城市聚焦>解锁2022资产配置秘笈 社区中轴沿街 成就靠“铺”生活
来源:中国网地产 2022-11-03 16:49:33
日前,司法拍卖官网上,南京一套社区底商竟以高出起拍价200多万的价格成交,竞价60多轮,令人颇为意外!
图源阿里拍卖
仔细调查发现,这一情况并不是个例:
一日内,雨花台区两套临街社区底商分别以高出起拍价176万、194万的价格成交;
城北一套沿街社区底商也以高出起拍价超过300多万的价格成交。
……
可见,随着当前商品房市场正在筑底,住宅红利已少之又少,优质商铺又逐渐成为资产配置的理想选择。
商铺不像住宅一样因房龄增加而大幅损耗,相反的,成熟旺铺会随着外部商圈的发展,越发受关注。
PART.01
宝龙商业品牌强势助力,市场注入新鲜动力
商铺是稳妥长线型置业,站在一个长周期里,很多临街商铺可能会陷入人气不旺、商铺招租的困难,缺乏物业统一管理要占到很大一部分原因。
商铺作为一个能分享社会财富的被动型资产配置工具,开发商的运营管理能力就是其“隐形配套”。以往经验也告诉我们,不论是住宅还是商业,品牌溢价效应越凸显,其产品流动性就越高。
宝龙商业于2007年开始向零售商业物业的开发商、租户及业主提供商业运营服务,并于2019年在香港上市。作为国内为数不多的拥有管理多元化零售商业物业组合专长及能力的商业运营服务供应商之一,旗下主要有「宝龙一城」、「宝龙城」、「宝龙广场」及「宝龙天地」四个品牌。
陈德力 项目授权供图
宝龙商业自上市以来,一直以稳健运营为业内称道。宝龙地产联席总裁陈德力将这归功于四大因素:战略聚焦、品牌多元、发展均衡、创新运营。
(1)战略聚焦。宝龙商业是国内少有没有在全国发展布局的(商业运营服务供应商),而是聚焦于长三角、大湾区、福建省及一些机会城市,其中约70%的商业项目都分布在江浙沪与安徽。
(2)品牌多元,即产品线多元。从一线品牌集聚的宝龙一城到宝龙城,再到宝龙广场,还有专注于街区经营的宝龙天地,宝龙商业全面覆盖了国内四个消费端口。
(3)发展均衡。宝龙商业在专注的区域里面有序发展,不追求速度,追求质量。比如,在“1+1+N”战略下,每年发展5-10个自持项目,同时可能发展50万方—100万方的轻资产项目。
(4)创新运营。这是宝龙商业一直坚持在做的。尤其是后疫情时代,宝龙商业不仅采取了创新运营,如布置全方位、立体的线下场景,让消费者在进入商场前便能感知相应的体验,还将会员视作重要的运营标准。
稳健的发展态势,也让宝龙商业得以一路前进。宝龙商业已布局达140个项目,累计已开业项目近90个,其中轻资产管理项目近30个;已签约商业管理面积近1500万平米;连续十一年获“中国商业地产公司品牌价值前10”等荣誉。
如今,宝龙在南京就已先后布局12个项目,其中凤汇壹品位于城南雨花经开区,是目前雨花台区正在大力发展中的板块,规划拟建约2万方的活力商业街区,打造集大型商超、教育培训、餐饮休闲、运动休闲、时尚潮流为一体的青年潮流基地,填补周边市场空白,为区域灌注显现商业动力。
区位图
就商业运营而言,宝龙拥有丰富的行业经验和专业化团队,成功的塑造过完善的产品线,更不止一次造就了开业3、5、10年+依旧“抗打”的优质项目。
PART.02
多重客流汇集,占有磅礴现金流
即便是头部板块,商铺靠涨价才出手都是很少的,懂行的人更喜欢将优质商铺出租。而租金,则要看商铺经营,经营又要看人气:沿街社区底商>写字楼楼下的底商>新辟商业街临街铺。
上文南京多套社区底商均是被经过激烈的竞价,大幅超过起拍价成交,足以证明沿街社区底商的优势。
这些都是基本盘,想象一下,在家炒菜,发现盐、酱油等调味料没有了,此时能解决燃眉之急的只有楼下的商超。即便是疫情反扑的当下,多地各类商场、批发市场全部被要求暂停营业,唯独各大社区街商依旧活跃,生意火爆。
项目街铺人气来源有三个,一是本小区业主,二是自建两栋办公、项目配套幼儿园及小学等消费人群,三是辐射周边约3万常住人口。
(1)万人消费,成就消费闭环。
凤汇壹品项目自带1870户,按平均一户三口估算,未来约5000位作为保底消费客群。据研究数据表明,城市居民约30%-40%的消费支出,集中在社区周边1公里范围之内,并且这一比例仍然在不断上升。商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势,更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。
不仅如此,以项目为圆心,周边约2公里半径范围内,就有约14个成熟社区、近3万常住人口,为商铺持续带来消费人群。大家都需要的衣食住行,消费频次自然不在话下。
效果图
(2)园区经济+校园经济,掀动澎湃现金流。
外来消费人群,决定了商铺的收益上限。凤汇壹品占据河西南岸重点发展板块,周边科技园、苏宁、洋河酒厂等大中型企业云集,势必能吸引大量消费人群汇聚;同时项目还自带办公楼,未来商务客群汇聚,同样是基本盘,早餐店、面包店、咖啡店等等都是消费主流。另外,项目临街商铺还近邻在建的幼儿园、规划小学用地,适宜圈定师生客群,覆盖早中晚三重时段,成就磅礴校园经济。与此同时,随着“三胎”政策开放,家庭教育消费也将成倍增长。效果图人流,即现金流!人多了,自然要消费,比如入住率高的主城老小区周边基本没空铺就是这个道理。
PART.03
社区纯底商,铺铺临街,经营更多元
人潮汇聚于此,为项目聚集庞大消费群体打下了夯实基础,而要想增加消费群体的粘性,社区商铺自身优势也不可忽视。
与“基本盘”的联系便利,决定了商铺的收益下限。
凤汇壹品预计11月份上线社区纯底商,更是难得的中轴沿街铺,分布在2个社区中轴两侧,居者往返小区必经之路上,在家门口的消费是日常生活、社交、休闲的首选拥有得天独厚的消费群近距离优势,通达性更好,充分导入周边住宅、商务消费客流。
效果图
而且铺铺临街,无商业盲角,店面、广告等昭示性好,更多的橱窗展示机会,对于获客至关重要!据研究数据表明,城市居民30%-40%的消费支出,集中在社区周边1公里范围之内,并且这一比例仍然在不断上升。
适配商业方面,项目打造建面约63—106㎡中轴单双铺,户型方正、空间开阔,可匹配多重商业需求,适合教育连锁、银行网点、美容养生、休闲娱乐等各类高租金业态。
效果图
写在最后:
商铺的区位属性、外部流量属性带来的能级属性,将直接影响着整体商业氛围、租金的水平及是否存在空窗期。
凤汇壹品沿街社区底商占位繁华中芯,多元业态发力,吸纳周边多重人流量,打造消费的“第三空间”,美好未来即将来袭。
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