现任百德能证券董事总经理的刘志敏先生，自从1976年大学毕业加入怡富后，就一直在证券行业打滚拼杀，见证了三十多年来金融界的风风雨雨。

对于今年多家内房企赴港上市以求融资，刘志敏认为，房企上市并不代表着成功。“上市不是一朝一夕的事，而是一个长期的事。”

他还表示，有一些房企只是上市时拿到一笔钱，然后就不管了。一年后，可能还达不到招股书里的承诺。“很多公司一上市股价就跌下来了，他们上市募集到的钱不是做以前招股书里面承诺的事情，而是做别的事情。”

他认为，房企这种只谋求上市的现象很可惜，会使投资者对未来来香港上市的国内公司越来越缺乏兴趣。

对于海外融资热潮的问题，刘志敏说：“不要觉得美国人很笨、香港银行家很笨，别人借钱给上市房企是因为看到房企有能力还钱。”

同时，刘志敏对于中国房地产行业的未来表现得很乐观，他认为：“房地产还是有很长的一条路要走，现在城市常住人口只占总人口的52%，日后可能会达到70%甚至更多。而且五年、十年后，今天的房子可能又旧了，需要进行翻新，所以房地产还是一个很重要的行业。在未来房地产的发展中，城镇化还会起到重要作用。”

以下为观点地产新媒体对百德能证券董事总经理刘志敏先生2013博鳌房地产论坛专访实录：

观点地产新媒体：在马来西亚、新加坡、泰国等东南亚国家开始出现中国房地产企业的“身影”，您怎么看待内房企海外扩张的热潮？中国人海外置业的前景如何？

刘志敏：海外房地产开发是一个非常好的办法。现在国内买地会有些困难，买了地建好房子卖出去的时候，价格也会受到限制，所以会有一些非常成功的国内房地产企业去海外发展，现在有万科到新加坡，碧桂园到马来西亚，他们选择了政策比较宽松、发展前景比较好的区域开发房地产，很不错。

而且，不仅仅是在新加坡、马来西亚、泰国这些东南亚国家，也有国内房地产企业在美国、英国、澳大利亚等西方国家投资。

值得注意的是，在海外开发房地产存在国内资产增值税的问题，还有海外招募劳工方面的问题，不同城市对房屋建造的不同要求等等问题。

海外房地产开发竞争会比国内更激烈，新加坡政策很开放，泰国的所有权使用年限比国内短只有60年，这些都加大了竞争的激烈程度。

观点地产新媒体：今年以来，已经有五洲国际、当代置业等多个内房企在香港上市，您认为成功的原因是什么？未来房企在港上市前景如何？

刘志敏：房企上市但不一定就代表成功，上市之后还有很长的一段路要走。

有没有跌破发行价是一个问题，一年后有没有达到招股书预测的利润也是个问题。上市不是一朝一夕的事，而是一个长期的过程，公司良好的长期经营也可以吸引到投资者。

有一些房企上市时只是拿到一笔钱然后就不管了，股票价格是什么样也不管，这种现象很可惜，这会使投资者对未来在香港上市的国内公司越来越失去兴趣。也有很多公司上市之后，达不到招股书里的承诺，所以，很多公司一上市股价就跌了下来，他们上市募集到的钱不是做招股书里面承诺的事情，而是做别的事情。

上市成功的公司当然也有他们的特点，投资者会对上市房企的这些特点进行研究，研究他们上市以后能做到什么程度，觉得赚钱才会买上市房企的股票。房企的管理者要明白投资者要求的是回报率。

像百德能证券曾为SOHO中国做顾问工作。客户喜欢他们北京的项目，所以投资了SOHO中国的股票。现在SOHO中国也在上海发展，投资者喜欢他们的发展概念，所以还在继续投资他们的股票。

此外，百德能证券也为富力地产做过顾问。富力地产重点集中在广州，有投资者看好广州市场，所以也投资富力的股票。富力地产上市已经很多年，可以说是很成功的。

世茂也是这样。最初是上海地区的龙头公司，现在也在向北京等城市扩张。

观点地产新媒体：有一些香港投资者对国内房企表现得不是很有兴趣，是不是说现在房企在香港上市的前景不是很好？融资趋势会不会发生变化？

刘志敏：这不是香港上市前景好不好的问题。假如管理层不能给投资者信心、不能帮他们赚钱、不能很规范地根据招股书的概念操作的话，就没有人会有信心。决定投资者信心的还是企业自身的经营情况。

而且，不要说国内的公司，俄罗斯、韩国、澳大利亚的公司都会来香港上市，将来肯定还会有更多中国公司在香港联交所上市。香港和大陆关系很紧密，一旦上交所、深交所IPO暂停，一定会有中国公司寻求海外上市，包括香港、新加坡。

除了上市、贷款之外，国内公司也可以来香港发行可转债，寻求私募融资等等，甚至可以成立一个中国企业高收益债券市场。

总的来说，海外融资趋势还是不会变。但不能集中在一个地方，风险需要分散化。。

观点地产新媒体：现在量化宽松取消的消息甚嚣尘上，会不会对房企海外融资造成影响？

刘志敏：不要觉得美国人很笨、香港银行家很笨，他们借钱给上市房企是因为看到这些房企有良好的偿债能力。

假如房企给投资者提供14%或者更高的垃圾债券，投资者却不接受，原因不是垃圾债券利率的高低，而是看借给房企的钱能不能收回。

房企的净资产负债率是很重要的。现在香港地产公司净资产负债率差不多是25%左右，银行觉得再借钱给他们没问题，他们两三年就可以还钱。但是，很多国内的地产公司净资产负债率很高，可能会出更高的利息才能借到钱，或者也需要多一点的担保。

观点地产新媒体：房地产和金融的关系越来越紧密，房企要怎么寻找发展的突破点？

刘志敏：房地产公司和金融公司的关系永远都很紧密。开发商要买地，他们可能只有30%或10%的资金去拿地；买完地就要建住宅或者商业项目，就要向银行借钱；建好之后卖房子，买家也要向银行借钱。

但是房地产和金融的关系也不会过于紧密。银行是受中央银行管制的，所以银行也不可以借太多的钱给房地产。于是房地产公司也会发行一些债券，或者多做REITs，把项目重组、分拆出来。美国、日本这条路做的很成熟，中国房地产市场以后也应该会这样走。

观点地产新媒体：调控政策仍然以限购、限价、限签等行政手段为主，但房价一直还在增长，应如何看待调控政策的作用？

刘志敏：国内在购房方面有诸多限制，但是还是有很多人需要买房。现在一、二线城市的房价都在上升。所以说，供应方面是重点，要多推出些房子。

在香港和新加坡，主要是通过税收手段进行调控，包括增值税和印花税，但是做起来并不容易。要多给市场投资者投资产品的选择，这样他们就不只是投资房地产，这个问题也需要一点时间来解决。

观点地产新媒体：中国经济正面临改革与转型，房地产行业在新形势下如何保持增长？并在经济改革中扮演什么角色？

刘志敏：房地产的发展更多的还要看政府的政策导向，要看整个中国在拉动经济上能否保持平衡。倘若只是靠地产发展是不能持久的，需要在交通建设、农业、环保等方面协调发展。

环保方面加大投资并不会挤占房地产投资，而是会协调发展。在中国研究环保的地产商也是很普遍的，也有很多房地产开发商都开始研究雨水搜集系统、绿化等问题。

比如上海世茂的项目、广州亚运城的项目的绿化都做得很好，SOHO中国在北京的项目银河SOHO是请全球顶尖的建筑师帮助设计的，都很有自己的特色。

房地产还有很长的一段路要走。现在城镇常住人口只占全部人口的52%，以后可能会达到70%甚至更多。而且五年、十年后今天的房子旧了，需要进行翻新，所以房地产还是一个很重要的行业。在未来房地产的发展中，城镇化将继续起到重要作用。

地产商要了解市场的多样化需求，有可能是绿化，有可能是养老，有可能是幼儿园等等，发展方向会更细分。比如说养老地产，老人喜欢怎样的社区环境，人性化设计如何等等，这些都需要更多的了解市场的需求变化。

我觉得养老地产有可能不错，但是养老地产的盈利能力还有待观察。

观点地产新媒体：2013博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”，在推进改革的过程中，房地产的新力量体现在哪些方面？

刘志敏：中国房地产市场还是很年轻，城镇化是近五年、十年才开始的趋势。

另外，中国是个很大的国家，市场的区域差别比较大。

现在中国的房地产开发的模式过于简单。大部分地产商都是通过模式复制来发展。上海恒隆广场发展的很好，租金回报率都很高，于是恒隆广场在天津、沈阳等地也复制其上海的模式。

上海新天地非常成功，这个概念又被复制到重庆。可是新天地在上海很成功，在成都或者其他地方会不会也很成功？现在还不知道。

所以，中国房地产还是很年轻的市场，还有很多年才能够渐渐成熟。

（观点地产讯）