NO. 1｜壹

寸土寸金！鼓楼土地“价高”是共识

试问，南京主城又贵又好卖的房子集中在哪里？

河西？江北核心区？秦淮？NO ! 正解是鼓楼！

鼓楼，常年高居主城六区二手房成交量第一。截至发稿前，该区二手房成交面积高达约33.44万㎡（数据来源：南京网上房地产）。

（南京各区二手房成交 图源南京网上房地产 统计时间6月30日）

而且，这里小区的高品质二手房，往往附带优质教育、自然资源、医疗等丰沛资源，导致其房价非常坚挺，成交单价屡屡创新高，约6—7万/㎡+高价小区并不在少数。

比如，位于鼓楼滨江的仁恒桃园世纪和园，近期成交了一套建面约110㎡次新房，总价约760万全款成交，成交单价约6.9万/㎡。

鼓楼中心板块的中海凤凰熙岸昨日拍出一套法拍房，竞价130次后，最终成交价约1603万。今年年初，该小区更是在410次竞价后，拍出了一套大平层，总价约1718.6万，折合单价近9万/㎡，甚至超过市场估价。

（高价成交法拍房 图源阿里法拍）

还有什么比真实数据更有说服力？

然而，鼓楼区的土地开发已超95%，仅剩不到约5%的可开发用地（数据来源：《南京市鼓楼区总体规划（2013-2030）》）。寸土寸金，一点也不夸张！

那么在这个确定性尤为强大的区域里，很多错过前期优质项目的购房者还有补救的机会吗？

当然，纯新盘能建城发·长江悦府接棒而来，首开在即（以下简称：长江悦府）。择址鼓楼主城芯、幕府山下、长江之畔，主打建面约110-168㎡大宅，含装修升级包放风预估均价约4.5万/㎡。

（售楼处现场图 项目授权供图）

继长江尊邸、长江华府之后，央企再次出手，打造专属于鼓楼的「长江悦府」，聪明的购房人要更珍惜当下好的置业机会。

NO. 2｜贰

长江一脉基因延续，打造居住样本

市场分化后，倒逼房企们打造好产品，内卷越来越严重。

而如果将这些房企列上一份名单，那么中能建城市投资发展有限公司一定榜上有名，且名列前茅（以下简称“能建城发”）。

其由中国能建葛洲坝地产于2022年更名而来，深耕南京已7载有余，致力于将每一个项目都能打造成逆周期的标杆。目前已服务超过5000户业主，在南京也是有口皆碑。

长江尊邸，南京高端住宅上个时代的天花板，5G科技系统+建面约190㎡起步大平层，美诺、劳芬、当代等一线品牌做增项，四开四罄，约2800多万顶楼多次大卖。

（长江尊邸项目实景图 项目授权供图）

长江华府坐拥“一江两翼”地段、高端商圈、高仪、劳芬、博世等“全明星”家居品牌，短短89天三开三罄，总计816套货值约76.7亿元住宅项目罄销清盘，长江一脉基因延续。

（长江华府开盘现场 项目授权供图）

……

从奥体滨江的长江尊邸，到河西中部的长江华府，再到幕府滨江的长江悦府，长江系的精工延续，是谁的DNA又动了？

（区位图）

• 高颜值外立面，全龄绿色疗愈社区

长江悦府共打造11栋8-20F洋房与小高层住宅，及商业、基层社区中心等配套服务用房。

（效果图）

项目因地制宜，外立面灵感取材于幕府山之脊，采用大幅玻璃窗，配合流畅明朗的现代建筑外立面，将自然山水映射其上，封面级项目地位预定。

主入口，高门大户设计；归家动线以“一脉·双环·五境”为轴，以亲子互动乐园、全龄活动空间、运动天地等配套设施，打造全龄绿色疗愈社区，不同年龄段业主均适配。

（效果图）

• 建面约110-168㎡大宅，契合多样化家庭需求

在户型设计上，长江悦府打造了建面约110-168㎡全改善产品。

随着河西、大校场主流户型约140㎡+起步，建面约110㎡三房两厅两卫户型，对首次改善的买房人更友好。

户型图

三开间朝南，约6.6米南向双阳台连通客厅与次卧，采光充足；客厅开间约3.8米，餐客厅一体化，视野开阔；主卧为套房设计，含南北通透的卫生间+飘窗，私密性与尊享感强。

建面约135㎡户型，四房两厅两卫，适合三代同堂家庭居住。

户型图

三开间朝南、客厅开间约3.9米+南向双阳台开间约6.8米，尺度感增强；动静分区，主次双卫，静候在卧室一侧；主卧与北向大次卧均带有大飘窗，使用空间灵活。

（升级样板间实景 项目授权供图）

建面约142㎡户型，四房两厅两卫布局。

户型图

格局方正、南北通透，室内采光+通风效果俱佳；入户玄关，方便收纳、归家仪式感提高；餐客厅一体化设计，几乎无走廊面积浪费。全屋卧室带飘窗设计，而且主卧套房设计，预留衣橱空间和卫生间，提升生活尊享品质。

（升级样板间实景  项目授权供图）

标准层最大做到了建面约168㎡，四房两厅两卫户型，即便是二胎家庭也能住的很舒适。

户型图

四开间朝南，大开间、短进深设计，南北通透。南北双阳台是一大亮点，其中南向约7.25米开间的宽幕阳台，放得下情景吧台、跑步机，也能解锁宠物乐园，猫爬架、犬舍等。

（升级样板间实景 项目授权供图）

主卧大套房配置，预留独立衣帽间+卫浴空间（含浴缸、淋浴房），搭配大开面的飘窗，生活尊崇感更强。

• 多明星品牌阵容，品质物业温暖生活

不仅如此，上一个长江系产品的升级装修包已到达5000元/㎡，相比之下，此次长江悦府的2500元/㎡以内的升级包定价，性价比十足，并且品牌标准同样是“多明星阵容”。

全屋日立/东芝/松下中央空调（或同等品牌）；博世/菲斯曼/威能地暖（或同等品牌）；定制新风系统（或同等品牌）；老板的油烟机+灶具+洗碗机，贝克巴斯垃圾粉碎器，沁园净水器，弗兰卡的大水槽（或同等品牌）；杜拉维特、高仪的洁具、五金（或同等品牌）等等，都是升级装修的交付标准，质感卓越。

（升级样板间实景  项目授权供图）

（升级样板间实景  项目授权供图）

长江悦府后期还将引入中国能建葛洲坝物业，24小时服务业主。据悉，今年4月其又荣获“2022中国物业服务百强企业”称号。

（获奖证书）

该物业是中国能建三大投资平台之一的中能建城市投资发展有限公司的全资子公司，服务类型涵盖精品住宅、城市综合体、高端写字楼、高速公路服务区、工业园等多种业态，管理面积近520万平方米，服务超3万户业主。

物业好坏，从小区的管理维护和市场接受度就能看出来。

比如，近期长江尊邸一套法拍房被3万+人围观，成交单价约7.92万/㎡，刷新河西房价记录。

（成交记录 图源阿里拍卖网）

NO. 3｜叁

坐享过去，把握当下，拥抱未来

2021年9月，幕府创新区G70地块经过29轮激烈报价，最终被中国葛洲坝地产（即能建城发）以总价约31.6亿被拿下。

（G70地块区位图）

很多人没有意识到，这次拍地将给鼓楼北部带来怎样的改变。

近5年来，鼓楼区通过招拍挂出让的宅地屈指可数，今年第一、二批次集中供地更是一副鼓楼涉宅地也不见。目前还有新房供应的基本都在大鼓楼北部（含滨江、幕府创新区等）了，中冶锦绣天玺动辄千万起步，含包约4.6万/㎡江望润府仅剩底跃与商铺在售。

此次拍地，正式掀开了鼓楼北部——幕府创新区宅地入市的序幕。

而能建城发在长江一脉又下一子——长江悦府，拿地逻辑明确清晰。

第一，从城市格局来看，符合南京拥江发展与城市更新的双战略。

城市总规2035强调“一江两岸、联动发展”的拥江格局，而从河西、江北核心区、燕子矶等板块大卖，都透露出大家对滨江价值的认可。而幕府创新区除了滨江资源，还有幕府山、老虎山、北崮山等山景资源，自然资源优渥。

（效果图）

而且按照官方规划，幕府创新区将作为鼓楼当前和今后一个时期创新发展试验区域，是鼓楼区拥江发展、走向滨江时代的重点区域，并将其打造成“长三角一体化发展的门户区”。

（效果图）

根据鼓楼区“十四五”规划，这片约13.8平方公里、占鼓楼全区约26%的幕府创新区上，计划投资重大项目逾40个，投资规模超400亿，未来将成为南京主城十分具有发展潜力的区域之一（数据来源：南京日报）。

（效果图）

据悉，未来板块内产业载体约215万㎡，目前华能滨江总部基地一期、中储物流产业园等载体已建成投用，今年5月，幕府创新小镇核心区的02-08地块项目已顺利封顶。

第二，符合城北改善当下置业需求，潜力已清晰。

5月18日，在南京市鼓楼区人民政府主办的“可持续城市更新论坛—南京·鼓楼”上，老城片区、滨江片区和幕府创新区三个区域将有一批城市更新地块上新，其中幕府创新区待出让的涉宅地占了7块，以及生产类建筑改造、总部办公类建筑、城市区域活力中心&城市综合体、特色山水空间特色标识等项目（信息来源于幕府创新区）。

（待出让地块统计）

这个鼓楼北部新的重要发展引擎和增长级，产业、教育、交通等一众配套正在或即将陆续落地。

第三，从区域配套来看，居住氛围浓厚，优质教育与自然资源尤为丰富。

鼓楼的历史底蕴、宜居指数等不必多说，主城「首善之区」早已成为共识，其土地价值也从未被市场怀疑。聚焦到长江悦府，周边配套也是一应俱全。

金陵四十八景，幕府山独占六景，同时，作为金陵主城唯二山居，是南京市为数不多的江山共景之地，是城市的“天然绿肺”。

（幕府山实景）

长江悦府临幕府山而居，直线距离约500多米（数据来源：百度地图）。于高层之上，揽山瞰江，清风掀起帘幕，两者皆进入了生活。周边还有约500公顷玄武湖公园风光绮丽，小红山、紫金山环抱。

项目周边中央路、幕府东路、和燕路过江隧道等交通要道纵横；靠近地铁3号线、7号线（在建）换乘站五塘广场站约900米（7号线北段预计2023年开通 来源百度百科）。

教育上，项目与二十九中幕府山初级中学一街之隔，五塘小学、旭日景城小学、南京求真中学、鼓楼区第二实验小学等也在附近分布。（具体学区划分以教育局为准）

（区位图）

据了解，二十九中幕府山校区和本部是统一教学、属于统一集团，不仅在硬件上直追本部标准，而且首批任教的教师主要都是来自29中本部的教学骨干，教学质量有保障。在2019年首次中考中，二十九中幕府山校区四星达线率就在50%以上，普高达线率超80%，近年来的成绩还在稳步上升，已经赶上传统强校50中、宁海。

商业上，享湖南路、中央门、燕子矶等繁华商圈资源。而且南京市鼓楼医院、南京医科大学第二附属医院、江苏省中西医结合医院（三甲）、南京市第二医院（三甲）等医疗资源也环伺，近距离守候家人健康。

尤为难得的是，长江悦府所在的幕府创新区坐拥鼓楼过去2500年的文化底蕴，与城市更新迭代之际占位现在，以高能规划拥抱未来！

南京城市发展进阶的下一个风口，这里才刚刚开始！建面约110-168㎡山居大宅，含包放风约4.5万/㎡，这里刚刚好！

（售楼处实景 项目授权供图）

营销中心地址：南京市鼓楼区和燕路55号