2022年，房地产行业艰难前行。三道红线政策效用传导延续，再叠加疫情反复，房企资金面吃紧，去化压力增大，楼市下行趋势持续走强。

在全行业深度剧烈调整中，居民对住房的认知正一步步回归居住属性，即便是新一代成长起来的年轻租客，对居住品质要求也在不断提升。这些都反映在了房地产市场一线成交数据与特点上。

楼市新房市场“改善型主导特征”显露

近期克而瑞最新发布的《中国房地产企业产品力白皮书》(下称白皮书)显示，2022年，中国房地产新房市场的改善型产品为主流的特征已很明显。

一方面，从产品成交结构上看，刚需、首改类产品成交比重呈全线收缩态势，尤其是80-100平方米面积段的刚需住宅产品，较2021年共计下行约2.7个百分点。

形成鲜明对比的是，120平方米以上改善类住宅产品成交占比则全面上扬，尤其是140-160平方米面积段的产品，增幅为各面积段之最，达到1.4个百分点。值得关注的是，北上广深一线城市，100-120平方米面积段的产品销售规模首次超过90-100平方米面积段产品，一跃成市场成交主力。

11月，一线成交市场证明，多个主流城市的热销项目多集中在高竞争力、具备稀缺性、与客户需求高匹配度的楼盘。

市场需求的指挥棒在变，房企产品定位也随之发生明显迁移。

数据显示，“产品力前100房企”中，超过四成房企产品定位呈现同比上升态势——这意味着企业越来越愿意开发高品质的大户型产品。其中，全口径销售金额榜前30房企中，有19家房企的产品定位同比上升，这些房企也基本占据着中国一二线城市的中高端产品市场。此外，均价比值高于1.2以上的房企数量较2021年增加两家至11家。

哪些原因推动居民需求变化演进？

2022年，在全行业资金全面吃紧背景下，“保交付”成为房企存活的命脉。众多企业纷纷将其提升到企业现阶段发展的重中之重。

据克而瑞不完全统计，2022年，行业内仅有个别几家房企将产品体系进行了迭代升级。截至2022年10月，有20家规模房企基于市场环境变化调整了公司产品战略。

为什么中国老百姓主流需求在这个时期发生跃迁？我认为有内外因多重因素综合而来。

首先，经过多年行业发展，老百姓对房地产产品的需求已经实现了“从无到有”，目前已处在“从有到优”转向“从优到精”的稳定发展阶段。

其次，由于三胎开放政策以及疫情长久的居家隔离，对人们的生活习惯、社会心理，乃至家庭结构等方面均产生影响，市场改善型需求激增，大面积段产品市场成交比重上扬。

再次，随着房地产未来购房客群显现年轻化趋势，房企在住宅产品的功能、颜值、科技、健康、服务等需要持续升级才能满足新客群心理预期。

随着居民生活理念改变，房子不仅是日常居住舒适场所，更是容纳兴趣爱好、闲情雅致的精神栖息地。比如，当前风靡的“小家化”“酒店化”潮流下，卧室套房配置也不再拘泥于传统的简单功能组合。同时，适合多娃家庭的卧室设计逐渐涌现。而疫情防控常态化又催生出长期居家需要的“隔离套房”，居家办公/学习空间，以及庭院式种植阳台等。

客户的需求一方面在室内，一方面在室外。后疫情时代，业主更需要与自然零距离接触的社区环境。比如可冥想、可种植、可采摘的“疗愈花园”；比如可户外露营、围炉喝茶、逗猫遛狗、萌娃汇集的绿地草坪等。

租户也越来越愿意为居住环境买单

白皮书数据显示，中国主流城市的租房主力已转变为90和95后的年轻一代，占比达到68%。而年轻人更注重生活品质、仪式感，也愿为更好的居住体验买单。

目前，市场上租赁产品已日趋多元，囊括了企业员工住宿、成熟的集中式公寓产品、满足中高端租赁需求的服务式公寓等。

随着公募REITs发行打通最后一环，以及市场下行周期长租公寓收益稳定性优势，都使得租赁市场在未来有可能出现高溢价产品类型，以满足日趋多元化的居住需求。

展望2023年，我们认为，从具体产品看，户型仍是居民购房看重的第一要素，且客户关注点已从住房本身扩展至社区环境；企业也将持续改善细节提升居住体验感，而后疫情时代，对居者的人文关怀更需要引起重视。