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时机已至 鼓楼主城销量夺冠

最近，南京一连串松绑政策连出，很认真地在抢人、抢资金。

虽然全国不少地区都在优化楼市调控政策，但是结合城市能级、竞争力来看，作为“长三角特大城市+2021年全国GDP前10”的存在，南京拥有超强的经济实力背景，新政力度越大，杀伤力也就越惊人。

无论是政策、市场还是购房时机，南京都到了关键时刻！看房潮近期再现楼市，也仿佛印证了这一点。

最终问题来到：哪个板块还能出手？

被视为楼市风向标的新房库存，也许能给到一个答案。物以稀为贵！

南京网上房地产显示，在过去的6个月里，南京新房库存维持在“7”字头，但是有一个地区未售套数从未超过一千，并且库存一直以来都是各区中最少的。

图源南京网上房地产 截图时间5月16日

TA就是鼓楼区，截至发稿前，这个省会功能核心区、典型的主城中心板块新房库存仅有677套。

当然，有人会说鼓楼这种中心板块地少，供应量少，不具参考性。

OK！我们再看一组数据，今年以来，鼓楼的二手房成交量在主城排行第一，也是主城唯一突破了3000套的区域。

图源南京网上房地产 截图时间5月16日

鼓楼，真的是南京人眼中的白月光了！而且从主城成交量前三板块来看，鼓楼、栖霞、秦淮，其中两个都是主城中心板块，具有“老城区丰沛资源+地少”的同一特性。

需要关注的是，位于鼓楼城中板块的纯新盘金科凤樾府首开在即，最快本月底公开样板间！想买房的南京人可以回鼓楼看房了，项目售楼处已经公开了！

02

鼓楼的三大特质

为什么是鼓楼？

一来，历史的使然性！

如果你去过足够多的城市，就会发现，但凡是历史悠久的城市中心，都有一个叫鼓楼的地名。所以坊间也一种说法：鼓楼建在哪，哪里就是中心。

南京的文化心脏。

积淀了2500年的人文底蕴，鼓楼有依山带水之胜，包括狮子山、阅江楼、明城墙、天妃宫、静海寺等人文景观……曾经，士大夫世家门第、金陵士族皆往来于此。

实景图

目前鼓楼已集中了南京70%以上的优质基础教育资源，以及20多所高校、120多家科研机构、97个国家和省部级重点实验室、5家省级以上大学科技园(2个国家大学科技园)、57个博士后流动站等等。

百年商埠。

从公元1899年，下关正式开埠，到宁沪铁路通车，下关火车站的建成，奠定了“百年商埠”的基础，成为了当时南京的经济贸易中心。

江苏省的心脏。

一条北京西路，往东是银杏，往西是梧桐，中间是江苏省委省政府，以及各类省直属机关所在地。

南京的地标。

92层的地标紫峰大厦，构筑了南京城市天际线；环亚凯瑟琳与荔枝广场等，年轻人的聚集地。

“房子一半的价值，取决于窗外的风景”。

二来，时代赋予了新的使命。

南京的先进区。

2021年，鼓楼区构建以中央创智区、河西片区、下关滨江商务区、幕府创新区为引领，打造全面建设中心城区社会主义现代化建设先行示范区。

随着在全国第一批城市更新试点名单中上榜，对于南京中心城区是一大利好。这意味着，能更多分享经济快速发展带来的文明成果，充分享受都市繁华。

三来，主城限购区的抗跌性。

随着南京“423”新政后，非限购范围逐步放开，仅有鼓楼与河西、南部新城等少数板块还在限购范围内，土地价值凸显。

不仅如此，鼓楼土地资源难得！2022年，南京首批土地集中供地中，鼓楼没有一块宅地出让。

而且近期南京举办的春季土地招商周上，拿出100幅重磅地块中，其中不乏建邺、南部新城等板块优质宅地，即便如此鼓楼宅地依旧被珍藏着，没有挂牌。

美剧《纸牌屋》中的经典台词：权力就像房地产，位置是所有的一切。楼市在不断推陈出新，对于南京高净值圈层来说，更相信鼓楼才是大家的应许之地。

03

重返鼓楼的机会

在市井里、城墙根下长大的老南京人是有情怀的。舍不得，也离不开！

曾经跟朋友聊过，老南京人真的能在一个“圈子”里过完一生。

“感觉他从上学开始，就没离开过鼓楼。而且从小学到大学接受的都是优质教育。毕业后，进了父母所在的省直属书机关单位。结婚对象也是单位里找的。就连玩的地方，狮子山、阅江楼等也都在附近，新街口都去的少，湖南路、山西路商圈吃喝不缺。”

用相似人生经历的老南京人，并不在少数，习惯了鼓楼的生活。即便是换到宇宙中心的河西，住起来可能没有了记忆里的味道。那种繁华之处夹杂浓浓的市井烟火气，“三步两桥”、“老菜市”等随意的路名，湖南路、山西路、马台街等美食街，一路吃到尾……

鼓楼虽然全区仅有53平方公里的地域，但是地段成熟度说是南京前三，一点没问题。鼓楼二手房能卖出主城板块第一的成绩，也不意外。

周边二手房龄大了，居民幸福感却没有降低，能有一个进阶的机会也值得等待。终于，在鼓楼城中板块在断供许久后，被时光已打磨成珍珠的金科凤樾府应时入市。

就像天然的珍珠生长周期漫长，无法大量复制，主城土地资源与圈层资源亦是如此，“孤品属性”显露无疑。

效果图

从“熟人社会”走出来的精英阶层，在看遍人生百态后，会更希望回到乡亲故旧圈，在一个记忆相连的共同体内寻找认同，分享自己的成就。

现在，是时候回鼓楼了！

04

与记忆里的认同感共鸣

千年鼓楼给南京带来的不仅是历史里风光与现在的繁华，还有一份认同感。

初到金科凤樾府的售楼处，老南京很容易能与这个项目共鸣。

售楼处实景 项目授权供图

不论是入口处郑和下西洋的精心布景、阅江楼的缩影复刻，还是叠水景观、品质景墙等打造，浓厚的本地元素总能给老南京人一种“眼熟”的观感。

售楼处实景 项目授权供图

这一份熟悉感受，在未来社区的景观园林也能找到。

此次由罗朗景观设计院执笔，撷取“园中园”的精髓，以更大的空间布局，将金陵文脉的演进过程，尽可能地折叠进五重归家礼序中，让回家的路充满仪式感。

• 「一进 恢弘府门」 

回家走近金科凤樾府小区大门，第一眼就是融入了云锦艺术文化景墙，阔绰的门头，大气威严。 

效果图

而且这里还有入口无雨落客设计、定制化访客等候区、出入口动线分流等元素，让回家安全又贴心。

• 「二进 龙湾聚气」

入园后，仿照龙湾蜿蜒形态设计了景观轴线，中央水景+仿阅江楼的主题雕塑撞入眼帘，道路两侧的乌桕树，归家仪式感凸显。

效果图

• 「三进 狮子山屿」

游走于景观中轴，摩卡会客厅取狮子山居高揽景之意、亲子共享空间则演绎了卢龙山环抱格局，这与《阅江楼记》中说“城之西北有狮子山，自卢龙蜿蜒而来”所载相呼应。多维景观空间，开启立体园境序幕。

效果图

多功能会客厅、下沉卡座、静谧空间等移步观景，会往来宾客。

休闲座椅、成人健身场、集会草坪等，复合型场地放松身心。

亲子共享空间、儿童游戏区、林下空间等，逸景童趣相随，游园忘返。

• 「四进 龙江夜雨」

入户通道乌桕林荫列阵，花灌点缀其中；叠水景观、品质景墙掩映，景观层次推进式融入，营造龙江边的自然美学。

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• 「五进 燕居潜邸」

品质廊架结合园林轴线布局打造，遮风避雨；叠加花池暗灯引路、入户品质景墙、首层入户大堂等多项细节，营造入户仪式感。

效果图

起承转合的景观空间秩序，让回家途中也能有参观旅游景点的体验。

从这一刻开始，金科凤樾府早已跳脱建筑的基本属性，跃升为城市藏品，仅属于510个家庭。

售楼处实景 项目授权供图

南京人的老城情结是骨子里的，也是片区内的新盘坚实的拥簇。他们热爱这里的山水城林与人文底蕴，有一种发乎内心的骄傲感，并希望下一代也能继续享受优渥的生活环境。

附近约1公里内有拉萨路小学、南师附中环伺；直距约3公里的力学小学、树人中学；三十九中、十二中、第八中学，南财、南邮、南工大等数十所学校（具体学区划分以教育局为准）。

区位图

想要消费购物了，直线距离约2公里就是新城市虹桥中心；约3公里即达湖南路、山西路商圈，ITC MALL、证大大拇指广场、麦德龙超市、大观天地mall、家乐福超市等商业集聚。

而且，周遭半径约5公里即达鼓楼医院、省人民医院、中大医院等三甲医院，鼓楼妇幼保健医院、南大附属第四医院等医疗资源环伺。后疫情时代，相信很多人都体验过医疗资源被快速挤兑的烦恼，家门口的医院让家人健康更有保障。

区位图

在建的双地铁算得上意外之喜，金科凤樾府紧邻地铁9号线大桥南路站（在建）、地铁5号线盐仓桥站（在建），另外紧邻长江隧道（在建）在金川河西路出口，不论是地铁出行还是自驾都非常便利。

城市藏品，是一种传承。

04

居住升级样本将公开 纯粹圈层

出于对重回鼓楼的人居需求充分考量准备，金科凤樾府规划打造了4栋32-33层的高层、6栋4-6层的洋房、1栋酒店式公寓和部分办公（27F），包容性超强。

（效果图）

其中高层产品主力面积段在143㎡-190㎡之间，洋房产品的主力面积段在180㎡-230㎡之间，整个项目仅有房源510套。值得一提的是，项目预计6月首开高层房源——8、10号楼，最快本月底公开样板示范区。

逼仄的空间，从来不是改善的首选。作为鼓楼城中引领改善居住迭代之作，金科凤樾府主力户型最大做到了建面约192㎡，四房两厅三卫布局，即便是三代同堂也能住的很舒服。两梯两户设计，全部位于8号楼，变相的“一梯一户”，圈层纯粹。

建面约192㎡户型图

四开间朝南，户型方正，南向超大面宽+南北通透，室内采光与通风效果更佳。南北双阳台，空间灵活。

双套房设计，居住舒适度更高。其中主卧自带独立衣帽间与卫生间；三卫设计也更私密。

改善的本质是对居住尺度的升级，就像河西天花板葛洲坝南京中国府建面约190㎡也是堪堪做到了三房两厅两卫，让空间更多释放给不同生活场景。对于重回鼓楼的买房人而言，不缺住的房子，对于房间没有那么渴求。比如，老年人虽然愿意住的跟孩子近一点，但可能并不是住在一间房子里。

高层标准层起步建面约143㎡，三房两厅两卫布局，整体定位纯改善，中间户设计。

建面约143㎡户型图

三开间朝南，南北通透；入户玄关紧邻洗手台，安全系数增加。以“厨房+餐厅+客厅+阳台”为LDK设计，减少走廊浪费面积；大开间宽厅衔接通长瞰景阳台，拥沐阳光与美景。

主卧为套房设计，带步入式衣帽间，主卫私密性高；公卫三段式设计，干湿分隔。

建面约157㎡户型，四房两厅两卫布局，比较适合二胎家庭。功能性上比建面约143㎡户型更灵活，空间更阔绰，居住舒适度更高。

建面约157㎡户型图

值得一提的是，项目装修标准为中央空调+地暖+新风系统三大件齐备，硬装品牌也将是一线品牌联盟，品质卓越。

而且后期还将引入金科服务，保时捷物业服务商，24小时服务业主。据调查，物业服务水平在二手房溢价里同样占不小的比重。

写在最后：

建筑大师斯蒂芬·霍尔说过，“居住的价值，隐藏于其中核心的，是其与城市之间的关系。只有那些既能享受自然资源，又有俯瞰城市繁华背景的区域，才是具有价值的居所”。

金科凤樾府所在的鼓楼中心，已经站到了历史与未来的榫卯节点。保护历史文脉的同时，也要求加快城市基础建设，提升生活品质，让老城区更精致、更有味。金科凤樾府在恰到好处的时间，于难以复制的地段，造就没有副本的“藏品”。

（效果图）

这是金科的又一次低调炫技。本月底样板间即将公开，首开在即。

随着市场进入调整期，新的窗口期已经打开。