与者都应该对自身参与的客户做细致的分析不同的生命周期，行业的类别，承受的租金，都需要仔细去分析，这样的话才能把握好，让他承受的资金能力也越来越强。这样你收到的钱也越来越多。

还有一些因素，我们一般说是客户的，还有就是资金，周期，租约。这些都不是一个简单的静态的概念，是一个动态的概念，资金周期都是一个动态的，租约也要变成动态的，只有所有这些因素综合起来。举一个其他方面的例子，周期，一个写字楼如果想保持一个平滑的线，周期没有组合好，肯定会出现在某个时间突然之间的曲线往下降，因为所有的租期，70%，80%的客户在同一个年份某个时间点断期，你会收不到钱，这时候现金流是缺乏的，所以租期要做的，跟你签的租约，很好很平滑的，你的主力客户租期是三年，希望你每年到期好管理，你的主力客户都是五年，三年，其他各个方面也是一样的，从动态的一个角度去考虑，能够很好地管好自己，王总确实在这个行业非常非常优秀的，把一个其实是运营管理写字楼非常核心的事情让大家都能知道，我觉得做这样的事情可以开放给大家，是非常不容易的，很多人都是偷偷摸摸做，做了以后不告诉大家。

主持人：

许总从另一个角度给我们一个思考。写字楼不光是考虑租户的问题，可能还有一个很重要的问题，它在运营管理中它的资金，现金流的走向，陈方勇：

我对写字楼的感受很深，我们的公司可能现在按照VC定义，当时可以选华贸公寓楼，我们租下来是50万，现在租是100多万，还有就是一些VC公司如果不高的话，甚至在住宅楼里面去选。刚才王总说的运营场所，我们觉得一方面考虑到租赁成本，另外一方面考虑到我们公司，因为我们做投资基金的，考虑客户的需求。甚至员工的需要，我们作了一个分析，不同的地段，员工的招聘成本，员工对工资的接受度的部分，但如果去一个差点的公司，可能觉得我必须得现在有一个要求，这个感触蛮深的，因为我们这经营比较成功的案例，可以借鉴一下，他的标准做得很棒。另外租户都是驻京办的，星外我的房东，在努力去控制他的卖户，散户也是大散户，这样很好地控制了，这是很受启发的案例，可以说说我大概的背景，我在这行做了十几年，一直在琢磨这个事情，最早是在首创的，我觉得王总的报告最核心的一点是抓住了这个商业地产跟住宅最大的区别，商业地产的销售一定要投资回报的，你的买家，租户看的都是自己的收益，这几年在做一个研究，就是说商业地产很多，无论是写字楼也好，本质跟王总提的让你的租户赚到钱，写字楼还好，最典型的是购物中心，在北京看到很多很好的地段的购物中心像西单都做黄了，我觉得这个里面的商户挣不到钱，挣不到的钱公司位置再好，也是没有价值的，刚才王总提到这一点，从租户的角度看商业价值。我们当时组织一个研究，在北京除了CBD和金融街这种核心区，有没有别的机会，我们重点研究了望京、丽泽、通州，做了比较，为什么望京看起来像异军突起了，我们对望京对产业转移的定位比较准，有些定位进入总部不一定，CBD跟金融街是大家固有的印象，我家住在西五环，为什么非得在那儿选择，不在那儿，因为你不是在主流圈，被淘汰了，我觉得刚王总说的倒爷模式，倒爷这个模式，如果宽泛一点来说是大量存在的，我们干的也是倒爷的事情，我觉得这恰恰是中国最大的生存机会，因为你不是官，我是草根出身，不是官二代，也不是富二代，一定是做这个，一个群里讨论的事情，就说中国干什么事情，要用民间智慧跟官方资源结合，这是大家的生存机会，这是很正常的，因为很多资源是体制内的，受了某种机制的限制是不流通的，但是民间有大量的机会，我更多靠一些发现的机会点。我大量往金融转型，我们慢慢发现地产很多机会来自于金融的渠道，特别是商业地产，就是写字楼的人，买完了东西是金融属性的东西，代表现金流，包括最近看的一些地王出现，有些内幕我知道一点，这轮地王很大的特征是有资本推动的，后面的资本是金融资本往里注入，包括北京现在的写字楼租赁市场为什么这么火，我接到朋友的消息说只要北京有写字楼，四环内，就拿，发现这种情况，就是现在有点这种，你只要出了一个就消化了。我们曾经也想过，有没有必要走出北京去一些二线城市看看，但是后来发现真的还就在北京有这个机会，北京有各种需求层次，因为我们去大连看过，去长沙看过，去青岛看过，发现它很好的地段做标准很高的写字楼，像杭州做得很棒的写字楼，这个东西根本卖不动，价也上不去，我们当时按中介来算，除了北京上海之外这两个地方，别的地方都是峰顶的，武汉的价格基本是是一个峰顶，就是因为它的总部的承受能力系有限的，它有很多地方企业做得好的，万达大连总部，做得好一定会搬到北京来，刚才说淘宝，我最近知道地王是福建企业拿的，很多福建企业把总部搬到上海了。这么一个趋势，国内总部企业还有金融机构正式推动。以前像CBD的主力，外资500强变弱了，我觉得很值得研究的，我今天今天的报告虽然另类，反而是很主流的观点，抓住客户的驱动才能找到机会，你是干投资的，你要想去跟别人拼地王吗，还是提前发现机会，以前有人发现14号线布局，有人发现这个布局，可能这个机会更大，应该是一个很好的参照。大概就说这些。谢谢。

胡飞船：

从北京聊已经扩展到了全国，为什么有的企业总部在其他城市，为什么都要往北京跑，解释了这个问题，刚才在台下也跟王总聊到这儿，这就是北京的另类之处，张总您来聊聊。

张胜：

我来自骏豪地产。我要说什么的话他们都说光了，就说一点，王总不太另类，为了方便他说话，他说了另类解读的词，直截了当抛出自己的观点，我也顺这这个思路解读一下CBD，因为CBD我们的另类解读，我的观点也许是非正统的，我看来更多是一种形象，是一种中国被国际化的形象或者说中国国际化的形象，因为我不是北京人，我第一次来到CBD还是很震撼，这么多高楼林立，有乡巴佬到大城市的感觉，为什么CBD不管是资金还是它的消费不动产这么昂贵,很简单，没有一个大型的企业特别是国内的企业，如果能入主CBD就代表国际化了，是能代表中国的甚至国际的一线企业，才会去付高昂的租金做这样一件事情，难道仅仅是一个交通方面，难道是因为习惯在这儿办公吗，不是，是有很多政策的引导能够代表中国商务形象。王总的结论，我觉得中国前十年的国际化，我也是另类解读，为了国际化而国际化，被别人国际化，在这个时代，当习上台以后一个新时代的开始，是否中国的国际化要开始，这个我们可以探讨。我们集团开发了广场，现在正在动工，我们请马云松做了一个城市山水的概念，把中国传统的文化用现有的手法进行充分的表达，我们试图建设一个能代表国际化的一个真正国际化的一个城市作品，我们这个区域本身也是和CBD千丝万缕或者就在CBD区域内，很近，我们就在旁边可以看到、中央电视台，凤凰卫视，这样一个区域是否在CBD注入新的时代的象征，或者新的CBD形象的一种标志，如果说我们从这几年开始，我们的国家的CBD的性质在慢慢地转移和改变的话，它的租金会随着新一轮的发展，也许是上涨而不是停止甚至是下降，这个我今天先说出这个问题，大家可以思考一下。

胡飞船：

把这个话题抛给王总，您对于几位嘉宾对你的报告更深层次的补充解读您有什么看法？