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任志强：城镇化和房地产没什么关系

来源：地产中国网 2013-07-24 09:59:00

楼市城镇化房地产任志强

我们要的是净资产回报率，规模小，净资产回报率比较高就行了。比如说，股东手里拿着一块钱，我赚了两毛钱，如果另外一个企业，虽然也拿1块钱，但挣了1毛5，到底谁好？很多人不太重视净资产回报率，老觉得万科规模大。我拿着一块钱，万科拿着100块钱，当然应该比我规模大，资本金大40多倍，但是利润可是没有40多倍，万科利润要到200亿左右才有我40多倍。我们扩张速度没有那么快，也没有融资，从现在看，建立了境外融资渠道的企业，都比只有国内这一条渠道的好。

　　企业合作上，万科等大企业与其他企业合作会收品牌管理费。比如说各占50%股权的项目，合并报表然后共同分利，但是不管赚不赚钱都要先收一个品牌管理费，高的时候可能要收到4%、5%，跟大企业合作，可能收2.5%。比如万科和中粮合作，可能就收得低，因为中粮会给万科一部分合作贷款。

　　各个企业情况不一样，有的收得高有的比较低，高的有5%，低的可能是2.5%、0.5%，好像最低的是0.5%。

　　大企业和小企业合作都这样，我们也收，大概收到5%。收了5%以后，项目的利润再按比例分。这样合作也不是稳赚不赔，大企业要承担贷款风险，小企业也赚了，可能以前一平米赚200，现在赚300、400，因为有品牌效应。

　　观点地产新媒体：您认为未来会是强者越强，还是均衡的一个状态？

　　任志强：市场越开放，产业集中度会越高，但是房地产不会像可移动产品集中度那么高。比如说钢材、汽车、电视、冰箱这一类工业产品都是可移动的，所以集中度都很高。

　　房地产是不可移动性的，只能说产业集中度会相对提高，但不可移动性决定了房地产不可能绝对集中。在一个地方生产的房子，不可能搬到各地去，所以万科也就在这些城市里走，换些城市它不去了。

　　现在很多城市根本就没有大开发商，还是靠本地的小开发商，三四线城市很多都没有外地开发商，就是因为房地产产品不可移动。

　　房地产企业市场占有率只能从1%变2%、2%变3%或者3%变4%，但是绝对集中几乎是不可能的，这个产业的不可移动性决定了这点。

　　比如说万科，过去的市场占有率是1%-2%，现在可能也就2.5%左右。今年就按1500亿销售算的话也没多少，也就占百分之几，但是钢厂或者汽车，可能一个企业能占到百分之十几。

　　在美国，小地产商更多，一年就卖三套房子的也有。他们已经过了城市化集中发展的阶段了，已经有90%多的城市化率，也没有农民进城这回事。中国还在发展期，还早着呢，最少还得十几年时间。

　　在三四线城市，大开发商不去，小开发商就能发展起来。大开发商去了，小开发商就活不下去。外资企业进入中国生产汽车，中国的汽车产业就发展不起来，一样的道理。

　　观点地产网：中国中西部的不平衡，未来还是会持续？