现任百德能证券董事总经理的刘志敏先生，自从1976年大学毕业加入怡富后，就一直在证券行业打滚拼杀，见证了三十多年来金融界的风风雨雨。

对于今年多家内房企赴港上市以求融资，刘志敏认为，房企上市并不代表着成功。“上市不是一朝一夕的事，而是一个长期的事。”

他还表示，有一些房企只是上市时拿到一笔钱，然后就不管了。一年后，可能还达不到招股书里的承诺。“很多公司一上市股价就跌下来了，他们上市募集到的钱不是做以前招股书里面承诺的事情，而是做别的事情。”

他认为，房企这种只谋求上市的现象很可惜，会使投资者对未来来香港上市的国内公司越来越缺乏兴趣。

对于海外融资热潮的问题，刘志敏说：“不要觉得美国人很笨、香港银行家很笨，别人借钱给上市房企是因为看到房企有能力还钱。”

同时，刘志敏对于中国房地产行业的未来表现得很乐观，他认为：“房地产还是有很长的一条路要走，现在城市常住人口只占总人口的52%，日后可能会达到70%甚至更多。而且五年、十年后，今天的房子可能又旧了，需要进行翻新，所以房地产还是一个很重要的行业。在未来房地产的发展中，城镇化还会起到重要作用。”

以下为观点地产新媒体对百德能证券董事总经理刘志敏先生2013博鳌房地产论坛专访实录：

观点地产新媒体：在马来西亚、新加坡、泰国等东南亚国家开始出现中国房地产企业的“身影”，您怎么看待内房企海外扩张的热潮？中国人海外置业的前景如何？

刘志敏：海外房地产开发是一个非常好的办法。现在国内买地会有些困难，买了地建好房子卖出去的时候，价格也会受到限制，所以会有一些非常成功的国内房地产企业去海外发展，现在有万科到新加坡，碧桂园到马来西亚，他们选择了政策比较宽松、发展前景比较好的区域开发房地产，很不错。

而且，不仅仅是在新加坡、马来西亚、泰国这些东南亚国家，也有国内房地产企业在美国、英国、澳大利亚等西方国家投资。

值得注意的是，在海外开发房地产存在国内资产增值税的问题，还有海外招募劳工方面的问题，不同城市对房屋建造的不同要求等等问题。