事件一：上海多次重申限购·调控政策继续从严

事件 为了落实"新国八条"，2012年2月28日，上海市房管局《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》出台，重申将严格执行住房限售政策；7月27日，上海市政府办公厅发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，通知要求严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策，加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度，严格按照房屋用途加强交易管理，并在下半年开展房地产调控政策执行情况检查；9月上海市房管局又下发《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》。在短短一个半月内，上海第二次重申限购令的执行。

评析 今年以来，全国房地产调控政策力度依旧从严，但一些地方政府出于自身经济利益以及财政收入考虑，暗地与中央政府存在着博弈，导致调控政策落实不到位甚至出现微调放松等情况。而上海作为全国房地产市场调控的重点区域，其市场以及政策动向历来也是行业所关注的焦点。今年上海多次重申限购，一方面显示了上海严格执行和贯彻落实国家调控政策的决心，另一方面也是由于年初上海关于"外地户籍居民持长期居住证满三年，可以购买第二套房"的纷乱消息，以及5月份以来上海楼市量价回升的现象影响了政策预期。从具体政策看，上海限购人群范围也不断扩大，由此前的单身人士限购一套、非户籍单身人士限购扩大为户籍单身人士限购等，上海也成为今年执行限购力度最严的地方城市。从政策执行效果看，上海房地产市场投机投资性现象得到了有效抑制，房价指数出现同比小幅下跌，纯商品住宅均价与2011年相比基本持平。

事件二：市场逐步呈现反转·楼市回升迹象明显

事件 今年上海房地产市场经历了从低谷到复苏的发展过程。上半年市场处于低谷徘徊阶段，中国房产信息集团数据显示，1-5月，上海土地成交累计楼面价仅为894元/平方米，同比下滑66%。商品住房市场成交也处于低位盘整，1-5月上海新建商品住宅价格指数环比持续下跌。市场自6月开始上升好转，土地价格明显上扬，前6个月土地楼面价达到了1244元/平方米。6月当月商品住宅成交101.9万平方米，创年内成交新高，7-10月份基本稳定在80多万平方米。8-10月份上海新建商品住宅价格指数环比均保持零增长，11月份则明显上升。

评析 上海作为全国落实房地产调控政策最坚决最彻底的城市，其市场表现也考验着国家和地方政府的调控应对思路。年初受到去年房地产调控执行程度最严的影响，行业普遍对今年市场预期不乐观，导致市场观望气氛浓厚，众多开发商也纷纷采取降价促销的策略来应对低迷的楼市。之后二季度随着调控政策效果的逐步消化、央行降息、鼓励首套置业等系列政策的推出，进一步释放了市场累计的刚性购房需求，市场开始有所起色。但在上海市政府年内多次重申限购的情况下，市场投资投机性购房需求依旧难以真正进入市场，下半年市场成交总体趋于稳定。而房地产企业由于资金状况明显好转，拿地热情也得以重启。虽然近期上海房地产市场回升明显，但在调控政策从严基调不变的情况下，在未来一段时期内，作为调控重点区域的上海房地产市场整体也将继续保持平稳上升的发展态势。