这次玄武区的大规模“聚集”，南京乐见其成！

这场“聚集”的吹哨人是：招商局中心！

NO. 1｜壹

2020年，玄武区也因为“聚集”，被市民在知乎上“举报耍流氓”。

在网友口中，包揽了紫金山、玄武湖、鸡鸣寺、明故宫、总统府等价值“标签”的玄武区，在南京各区中，自有一份“贵气”。

回溯话题本身，这更像是在问：南京为什么被冠以“京”？为什么会成为十朝都会、九代中枢？

上面的回答虽无一字提及玄武，但又好像字字不离玄武区的身影。

最近，朋友圈频繁刷到的三个海报文案，也是如此。

莫砺锋说：“南京人更应该多读唐诗，‘《唐诗三百首》里，笔墨最多的城市就是南京’。

（项目授权供图）

古诗词中反复提及的“紫金山、玄武湖”，占据了玄武区约50%土地（数据来源：百度百科）。

现代“二十四节气”沿用定气法，以紫金山天文台颁发的《天文年历》为准。

（实景图 项目授权供图）

玄武区拥有9所高等院校、25家国家省部级科研院所，集中了全省近1/3的两院院士和南京一半左右的重点实验室（数据来源：玄武区人民政府）。

（实景图 项目授权供图）

多所大学、南京博物院、南京图书馆、江苏省美术馆等皆在区内。

玄武区还是南京市委、市政府、众多省/市直机关以及东部战区等部队机关所在地，在南京的政务地位凸显。

所以，大家一想到南京，脑海里闪过的会是紫金山、玄武湖、明故宫、南京博物院等文化名片，这是玄武区给南京的“门面”。

（玄武湖实景）

而且玄武也是支撑南京的“里子”，不可或缺的一环。

2020年，南京位列国际消费中心城市TOP10榜单第九，玄武区也同时入选全国TOP10城市的中心城区榜单（信息来源：仲量联行）。

国际知名度：第10德基广场2019年销售业绩122.4亿元，位居2019年全国购物中心销售业绩排行榜第2位。城市繁荣度：第102019年玄武社会消费品零售总额801.8亿元，排名各中心城区第8；具有十大中心城区里最多的电影院数量。商业活跃度：第8新街口商圈日均45万人次，位居第4。夜间消费，共有119家酒吧，排名第8。到达便利度排名第4；消费舒适度排名第7；城市绿化率排名第4。

仲量联行报告对玄武区的总结为“深厚文化助力商业提升，丰富人流凸显商业价值”。

玄武区一直在积极推动产业经济国际化、城市功能国际化、城市形象国际化、创新国际化。

包括做大做强主导产业和优势产业，“北有中关村，难有珠江路”；依托长江路文化旅游集聚区建设，深度打造国际化文旅品牌；围绕中山陵、玄武湖、明城墙等知名景点，积极打造“城市文化客厅”；积极构建“一区一带多节点”发展夜间经济等等。

2020年，玄武区上半年GDP实现501.6亿元，居民人均可支配收入达36763元，保持全省第一（信息来源：南京市玄武区召开区委十一届九次全会）。

玄武区此前的资源大“聚集”，为南京的“京”打下了厚实的基础。

NO. 2｜贰

城市发展是不断新陈代谢的过程，也是新一轮“聚集”的过程。

近年来，南京喜欢造“新城”，比如燕子矶新城、紫核等。“空白”的图纸更好涂画恢弘远大的城市界面，看着很有“排面”，有想象空间。然而，即便是宇宙中心的河西，也经过了10年以上的发展才有了现在的繁华。

（实景图）

新城规划落地需要时间，“烟火气不足”是通病。还有一些建设周期较长的新城区会面临前期规划减速。城市不可能无止尽扩张，资源是有限的。

老城区倒是烟火气十足，自家楼下吃喝不愁，几公里以内就有三甲医院。比如生活玄武区，没事就能坐2路车，在青石街下来，逛逛德基、艾尚，然后一路走到珠江路，金鹰等商场美食众多；或者晚上也能去1912溜达一圈，小酌几杯。

但老城道路交通一直被人诟病，除了道路坑洼，每天早晚下班时间，“一脚油门一刹车”是常态。而且此前城市规划的理念是像博物馆一样保护老城，这导致老城后续地铁建设滞后、中心区建筑老旧、闲置区域不开发等问题也有。有业内人士，评价老城现状是“现代差口气、古朴缺极致”。

南京的“京”，想要保持，甚至更进一步，就需要更新的城市规划理念：既要老街小巷，也要高楼大厦，快速通达。

也就是，老城更新，腾笼换鸟。“人民城市人民建，人民城市为人民。”说的就是城市应该以怎样的姿态焕新。

2021年11月4日，全国第一批城市更新试点名单出炉，南京上榜。中心城区在保留城市记忆的同时，开始在功能品质提升上做增量，这也将使中心城区更多分享经济快速发展带来的文明成果。

（截图于住房和城乡建设部官网）

“十四五”规划中也明确提出，南京将要聚力建设高质量发展的全球创新城市。

玄武区十九届人大一次会议又明确提出，要在南京1%的面积上书写“强富美高”新篇章，即“创造主城区新时期高质量发展动力”。

玄武区＝约50%城市山水资源+约20%的文化遗产&科研院校&党政机关+所剩不多的用地。

在这片南京封面土地上腾笼换鸟，焕新活化，既是底气，也是时代赋予的新责任，具有探索意义。选择玄武区，还有一点在于，早从2014年开始，玄武区就启动了华电、南汽的搬迁，在市中心腾出大量平整土地，占了全区约10%。

这片主城为数不多可供整体开发的土地，与新街口的交通距离只有7公里左右。“地势”不可多得！

玄武新中心作为玄武区聚力发展的核心地区，将构建“一带两廊三园”的整体空间布局，形成围绕“居、商、产、游”四大城市功能为主的六大功能片区分布，打造“以产兴城、以城促产、产城结合”的发展格局。

（效果图）

简单点来说，“产城”发展逻辑就是大力引入产业，来聚集大批高知高智人群，作为城市向上的力量，ta们会对更高级的商业、交通、教育、医疗等资源配套源提出更高的需求，而优质的城市设施能满足这些需求，并且城市功能也因为这些需求而进步迭代。

此次玄武区的城市更新，也是一场双向的“面试”。

NO. 3｜叁

甲方：“谁更有实力，能在这片热土上，掀起更有成效的“聚集”效果”？

此轮更新建设是把让人民宜居安居放在首位，把好的资源留给人民。从此前星河地产、北京电子城、宝龙、复地等拿地房企就可见一斑。

除了要有资金配建办公商业、引入大型产业企业外，也要有足够的实力做后期运营，带动上下游产业资源加速集聚，吸引更多高智高知人群聚集。

星河WORLD：总部经济，国际化、高端化、特色化新兴科创产业聚集区南京国际数码港（北京电子城）：创新总部,创新加速区、创新智库结合的聚集区宝龙苏皖总部：一站式商务办公、文化娱乐、文化展览、双创中心等于一体的综合社区复星江苏总部（复地）：总部办公，国际性金融中心的城市中央商务区

直至2021年5月，新玄武最后一块“巨无霸”地块在竞价158轮后，被招商蛇口以总价88.9亿元拿下。这一总价也是目前南京第二高的地价，有意思的是，第一的高价也落在招商蛇口拿下的G98地块上，总价98.1亿元。

而且2021年，除了玄武新中心外，招商蛇口还在江北核心区、江心洲、南部新城一线板块重仓，总斥资约147.5亿，拿地金额傲居全市房企第一，展现了雄厚实力。

（2021年房企拿地统计）

光是建好还不够，还要能让聚集的资源“活”起来。作为改革开放的新行者，招商蛇口在蛇口工业开发区的建设运营过程中，积累了丰富的运营经验、实力，所以招商蛇口也是国内为数不多拥有城市大规模片区开发运营成功经验的城市运营商（以下信息来源：招商蛇口官网）。

截至2021年底，招商蛇口总资产11.68万亿元，营业收入9362亿，净利润1692亿元；集团资产规模和集团净利润在全国96家央企排名第一位。

比如，深圳海上世界，集商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店度假、居住、文化艺术于一体的约100万方滨海城市综合体，2016年荣膺“深圳市文化名片”。其2021年运营收入为1.39亿，位居招商蛇口2021年财报榜首。

同时，去年招商蛇口年度运营收入超过5000万元的项目有：九江九方购物中心、赣州九方购物中心、成都九方购物中心、南京马群花园城等。

集团旗下25个代表性商业项目总体平均出租率在91%，在已公布出租率的21个项目中，出租率高于95%的项目达到10个。

其中南京马群花园城、燕子矶花园城都实现了100%的出租率（以上信息来源：招商蛇口官网）。

NO. 4｜肆

乙方：“你要能提供我上升的通道，能成就更好的我”。

2021年，招商蛇口正式对外公布在“十四五”末要实现100个购物中心、100亿持有营收的“双百”战略。

为了贯彻实施“双百”战略，招商蛇口还重新梳理了产品，对外公布四条商业产品线：

——城市级滨水文旅综合体“海上世界”

——城市级“街区+盒子”式购物中心“招商花园天地”

——城市级购物中心“招商花园城”

——社区购物中心“招商花园里”

同时，在商业拓展方面，招商蛇口明确了“一二线核心商业为主、二三线区域绝对核心为辅”的策略，积极推动集中商业项目拓展。

南京作为长三角特大城市，是中国新一线城市创新力中，排名第五的城市，仅次于北京、上海、深圳、广州，进入创新第一行列（信息来源：《中国新一线城市创新力报告（2021）》）。其中玄武区不仅精粹了南京多数的地标级的城市名片，而且也是南京“全球创新城市”的示范建设区域，政策扶持力度大，天时、地利皆有。

在当前微妙行情中，玄武新中心已是一座加速蝶变的新城，2016年启动建设，2024年即将全面成熟，目前正处于发展的黄金时期。进可攻、退可守！

（效果图）

新玄武自2015年土拍中海玄武公馆以来就备受关注，所有楼盘几乎都要摇号，曾一度要求首付8成。根据规划，玄武新中心以产业、商业、科研为主，产、商、居真正融合，约430万方总体量内，将建造约210万方的商业综合体、约140万方的高端住宅和约60万方的科技研发载体。目前规划配套正在逐渐落地，产业、教育、交通等一应俱全。

产业资源上，目前已进驻11家总部企业、超100家知名企业，已有15万产业开园，约270万㎡产业载体、20+个大项目落地，大量高知人才涌入，形成高阶精英圈层；

交通资源上，目前在建地铁6、9号线，直达南京南站、南京站两大交通枢纽，畅通发展血脉。另毗邻地铁1、3号线，周边“四纵三横”路网，畅达全城。

（区位图）

教育资源上，现有5所小学，2所初中，12 所幼儿园；周边4大名校聚集，包括南师附小分校、玄外附小分校、科利华中学分校、十三中分校（具体学区划分以教育局为准）。

商业资源上，约210万方商业体量，以新玄武G24项目约23万方商业为龙头，以及复地滨水商业、宝龙城shoppingmall，星河WORLD等综合体组成了新玄武的商业天团，未来集聚程度将媲美“新街口。

据内部消息，招商蛇口G24项目商业整体对标招商海上世界，以招商花园天地为标准。

（效果图）

医疗资源上，4大医院环伺，包括三级甲等省中西医结合医院、中国医学院皮研所、南京妇幼保健院、南京武警医院，护航家人健康。

生态资源上，紫金山、红山、玄武湖、华电西苑山体公园、南京市花卉公园(规划)、新城体育公园(规划)等山湖、公园环绕。

此次项目落子玄武新中心，也是为了打造双百战略的全国示范项目，其战略意义非常重要，需要这样一片聚集了超多资源的沃土来生长。

（效果图）

在以前港-中区-后城模式，成功打造深圳海上世界的基础上，招商蛇口也想要在中国非港口城市做出好作品，实现双百战略的开篇。

NO. 5｜伍

刚刚！这个招商局&招商蛇口战略作品案名正式公布为：招商局中心。

整个项目占地21万方，建筑面积75万方，是南京屈指可数的百亿大盘！

规划有约23万方TOD综合商业旗舰、约8万方创新产业载体、约3万方城市生态活力廊道、行政公馆、精品酒店、约20万方传承系高端住宅——臻境。

（效果图）

其中招商局中心·臻境作为这一地标上的高端住区，户型建面约140-180㎡，改善进阶之作。其起步门槛，就与目前河西产品面积趋势不相上下！

臻系作为高端产品的代表之一，在深圳、广州等大城市均有打造不同特色的力作，比如深圳新安的招商臻府、广州的招商臻园。

（招商局中心效果图）

作为招商蛇口双百战略的开篇，这不止是一个简单的TOD项目，南京也不缺一个TOD。当前商业地产已进入存量时代，正面临着前所未有的激烈竞争，招商蛇口此次也是积极求变。

而地产行业的发展早已不好细化的分类，是越发的融合汇通，产商融合是大势所趋。玄武新中心的产业是城市空间运营的基础和主导，能带来大批高智高知人流导入。在此基础上，也能带来住宅、商业配套以及未来金融和高端服务业发展的“升级”空间。

招商蛇口百年来积累的资源以及聚集资源的能力、开发经验下，“产+商+物”的新模式能拥有稳定持久的综合增值能力，激活新生态，打造南京城市未来新地标。

在社会消费品零售总额、外贸进出口总额、服务业增加值全市第一的基础上，创造新的南京“新零售新消费” 地标，以及智慧型总部基地。

今年新玄武的腾飞，由此次大“聚集”开始！

品鉴地址：北苑东路与石景山路交汇处北50米