NO. 1｜壹

当重回鼓楼成为共识

人类社会的本质是共识！

就像人们的共识是黄金，而不是铁块，不是泥巴。这是基于黄金本身具备满足人们欲望的条件。

以前住江北，记得有次小区老头老太问我：“小伙子在哪块上班啊？”

“鼓楼”。

“哦哦，上南京上班啊，那蛮远的啊”！

你看，这就是老南京人的“共识”——鼓楼就是南京的形象之一。

2020年在河西南某楼盘的加推现场，遇到一位老鼓楼人A先生（化名），问及离开鼓楼的原因，他无奈表示：

“不是我买，我们还住鼓楼盐仓桥附近，是小孩想买（河西），（我）实在看不到这里有什么好，晚上路边人都没有，夜里下班连个喝馄饨的地方都没……”。

A先生不喜欢河西等新城的原因，是简单的“一碗馄饨”吗？

是，也不是。其实，他割舍不下的是鼓楼街头巷尾的烟火气，是满载回忆的湖南路、马台街夜市，是鼓楼广场、狮子山公园、阅江楼、天妃宫静海寺等，也是与记忆相连的故旧圈子。

（实景图 项目授权供图）

前几年，从鼓楼搬去仙林居住的王老师（化名）好像也要回来了。

鼓楼深厚文化底蕴的一部分，就是稠密的科教文卫资源，“土生土长”的王老师长大以后也选择在鼓楼某名校就业。当年搬去仙林，却也下意识照着记忆里“山水城林+浓郁人文底蕴”的样子去找的。

最近王老师变得焦虑了，住在鼓楼的父母逐渐老迈，去医院次数多了。“好在鼓楼医院、省人民医院、中大医院等三甲医院都在附近。不过照顾父母的时间越发多了，经常奔波在鼓楼与仙林，感觉两边家庭都没有很好的照顾”。

区位图

这可能是他们的故事，也可能是B女士、C老头的生活。

Ta们想让下一代继续享受优渥的生活环境，又或是想要一个“双全法”，但是鼓楼新房匮乏，“机会不允许啊”。所以他们都在等候一个“重回鼓楼”的时机。

NO. 2｜贰

鼓楼的昂贵是共识

人们对居住的需求是递进的，从来不只直线上扬，而是旁逸斜出。

这取决于你的情怀，以及财富自由的程度。

根据中国房价行情网数据显示，全南京房价排行第一的不是河西，也不是秦淮，而是鼓楼区，平均单价50053元/㎡（统计时间2022年4月）。当一个地域成为全民共识，昂贵仿佛约定俗成。

（图源中国房价行情网）

而且开发商好像也发现了这一点，鼓楼的高净值人群对于高附加值的住宅有着不一般的“接受能力”。

撇开“拉力琅”等名校附近普遍8万/㎡以上的房价，从城中院墅到初代科技住宅，到风靡的法式风情的“十字圆厅”，再到江景大平层……鼓楼曾诞生过的很多非常具有代表性的项目，且每次的上市价格都较高。

威尼斯也有句谚语，合乎美丽，则不惜重金。

3年多前，鼓楼的桃园世纪、当代万国府ΜΟΜΛ等楼盘入市时，突破彼时市场限价，甚至远远高出。即便如此，深度改善们依旧愿意买单，每一次的热销都是他们用真金白银做出的投票。

二手房市场，往往代表着市场预期。去年底刚交付的桃园世纪目前报价已经全部7万/㎡+。其中一套建面约197㎡房源挂牌总价最高，约1580万，折合单价近8万/㎡。

（挂牌房源 图源链家）

当代万国府ΜΟΜΛ挂出房源的单价也几乎在7万/㎡+。而且由于产品面积段较大，最高总价更是超过了桃园世纪。

（挂牌房源 图源链家）

而且永远不要低估高净值人群的购买力。近期，鼓楼中心的金鼎湾今朝天下就成交了一套建面约211㎡房源，总价2160万，折合单价10万/㎡+，创下新总价记录。

（挂牌房源 图源网络）

有意思的是，虽然市场接受度较高，但是高品质次新房的成交量并不高，挂牌量也是屈指可数。一个很重要的原因，鼓楼这些次新房小区的业主们挂牌意愿并不强烈，更确切的来说是非常惜售。

（挂牌房源 图源链家）

正如巴金说的，住在城市中骄人的位置，在每个人都知道并且向往的地方，过着常人无法窥及的生活，上演个人与家族的传奇。

而“骄人”位置的席位，是有限的。很多住惯了鼓楼的人，不愿离开，却也不介意享受更好地居住体验。

NO. 3｜叁

鼓楼新房难得是一种共识

新房太少了，也是鼓楼的一种“共识”。

一方面，虽然南京商品房库存已高达7.7万套+，但是鼓楼的库存依旧不到700套，是南京新房库存最少的区（信息来源南京网上房地产）。

而且这600多套房源，普通人在市面上根本找不全。可能中冶锦绣天玺还剩部分建面约380㎡、总价约1180-2100多万的房源。

另一方面，主城越中心的区域能出让地块就越少。

比如，2022年，南京首批土地集中供地中，鼓楼竟然没有一块宅地出让。

最近政府一口气推出100幅重磅地块招商引资，即便是河西、南部新城都拿出了中心区域的重磅地块，但是再看鼓楼拿出来的地，却没有一块不在中心居住区内，与老南京人分辨“城里城外”的明城墙距离更远。

（实景图 项目授权供图）

再结合“当下什么房子能跨越市场周期”这个问题来看，政策早已给出了答案。

随着南京非限购区域扩散，目前仅有的限购范围就是鼓楼等少部分区域。一定程度上，这也印证了桃园世纪、当代万国府ΜΟΜΛ、金鼎湾·今朝天下等高品质次新房房价坚挺的原因了。

或者说，在这些小区业主的眼中，这里的价值远未到顶。买房的本质就是对共有资源的占有，而越中心的地段，土地资源才是真正难得的。

就像鼓楼城中的纯新盘金科凤樾府，它并不是通过南京公开的土地招拍挂形式出让的，这幅地块的出现能追溯到约20多年前。

从彼时拆迁开始，政府就持续投入财力，协调各个相关部门，道路修整，地下管道铺设，安抚周边居民等等一系列工作后，直到2018年6月才开始以棚户区改造项目招标。

（招标公告）

这期间耗费财力、物力、时间，已不可考，但想必不是一个小数字。

腾笼换鸟的操作，在中心城区的难度可见一斑，早20多年做打算。尤其是，“现在老城区财政增长乏力，这些城中居住区，政府更拆不起，只能旧改”。本地人看的很透彻。

一番波折后，最终被金科接手。随后，补交土地出让金等等，又是一笔不小的花销。就当下现金流为王的房地产行业形势来说，金科此举非常难得。

而买房人要想再等下一块这种素质的宅地出让，时间可能不会短！这样看来，金科凤樾府足以称得上“孤品”。

NO. 4｜肆

专属于510个家庭的“藏品”

“金科跟政府此次可以说是一场双向的奔赴，只是不想辜负这片土地。”

参观项目时，金科凤樾府的相关负责人如是说道。

不论是政府还是金科都已投入了大量资金，势必也拿出了更大的诚意、更好的作品来“回馈”这样一块难得的土地，这是无需臆测的。

据悉，金科凤樾府规划打造4栋32-33层的高层，6栋4-6层的洋房，1栋酒店式公寓和部分办公（27F）。这样的城市藏品，仅属于510个家庭。

项目预计6月份首开高层房源8、10号楼，主打户型建面约143㎡、157㎡、192㎡。

（效果图）

从金科凤樾府已公开建面约157㎡户型样板间，能看见金科将Lordly空间装修观贯彻始终。

建面约157㎡户型图

从归家开始，定制门牌、入户挂钩、感应灯、玄关柜等逐步表达归家的仪式感。

其中，松下的四合一智能门锁（或同等品牌），入户玄关处的博洛尼玄关柜（或同等品牌）、可视对讲、智能系统的控制面板，都是升级装修的交付标准。

餐客厅一体化设计，搭配约3米层高，视野开阔。全屋无主灯设计，客厅岩板与钢琴漆背景墙，岩板搭配的木饰面及金属包边质感，不同材质以灰色、米白为主的颜色运用，意外地协调轻逸。

（样板间实拍图 项目授权供图）

日本大金中央空调系统、日本松下新风系统、德国威能地暖系统、全屋软水系统、智能家居控制系统（或同等品牌），三大件保证装修高标准，智能家居保证舒适，全屋软水系统保证健康，多个方面的细节，金科都替你考虑到了。

尤其是全屋软水系统，不仅避免了传统硬水带来的水垢问题，而且节能环保，使用感和口感更加舒适，为居家健康更添一份保障。

（样板间实拍图 项目授权供图）

公区空间几乎无走廊浪费面积，且动线流畅，相互连通。南向阳台开间超过7.6米、进深约1.8米，能放得下小型吧台，也能放得下动感单车。

北向的U型厨房台面选用岩板，配设博洛尼一体式收纳柜（或同等品牌），双开门冰箱位预留，实用且美观大气。博世全套灶具+油烟机+洗碗机+蒸烤一体机、弗兰卡水槽、贝克巴斯厨余垃圾处理器、末端净水系统（或同等品牌），几乎都是建发珺和府、璞境、云锦四季等高端住宅同款配置。

（样板间实拍图 项目授权供图）

双卧室朝南，其中主卧为套间设计，开间约3.6米，阔绰面宽自带大屏观景飘窗+独立卫生间，私密性与尊享感强烈。地板的铺设采用法式鱼骨拼，搭配金属踢脚线，使整体空间感更显简约雅致。

（样板间实拍图 项目授权供图）

主客双卫，升级装修采用唯宝、高仪等一线品牌卫浴及五金件（或同等品牌）。

主卫拥有嵌入式收纳壁龛、大飘窗、大镜柜、电热毛巾架、台下盆设计、石材防滑地面等人性化设计；客卫墙面镜柜收纳空间、淋浴隔断采用酒店到顶设计，台盆、龙头配置德系一线品牌唯宝、高仪花洒采用高仪恒温花洒，配设风暖（或同等品牌）。

（样板间实拍图 项目授权供图）

另外，高层标准层起步建面约143㎡，三房两厅两卫布局，圈层纯粹，中间户设计。

三开间朝南，南北通透；以“厨房+餐厅+客厅+阳台”为LDK设计，减少走廊浪费面积；大开间宽厅衔接通长瞰景阳台；主卧为套房设计，带步入式衣帽间+独卫；主次双卫，生活从容。

建面约143㎡户型图

标准层户型最大做到了建面约192㎡，四房两厅三卫布局，两梯两户设计，全部位于8号楼。四开间朝南，户型方正，南向超大面宽+南北通透，采光、通风效果好。

南北双阳台+双套房设计，是两大亮点，即便是三代同堂也能住的很舒服。

建面约192㎡户型图

不仅如此，金科凤樾府占据黄金区位——凤仪门约1公里外、狮子山下，直接将南京的文化标志融炼在一座居所的五重归家礼序里，从根上变成了南京共识的一部分。这份心思卓越的“取巧”，令人心跳加速。

比如，项目售楼处里郑和下西洋的精心布景、阅江楼的缩影复刻等。

售楼处实景 项目授权供图

售楼处实景 项目授权供图

后期融入了云锦文化艺术的小区大门，阔绰大气。

效果图

整个社区园林的景观轴线仿照龙湾蜿蜒形态设计，入口处的中央水景+主题雕塑，照应了长江与阅江楼；景观中轴上，用摩卡会客厅、亲子共享空间等功能区还原取狮子山、卢龙山的意境与格局；叠水景观、品质景墙掩映，景观层次推进式融入；花池暗灯引路、入户品质景墙、首层入户大堂等多项细节营造……都是为了寻找与鼓楼的共鸣。

效果图

业主站在阳台上，往下一望就能看到鼓楼光影，抬脚走几步便能沉浸到这迤逦繁华的街景里。

金科凤樾府，吹响了重回鼓楼的号角。

写在最后：

还记得，2019年南京高价地限价放开时，高层提出了一个说法：低端有保障，中端有支持，高端有市场的要求。

也就是说，对于高端市场的口子是宽松的，尤其是像中心城区上开发成本较高的地块，房价也是向上突破的可能的。

其实，鼓楼2018年已经有过突破天花板的先例。而且周边新房、次新房一房难求，房价动辄7万/㎡、有好学区等附加资源更是10万/㎡+的地段，合乎情怀的金科凤樾府也有进一步的空间，不乏有冲6万/㎡可能。

毕竟，这个已经成为共识的鼓楼，只有一个。

于鼓楼更新之际，占位城中屈指可数的位置，想必是一件再幸运不过的事情了。

区位图