随着天津城市半径的不断拓展，城市重心南移，市区人口外溢也成为了城市化进程的大势所趋。“津城”“滨城”双城格局的日渐深化，也让滨海新区的发展受到了更多关注。

2022年10月8日，滨海新区发布《关于对<滨海新区户籍制度实施细则（试行）>向社会公开征求意见的通知》，通知明确，在滨海新区买房即可落户。政策利好楼市发展的同时，也催动了区域活力和动能的增长。

本次我们来到一个特别的板块——海泰高新区，实探板块飞速发展下陆续入市的品质楼盘。

产城融合促进发展 配套升级激发潜力

海泰高新区虽地处西青区中北镇与精武镇之间，却能享受滨海新区的政策红利，这是板块增强人口吸附能力的一大优势。1988年，天津在天津市委、市政府批准后建立了海泰高新区，1991年海泰高新区被国务院批准为首批国家级高新技术产业开发区，是天津的高新技术产业基地。

（板块区域位置）

板块内汇集了诸多高新技术企业，物联网、互联网、新材料、信息安全技术等百余家科技企业择址于此。大量的就业人群带动了区域的发展，也衍生了对居所及生活配套的需求。

多维立体交通为板块送来源源不断的活力，外环线、宾水西延长线、津静高速和津沧高速等主干线纵横交错，联动全城。

外环线是天津四大环城通路之一，连接市区和天津滨海国际机场等重要节点。从宾水西道向东可快速到达华苑、奥体中心、水上公园等区域；津静公路横跨板块东西，大大缩短了产业区和居住区的路程，便捷居民生活。

地铁的延伸也为板块提供了发展的动能。板块南侧的地铁3号线已经开通运营，在建中的地铁11号线二期将途径高新区，在板块内设有4个站点。

由于板块与南开区华苑生活区和中北镇商圈相邻，可享受区域的成熟配套。新城市中心、永旺梦乐城、星光商业综合体、宜家生活广场等一系列生活配套，可进一步满足居民的消费需求。

2021年，滨海高新区管委会与天津外国语大学签约引入十二年制公办学校——天津外国语大学附属高新区华苑外国语学校，预计2023年9月投入使用，更是弥补了板块优质教育资源的短板。

板块附近的一中心医院新址今年建成并投入使用，也为周边居民提供了有力的医疗保障。

在区域不断发展的过程中，交通、休闲、教育、医疗等生活配套不断完善，板块内的新房项目也逐渐受到更多关注。

项目对比特点显著 品质楼盘脱颖而出

• 金辉江山铭著：270°全景落地窗

金辉江山铭著天位于天津市西青区华苑科技园海泰发展三道6号，占地面积约8.14万㎡，建筑面积约22.03万㎡。它是金辉打造的高端系列产品，放眼全国，“铭著”系作品仅有十座，而天津金辉江山铭著是第十一座。项目由9栋10-11层到顶的洋房和19栋15-18层到顶的小高层组成，主推建面约79-143㎡的户型，出房率在约78%-83%之间，全装交付。

园林景观项目的亮点之一便是参照恭王府银安殿建造的入户大堂，大堂基座长约23m，整体达约30m，恢弘气派。主景观区参照承德避暑山庄，打造一池三山的布局，典雅隆重。从售楼处入门即可见景，大面宽的观景窗，将水系实景园林展现地一览无遗。

（项目售楼处实拍图）

（项目售楼处实拍图）

金辉江山铭著采用中式园林的造景风格，在售楼处做出了实景园林示范区。示范区打造几处曲径通幽的小径和曲折的廊桥，传统中式造景元素使得园林氛围感很浓厚。虽然我们参观时已是暮秋，但也别有一番秋韵。

（园林示范区实拍图）

（园林示范区实拍图）

• 户型设计

全系IMAX玻璃天幕是项目的另一亮点，7种户型客厅全部设置落地窗，符合时下的审美的同时，采光和观景优势明显。而项目对社区园林的精心打造也使得所有楼栋都“有景可观”，使观景窗得价值更大化。

在户型设计上，项目也充分考虑业主生活的空间感和动线。建面约104㎡的三室二厅二卫，户型方正，南北通透，三面宽朝南，保证了采光与通风。动静分区，保证生活质量。主卧套房式设计，私密性和生活便捷性高。

户型在厨房与客厅的墙面上设置玻璃窗，增强厨房采光和家庭互动性的同时，也延展了空间视野。

（104㎡三室二厅二卫户型图）

（建面约104㎡户型样板间实拍）

（建面约104㎡户型样板间实拍）

建面约143㎡的边户，这也是所有户型中最具特色的一个户型，客厅采用270°全景落地窗设计，4.7米宽厅设计，南向四面宽，全方位实现观景体验。客厅可作为百变空间，实现多种功能的并存。

（143㎡三室三厅二卫户型图）

（建面约143㎡户型样板间实拍）

南向四开间，主卧室面宽可达5.4m，空间宽阔舒适，还可设置衣帽间等不同空间功能，主卧配套卫生间也做到了1.9m面宽的南向明卫，这一功能比较少见。

（建面约143㎡户型样板间实拍）

细节中的呈现，也诠释了更加便捷的生活方式。部分户型客餐厅及卧室天花板采用无主灯设计，厨房橱柜上的感应灯带、台面倒角等设计也增强了实用性。

（建面约127㎡户型样板间实拍）

• 优劣分析

项目北侧与十二年制小外相邻，更贴心的一点在于，为了配合小外的开学时间，项目将首批楼栋的交付时间提前到2024年年底。项目自身还配建一所建面约5423㎡的幼儿园，即目前售楼处的所在地，建成后将交由政府办学。完善的教育梯度，未来社区可实现全阶段的目送式教育。

（项目沙盘实拍）

从各个方面来看，项目初印象的确令人惊艳。但金无足赤，人无完人，项目距离地铁3号线直线距离约1.7公里，出行较为不便。附近地铁11号线正在修建过程中，通车将在项目北侧设立站点，预计于2025年开通运营。

由于宅地少，产业园区多，高新区板块生活配套尚不完善。项目计划配建建面约3600㎡的商业，交付后将弥补整个板块缺少商业的短板。

• 保利拾光年：功能性刚改盘

保利拾光年位于华苑科技园海泰大道与华科五路交口处，占地面积约12万㎡，建筑面积约24万㎡。项目规划了27栋14-18层到顶小高产品，主推建面约77-109㎡的户型，出房率约76%。

（项目区位图）

项目于2020年6月开盘，是该板块最先入市的项目，整体分为南、北两苑。目前南苑已经交付，北苑1-17号楼将于2022年12月交房，北苑18-29预计在2023年9月交付。

（项目实景图 来源于保利拾光年公众号）

保利自2008年首次入驻天津，深耕14年，在津城打造了30余个住宅项目。目前在售的有保利云禧、保利拾光年、保利和光尘樾等。

保利拾光年的优势之一便是南苑已交付，北苑部分楼栋准现房在售，楼盘的品质可以直观地看见。

（项目实景图 来源于保利拾光年公众号）

• 园林景观

在园林设计上，项目打造“一环三轴五苑十园”的全年龄段健康定制社区，整体布局为“五苑”居于南北主轴之上，“十园”东西环抱，保证各个楼栋都能享受社区的景观设施。

（北苑景观布局设计示意图）

（项目实景图 来源于保利拾光年公众号）

• 户型设计

保利拾光年作为小面积段户型，更受刚需客群喜爱。项目更关注户型的利用率，在户型设计上打造“大开间、短进深”的户型产品，以此来改善居住舒适度。

建面约87㎡的三室两厅两卫，实现了三开间朝南，更适合喜欢三室户型但预算有限的刚需购房者。不仅如此，户型功能空间比较完善，双卫保证了生活私密性。

（建面约86㎡户型图）

（建面约86㎡户型样板间实拍）

（建面约86㎡户型样板间实拍）

（建面约86㎡户型样板间实拍）

• 优劣分析

相对来说，项目周边配套的成熟度较高。项目北侧约3万㎡的市政商业正在建设中，建成使用后也将进一步弥补板块内生活配套缺少的短板。

（项目西侧海泰大道实拍）

（项目周边规划图）

但其面临的现状也是地铁出行较为不便，自驾出行较为便捷。项目距地铁3号线高新区站直线距离约3.7公里，距离地铁8号线星光路站直线距离约1.6公里；在建中的地铁11号线海泰内环路站距项目直线距离约800米左右，步行时间超过十分钟。

总的来说，我们本次探盘的两个项目各有千秋。周边配套尚不完善和周边发展有失均衡仍是目前亟待解决的问题。希望随着板块内规划的不断落实，周边配套也会日臻完善，区域繁荣度的提升势必将吸引更多优质购房者。