近期，南京住房限购政策再次松绑，外地人补缴6个月社保即可获得购房资格。换而言之，限购门槛只剩一小笔“资格费”了，在一众省会城市抢人大潮中，诱惑力超强！

而且信贷市场持续放松，多家主流银行首套房贷利率低至4.25%，二套房贷利率基本在4.65%-5.05%，较去年的买房成本进一步缩减。

备注：（1）各银行数据仅供参考；（2）如有错漏，欢迎指正。

加上近期主城改善楼盘摇号数量增多、日光盘再现等都在释放回温信号。新一轮宽松周期已然到来，而且率先在主城改善市场反弹。

主城板块哪里抗打？政策已经给了答案，南京目前尚未放松限购的区域——建邺、鼓楼、玄武、秦淮等！

而且建邺、南部新城、新玄武近日均已有卖光楼盘，接下来鼓楼又会带给改善们什么样的惊喜呢？

01

鼓楼城芯土地难得，下一年“十年”在幕府创新区

鼓楼的宜居性，是老南京人的共识。

这里的地段「成熟度」数一数二，城市配套与自然资源丰沛；这里也是“政策力”集中的地方，而且历史底蕴充盈。

但是板块新房少也是共识，南京主城各区的新房库存以鼓楼区为垫底，不到700套（数据来源：南京网上房地产）。《南京市鼓楼区总体规划（2013-2030）》也显示，南京主城中心鼓楼区的土地开发已超95%，仅剩不到约5%的可开发用地。

（截图于南京网上房地产）

破冰，正式出现是在去年9月，幕府创新区G70地块经过29轮激烈报价，最终以总价约31.6亿被拿下。

（G70地块区位图）

也就是，即将首开的能建城发·长江悦府。

其毛坯销售限价一举达到约40500元/㎡，也就是说，该地块仅凭全装修价格（+2000元/㎡）就追平了彼时板块的装修房。从政府的毛坯限价也能看出，对于其未来的期待。

不仅如此，5月18日，在南京市鼓楼区人民政府主办的“可持续城市更新论坛—南京·鼓楼”上，老城片区、滨江片区和幕府创新区三个区域将有一批城市更新地块上新，其中幕府创新区待出让的涉宅地占了7块，以及生产类建筑改造、总部办公类建筑、城市区域活力中心&城市综合体、特色山水空间特色标识等项目（信息来源于幕府创新区）。

（待拍土地数据整理）

有地才有更多的机遇，城市界面的变局已然开始。

同时，会议上还谈论了鼓楼将以老城片区、滨江片区和幕府创新区三个区域为主体，未来总体布局将是“两带、三轴、三片、九区”。

两带：滨江风光带、环城墙风光带；

三轴：中山北路历史文化轴、中央路商务商贸轴、汉中路健康科技轴；

三片：老城片、滨江片、幕府创新片。

（效果图）

其中，幕府创新区尤为受到瞩目。按照官方规划，幕府创新区将作为鼓楼当前和今后一个时期创新发展试验区域，是鼓楼区拥江发展、走向滨江时代的重点区域，并将其打造成“长三角一体化发展的门户区”。

（效果图）

相较于前些年，2022年，幕府创新区结合相关政策支持，提出全域更新的城市发展理念，划分13个城市更新片区，全面梳理更新项目，详细谋划更新路径，片区推进，整体统筹，聚焦产城融合发展、整体策划推进、引入多方资本参与，从而实现全域城市更新目标。

（效果图）

中心焕新，是提升首位度的必然选择，鼓楼首当其冲。以城市更新推动城市功能复兴、高端要素复合、产业空间复归，而鼓楼下一个“十年”，就看幕府创新区了。

02

长江系又一大作，临江而眠的城市山居

幕府创新区的首发作品，是能建城发·长江悦府。

为什么是能建城发？

说到能建城市发展公司你可能不了解，但是提及其前身——中国葛洲坝集团房地产开发有限公司想必就熟悉了，再一联想到“长江悦府”的案名，高端住宅初印象就显而易见。

作为国务院国资委首批确定的16家央企房地产企业之一，能建城发深耕南京七载以来，在宁累计开发了长江尊邸、长江华府等8个精品项目，服务南京业主超5000+户。

河西南的长江尊邸，曾经的区域房价天花板，四开四罄，2800多万顶楼多次被抢；一套法拍房被3万+人围观，成交单价约7.92万/㎡，刷新河西房价记录。

河西中部的长江华府首开报名人数超2000多人，此后两次加推的中签率均未超过20%，升级装修标准达到南京高端住宅塔尖梯队。

（效果图）

顾名思义，“长江悦府”，即是该千亿房企沿一脉滨江，打造的又一长江系产品。并且拥有主城之内少有山居——幕府山自然资源，老城的烟火气与生态鲜氧并存，戳中了改善客户的“既要、也要”的内心诉求。

金陵最早的山居理想，可以溯源到明朝的冶山之巅“朝天宫”；近代，建于紫金山上的“美龄宫”；现代的环紫金山，“一条环陵路，半部别墅史”。

而后到江宁三山板块、江北老山等，诸多高端项目纷纷落址于此。城市山居，离尘不离城的状态，是多数人心中的白月光。而且因主城中土地稀贵，可遇而不可求，能满足城市山居的土地是卖一块少一块。

现在，长江悦府依繁华而筑，临幕府山而居，直线距离约500多米（数据来源：百度地图）。于高层之上，揽山瞰江，清风掀起帘幕，两者皆进入了生活，在厨房里、在卧室里……周边还有约500公顷玄武湖公园风光绮丽，小红山、紫金山环抱。

（幕府山实景）

步行至地铁3号线（运行）、7号线（在建）换乘站五塘广场站，约1.4公里（直线距离约700米），往南1站小市商圈，老城烟火；2站南京站，玄武湖在侧；7站新街口商圈，繁华尽享……往北过江，直达桥北商圈（数据来源：百度地图）。

自驾也不麻烦，周边中央路、幕府东路、和燕路过江隧道等交通要道纵横，江南、江北无缝衔接，通达全城。

鼓楼的教育、医疗资源更是值得称道。据悉，项目附近旭日景城小学、二十九中幕府山初级中学、五塘小学、南京求真中学、鼓楼区第二实验小学等学校林立（具体学区划分以教育局为准）。

其中与项目一街之遥的29中幕府山校区，与本部是统一教学、属于统一集团，师资配备以初中骨干教师领衔，管理团队由集团派遣骨干组成。

2020年南京29中学科特长生计划招生50名，而29中幕府山校区直接拿下5个名额，提前锁定二十九中高中部。

2019年首次中考，29中幕府山校区四星达线率达50%以上，普高达线率超80%。近年来，该校区成绩稳步提升，已经赶上传统强校50中、宁海。（具体学区划分以教育局为准）

（区位图）

南京市鼓楼医院、南京医科大学第二附属医院、江苏省中西医结合医院（三甲）、南京市第二医院（三甲）等医疗资源环伺，近距离守候家人健康。

每一个主城土地都值得被珍惜，尤其是作为幕府创新区的城市更新首作，更是需要王牌来打响声势，长江系再合适不过了。

03

国匠精工技艺，品牌联盟品质凸显

房住不炒的当下，地段布局、产品档次相辅相成，一步也不能走错。

这次能建城发究竟带来了什么样的长江系产品呢？

• 高颜值花园式社区，一脉·双环·五境

长江悦府外立面的设计灵感，取材于幕府山之脊，以大幅玻璃窗，搭配流畅硬朗线条，质感卓越。

（效果图）

同时注重社区人与人之间互动，整体打造“一脉·双环·五境”的全龄绿色疗愈社区，以无重力亲子互动乐园、双健康跑道、全龄活动空间、运动天地等配套设施，让邻里生活更加美好。

（效果图）

• 建面约110-168㎡，满足不同结构改善家庭所需

项目整体拟建11栋8-20F住宅及商业、基层社区中心等配套服务用房。

虽然板块定位纯改善，但是能建城发并没有一味地追求“更大面积”，反而精准地把握住了南京目前主流需求，主打户型建面约110-140㎡山居大宅，并适当更进一步，做了深度改善——建面约168㎡。

据克而瑞南京统计，近5年来建面约100-140㎡中大户型新房成交量涨幅非常快，2021年的成交面积更是突破了约495万方，全年第一。

（数据来源：克而瑞南京）

标准层最小建面约110㎡起步，三室两厅两卫，这可能是鼓楼中心城区为数不多的中小户型。目前项目售楼处已公开建面约110㎡三房、约135㎡四房两款升级装修样板间。

（户型图）

建面约135㎡户型，四室两厅两卫布局，适合改善家庭居住。

（户型图）

在传统三开间朝南的基础上，做了朝南双阳台的设计，采光、通风效果更胜一筹。

与此同时，客餐厅同宽，同时直面南向双阳台，无形中增加了室内活动空间，亲友聚会也不会显得拥挤。动静线分离，活动区域、休息区有明显的区分，减少了相互之间的影响。

各功能区都预留一定的收纳空间，满足家庭成长需求，十分人性化。

建面约142㎡户型，中间户，四室两厅两卫布局，适合三代同堂家庭居住。

（户型图）

格局方正，空间朗阔；三开间朝南，采光优越。入户玄关设计，仪式感强。

餐客厅LDK一体设计，将空间尽可能让位生活，几乎无走廊浪费面积，空间利用率高。加上大面宽横厅+宽屏阳台，视野阔绰，能放得下孩子的大件玩具，也能让亲朋好友于此相聚，不局促。

全屋卧室带飘窗，空间灵动，瞰景与静谧生活一步到位。主次双卫，改善标配。

建面约168㎡户型，边户设计，四室两厅两卫布局。房间没有增加，但空间尺度感更卓越。

（户型图）

四开间朝南，大开间短进深设计，加上南北通透+南北双阳台，采光通透效果俱佳。三卧室朝南，二孩家庭也能住的很舒服，帮带大娃的老人、大娃都能有自己的阳光屋。套房主卧功能性增强，改善尺度，增加了独立衣帽间；南向双卧+北次卧均带飘窗。主次双卫，次卧为三段式分隔。

• 三大件齐备，一线品牌联盟

升级装修报价格约2500元/㎡，虽不华丽，但品质感与配置丝毫不比报价约3000元/㎡的装修弱。从归家开始，入户挂钩、玄关柜等逐步表达归家的仪式感。

（升级样板间实景 项目授权供图）

全屋日立/东芝/松下中央空调（或同等品牌）；博世/菲斯曼/威能地暖（或同等品牌）；定制新风系统（或同等品牌），都是升级装修的交付标准。

厨房升级装修后，除了基础的油烟机和灶具，还配置老板的洗碗机，贝克巴斯垃圾粉碎器，沁园净水器，弗兰卡的大水槽（或同等品牌）等。

（升级样板间实景 项目授权供图）

卫浴空间硬件的升级品牌也大多为杜拉维特、高仪等德系精工品牌（或同等品牌），同行业市场的领导品牌，占有率排到前列。

（升级样板间实景 项目授权供图）

据悉，项目预计本月底首开，建面约110-168㎡，含装修升级包放风价约4.5万/㎡。

写在最后：

每一次的市场调整，都会制造难得的入场好机会。随着房贷利率下降、房产政策逐步松绑……利好传来，聪明的改善客已经在看房的路上了。

能建城发以前瞻性择址观和时代远见洞悉发展趋势，提前布局幕府创新区，融合“六朝古都”的历史文脉，以高端住宅为载体，能建城发·长江悦府大概率将成为主城焦点。项目首开在即，感兴趣的买房人不妨抓紧时间去看看了！

（售楼处实景 项目授权供图）

营销中心地址：南京市鼓楼区和燕路55号