事件一：上海多次重申限购·调控政策继续从严

事件 为了落实"新国八条"，2012年2月28日，上海市房管局《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》出台，重申将严格执行住房限售政策；7月27日，上海市政府办公厅发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，通知要求严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策，加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度，严格按照房屋用途加强交易管理，并在下半年开展房地产调控政策执行情况检查；9月上海市房管局又下发《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》。在短短一个半月内，上海第二次重申限购令的执行。

评析 今年以来，全国房地产调控政策力度依旧从严，但一些地方政府出于自身经济利益以及财政收入考虑，暗地与中央政府存在着博弈，导致调控政策落实不到位甚至出现微调放松等情况。而上海作为全国房地产市场调控的重点区域，其市场以及政策动向历来也是行业所关注的焦点。今年上海多次重申限购，一方面显示了上海严格执行和贯彻落实国家调控政策的决心，另一方面也是由于年初上海关于"外地户籍居民持长期居住证满三年，可以购买第二套房"的纷乱消息，以及5月份以来上海楼市量价回升的现象影响了政策预期。从具体政策看，上海限购人群范围也不断扩大，由此前的单身人士限购一套、非户籍单身人士限购扩大为户籍单身人士限购等，上海也成为今年执行限购力度最严的地方城市。从政策执行效果看，上海房地产市场投机投资性现象得到了有效抑制，房价指数出现同比小幅下跌，纯商品住宅均价与2011年相比基本持平。

事件二：市场逐步呈现反转·楼市回升迹象明显

事件 今年上海房地产市场经历了从低谷到复苏的发展过程。上半年市场处于低谷徘徊阶段，中国房产信息集团数据显示，1-5月，上海土地成交累计楼面价仅为894元/平方米，同比下滑66%。商品住房市场成交也处于低位盘整，1-5月上海新建商品住宅价格指数环比持续下跌。市场自6月开始上升好转，土地价格明显上扬，前6个月土地楼面价达到了1244元/平方米。6月当月商品住宅成交101.9万平方米，创年内成交新高，7-10月份基本稳定在80多万平方米。8-10月份上海新建商品住宅价格指数环比均保持零增长，11月份则明显上升。

评析 上海作为全国落实房地产调控政策最坚决最彻底的城市，其市场表现也考验着国家和地方政府的调控应对思路。年初受到去年房地产调控执行程度最严的影响，行业普遍对今年市场预期不乐观，导致市场观望气氛浓厚，众多开发商也纷纷采取降价促销的策略来应对低迷的楼市。之后二季度随着调控政策效果的逐步消化、央行降息、鼓励首套置业等系列政策的推出，进一步释放了市场累计的刚性购房需求，市场开始有所起色。但在上海市政府年内多次重申限购的情况下，市场投资投机性购房需求依旧难以真正进入市场，下半年市场成交总体趋于稳定。而房地产企业由于资金状况明显好转，拿地热情也得以重启。虽然近期上海房地产市场回升明显，但在调控政策从严基调不变的情况下，在未来一段时期内，作为调控重点区域的上海房地产市场整体也将继续保持平稳上升的发展态势。

事件三：保障房建设迎高峰·准入标准不断放宽

事件 今年上海保障房建设步入高峰期，7月青浦华新拓展基地等7个大型保障性住房基地陆续开工建设；8月共康北二块市级经济适用住房项目正式开工；12月宝山区罗店大型居住社区（三期）正式开工。此外，上海较早开工建设浦江大型居住区浦江瑞和城首批1232套经适房已纳入上海共有产权保障住房供应房源，开始接待市民选房、看房。而年内还计划实现61万平方米保障房的结构封顶、约2300套动迁安置房源交付使用，助推上海保障房计划的落实。同时，在保障房分配方面，准入标准也在不断放宽。2月市政府发文明确将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人(含2人)以上、人均住房居住面积5平方米以下(含5平方米)的家庭；10月上海房管局修订《上海市2012年共有产权保障住房（经济适用住房）供应标准》，明确2人申请家庭也可以购买一套两居室住房。

评析 大规模的保障房建设，既改善了民生，也缓和了商品房投资减速对经济的负面影响。根据建设规划，上海在"十二五"期间将新建100万套保障房，今年总体目标为新开工和筹措1100万平方米、16.58万套，其中共有产权保障房（经济适用住房）5.3万套，动迁安置房（限价商品房）4.28万套、公共租赁住房4万套，城市旧区改造完成2.5万户。预计到今年年底，上海市可累计新建共有产权保障房（经适房）约360万平方米、5.4万套，完成年度目标套数的102%。近几年上海保障房建设规模偏大，但由于准入标准偏低，往往导致"符合标准的买不起，买得起的不合标准"，致使保障房分配不出去，未能有效合理利用，造成保障房建设目标和实际的脱离。另外，随着居民收入水平的不断提高，准入标准也应相应有所提高。为此上海市政府今年不断调整和放宽保障房准入标准，以体现政府对于住房困难家庭"应保尽保"的责任，从而进一步完善保障房制度。

事件四：SOHO复星股权纠纷·企业竞争逐步深化

事件 2012年5月复兴国际将SOHO中国等告上法庭，就复星与证大是否有"顶层协议"、复星是否有优先股权购买权利等问题对SOHO中国、上海证大房地产、绿城控股向上海一中院提起诉讼。2012年11月29日，上海一中院开庭，法院未当庭判决。纠纷的起因在于2011年复星邀请SOHO中国共同参与海之门项目其他股份事宜，SOHO中国却绕开复星，于2011年12月29日与证大、绿城签订协议，收购了海之门项目50%股权。

评析 此事件的关键在于，复星国际资金链紧张（2011年借债500多亿元，负债率高达110%多），而SOHO中国资金更为充裕，两家公司的纠纷实际上是两家公司资金实力、资金链周转能力、运营能力之间的竞争。同时，两家公司之间的纠纷也体现出不同公司之间企业文化的差异。资金周转问题已经对房企的运营战略和竞争模式产生了深远的影响。创新融资模式、提高运营能力将成为首要的战略选择。企业之间的竞争与合作的博弈趋于常态，对企业的战略能力、运营能力和核心竞争能力提出更高的要求。而竞争水平与层次的提升，以及相关商业纠纷的处理，也将有利于全行业商业模式的规范化和相关法律法规的健全化，这也有利于整个房地产业的长远发展。

事件五：地王纪录不断刷新·土地市场引发关注

事件 下半年上海土地市场逐步升温，地王纪录不断刷新。从7月25日浦东唐镇新市镇A-03-11地块刷新今年上海住宅地块成交单价开始，特别是在9月29日到12月26日的近三个月内，上海的总价地王纪录被刷新了四次，单价地王纪录被刷新了两次。目前总价最高的地王为56.8亿元的上海海门路55号商办地块，溢价率为21%，也刷新了今年全国最贵地块的纪录；楼面单价最高的地王为3.62万元/平方米的上海黄浦区594（北块）、596街坊商办地块。

评析 今年上海土地市场首尾两端的表现可谓天壤之别，年初在调控政策从严、市场处于低迷观望期的环境下，房地产企业普遍采取谨慎拿地的策略，导致土地市场交易连连走低。下半年随着楼市逐步恢复，房地产企业资金状况开始好转，对市场悲观的预期也有所改变。在政府加大推地力度、拿地成本又相对较低时，实力较强的房地产企业加快了拿地步伐。土地市场由此逐步摆脱了之前冷清的局面，重新开始活跃，特别是一些优质地块入市后，成交记录不断刷新的现象频频产生。但从这些地王的成交溢价率看，溢价率普遍不高，这些地王价格更多的还是其自身地块价值的体现，这与2009年一些成交溢价率动辄翻倍的地王有着较大区别，显示房地产企业拿地更趋于理性。不过近来全国各地地王的不断出现，也引起了中央对于土地市场的关注，国土部为此也提出相应举措来抑制地王及高溢价地块的出现，保证土地市场的稳定。可见，目前土地市场虽然回升明显，但在调控政策从严预期不变的情况下，土地成交价格也将趋于合理，市场整体走势会更加平稳。

事件六：EJU电商助推销售·海上威尼斯热销20亿

事件 7月7日，位于江苏启东的恒大海上威尼斯项目开盘即受到市场热捧，截止7月8日下午6点，该项目已售出2509套房源，销售总金额达20.7亿元。恒大海上威尼斯是集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区，项目总建筑面积697万平方米。由于地理位置的关系，恒大海上威尼斯吸引的主要客户群来自于上海。值得一提的是，此前恒大海上威尼斯项目通过易居购房网（EJU）已经集合了上海、江苏两地近万名经纪人到项目案场参观，借此发挥口碑传播的效应。

评析 恒大海上威尼斯项目的热销原因，一方面是由于其品牌价值和性价比均较高，另一方面也与其推出的多渠道拓客模式不无关系。作为易居中国旗下的房产电商平台，易居购房网自2011年8月8日上线以来就备受关注，截止2012年11月，EJU电商已实现累计成交171.27亿元，其房源已覆盖219个国内外城市，每周活跃用户更达35万以上。此次易居购房网充分发挥了网络的信息优势，不仅吸引了众多经纪人加盟，还通过E金券模式锁定了近8000组的高质量精准客户，为项目的热销打下了基础。在目前市场处于调控常态化的背景下，房地产企业营销创新模式尤为关键，而电子商务所具有的信息透明、效率便捷、营销成本较低等优点也逐渐得到房地产企业的青睐。房产电商往往具备市场潜力大、信息展现立体化、交易渠道扁平化的三大优势。此次恒大海上威尼斯项目与易居购房网电商的成功联动，给国内房地产开发企业的项目营销留下了宝贵经验和借鉴，同时也将促进房产电商的进一步发展。

事件七：浦东前滩规划获批·市场再迎发展机遇

事件 8月30日，上海市规土局发布公告，黄浦江南延伸段前滩地区规划已于8月4日正式获市政府批准。根据已公布的前滩规划显示，前滩地区北起川杨河，南至中环线（华夏路），东起济阳路，西至黄浦江，沿黄浦江岸线长度约2.3公里。前滩总用地面积约283.17公顷，其中规划建设用地面积约278.98公顷。总建筑面积约350.16万平方米，规划人口约2.5万人。前滩功能定位重点发展三大核心功能：总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。

评析 前滩是上海"十二五"时期六大重点发展的区域之一。今年年初，时任上海市委书记俞正声曾表态，上海"十二五"重点开发浦东前滩、世博园区、临港地区、徐汇滨江、虹桥商务区、迪士尼园区等六区域。浦东新区政府也指出，将用3到5年时间，把前滩打造成上海新的世界级中央商务区。虽然前滩规划面积为小陆家嘴的2-3倍，但前滩主要定位还是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，将会建成一个包括服务业新高地、城市副中心、商住办一体化的垂直立体城市区域，这与陆家嘴金融城的功能是有明显区别的，两者在未来也将形成一种互补的金融生态。前滩规划的获批，将给该区域房地产市场带来新一轮发展机遇。一方面随着前滩规划的逐步落实，区域内配套设施的逐步改善，将有效提高居民的生活水平，区域城市功能也将进一步提升；另一方面前滩总部经济形成后，随着一系列高品质房产项目的建成以及大量高端从业人员的入住，也将形成新的国际高端社区，这些都将大大推动区域房地产市场的发展，促进区域价值的提升。

事件八：金山铁路开始运营·区域房产价值提升

事件 9月28日，金山铁路带客试运营，从金山到上海南站只需约半小时。该铁路是在原有轨交22号线金山支线的基础上进行改建而成，新线起自上海南站，途经上海市徐汇区、闵行区、松江区和金山区4区，到达新建的金山卫站，全长56.4公里，正式开通运营日期预计为2013年初。金山铁路开通后，极大地带动了区域楼市的成交，中国房产信息集团数据显示，10、11月金山区商品住宅成交面积同比分别大幅上涨141.6%和190.8%。

评析 众所周知，轨道交通的建设必然会带动相关区域房地产市场的快速发展，目前上海商品住宅成交的近八成主要集中在外环外区域。金山铁路的开通，对于一直处于全市较低水平的金山楼市，无疑是一个良好的发展机遇。首先，铁路开通能加快金山区人口的导入规模，为金山住宅项目带来巨大的市场需求；其次，由于金山房价在全市各区县中一直处于较低水平，随着金山新城规划建设的日益完善以及铁路的开通，将有效带动金山房地产价值的提升；最后，随着地铁的开通，金山区中的新城、石化、朱泾和亭林等板块楼市也将有效融合，市场的不断完善和成熟将给金山楼市带来持续的发展契机。此外，由于金山楼盘性价比较高，也方便了南部市区居民到金山购房，有效缓解了上海南部房地产市场的需求压力。金山区随着地铁的开通，将有望成为市郊继松江和嘉定之后的又一个吸引刚性购房者关注的区域。

事件九：5万套房缴房产税·九成优惠税率0.4%

事件 11月22日，上海市地方税务局发布关于缴纳2012年个人住房房产税有关事项的提示，明确纳税人应于12月31日前办理缴纳当年度应纳税款，因此12月将是房产税缴纳的高峰期。根据规定，上海市房产税适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。按上海市地税局11月下旬披露的数据，自个人住房房产税试点以来，在本市完成认定的住房中，确认需缴纳房产税的住房共5万套，占总数的比例约为20%。其中去年认定2万余套，今年约3万套。在所有应税住房中，80%的家庭是本市户籍家庭，90%的应税住房适用于0.4%的优惠税率，主要集中在非中心城区。

评析 上海作为全国率先试点房产税的两个城市之一，自2011年1月28日开征房产税以来，稳步推进。房产税开征主要是完善税制，引导居民合理住房消费。由于上海仅针对符合条件的新建商品住房征收房产税，实际上对存量住房占主力的房地产市场并未带来太大的影响，而且房产税收入与政府土地财政收入也相差较大。目前来看，我国针对存量房屋的价值评估还有一定难度，房地产信息的公开化和透明化也不足，这也给房产税的征收带来了影响。不过在调控政策继续从严的预期下，房产税全国扩容仍成为未来调控政策的主要方向之一。今年有关房产税扩大试点范围的消息就层出不穷，财政部部长谢旭人曾明确表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。8月份，税务总局召开全国30多个省市地税官员开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税试点提供技术储备。房产税在全国的推广不仅要总结上海和重庆的经验，还要研究结合试点城市的实际情况，特别是考虑到各地居民收入的差异性，税负必须有区别。这需要各地政府逐步改进和完善，使我国房地产业走上良性发展之路。

事件十：旭辉赴港成功上市·内地房企再掀IPO潮

事件 11月23日，总部位于上海的旭辉集团正式登陆香港联交所。据旭辉集团介绍，公司以招股价区间每股1.33港元下限定价，共发行12.55亿股份，如不考虑超额配发，将共融资约17亿港元。旭辉集团成立于2000年，是一家以开发中高端精品住宅为主营业务的全国性房地产开发企业，连续6年稳居中国房地产企业百强。旭辉控股董事长林中表示，公司将根据财务负债能力，以及未来增长需要，收购新的土地或项目，此次上市融资的80%将用作可供发展的新项目或拿地。

评析 受宏观调控政策从紧的影响，特别是贷款和债券等间接融资渠道也受到不同程度的挤压，通过IPO上市便成为了一些国内房企的融资选择。目前国内房地产企业上市主要有内地A股IPO、香港H股IPO和借壳上市三条路径。之所以选择赴港上市，首先，由于国内证监会对房地产企业A股IPO审批较严，借壳上市风险又较大，因此门槛较低的H股IPO成为了如旭辉这些民营房企的主要选择；其次，近期随着欧美主要国家的货币宽松政策的逐步影响，国际热钱不断涌入香港资本市场，这也给将要IPO的国内房企创造了难得的融资机会；最后，下半年以来国内楼市持续复苏和回暖，房企销售业绩明显提升，这些也给国内房企谋求上市创造了条件。就在旭辉上市几天后，江苏新城控股也在港上市，还有南京金轮等多家内地房企陆续等待上市，这是继2009年后内地房企再度掀起的一波赴港IPO热潮。这一波赴港IPO成功，也反映出香港或者国际资本市场对内地房地产市场未来预期看好。目前来看，在国内资本市场短期内不会有太大改观的情况下，借道香港IPO能为房企在较短时间内带来一定规模的资金，从而为这些房企的进一步扩张和持续发展奠定扎实的基础。