NO. 1｜壹

为了让孩子不至于输在起跑线，很多家长会退而选择一些引进一线名校分校的新盘。由于暂时没有成绩支撑，入手价格会比较低，但是后期价值往往可观。

根据365二手房数据统计，今年1-11月，南京二手房挂牌价涨幅突出的数个热门小区，几乎都是得益于名校资源落地后带来的补涨。

除了表格中的几个小区外，鼓楼拉小分校施教区内二手房，短短3年内，当年“老破小”由1.45万/㎡已涨至4万+/㎡。

日前，该校区已正式更名为方兴校区，由拉萨路小学校长严瑾担任方兴分校校长、书记，拉小副校长陈宁担任方兴分校执行校长。这意味从师资力量、招生计划，以及教学课程都将受到本部领导，地位得以夯实，这也是直属分校含金量远高于普通分校的原因。

链家数据显示，目前拉小本部周边二手房均价约8万/㎡，方兴校区施教区范围内某小区次新房挂牌价也已突破至6.6万/㎡，部分二手房成交已至5万/㎡+。

另外，今年10月份，滨江中学挂牌金陵汇文联盟校的消息，一定程度上也让鼓楼滨江教育配套再加码。目前该片区在售新房较少，一直逢开盘必抢。日前，与方兴分校仅一街之隔的纯新盘江望润府开放了售楼处与样板间，吸引了大批地缘客户以及改善到访。

（实景图）

据悉，项目最快年底前首开1、2、4、6号楼（其中4号楼为人才房，仅底跃可售），约220套装修房源，主力户型建面约130㎡（68套）、143㎡（136套）及少量底跃户型，全四房。

（鸟瞰图）

NO. 2｜贰

故而名校资源是买房人关注的重中之重，但在装修交付愈发普遍的当下，装标也同样具有“颜值溢价”。据置业顾问透露，项目上市将推出约5000元/㎡装修包，升级装修放风价预计约4.6万/㎡。

与此同时，链家数据显示，与项目一街之隔的锦绣江山花园西苑新近成交了一套建面约119㎡简装三房，成交均价已超5.2万/㎡。相比较，同等配套下，价差高达约6000元/㎡。

目前市面上，从江北普通改善盘到河西大平层的装修包普遍在2500-3500元/㎡左右。根据各家楼盘官宣数据，近期开盘的、带装修包的项目均取得了不错的成绩，尤其是高价位的热门板块楼盘，比如河西南某盘首开，约3500元/㎡装修包的认购率高达约95%；南部新城某盘同价位装修包的认购率也要超过9成。

这两家楼盘的开盘现场，速递菌也都参加过，了解到资产配置者与自住客虽然大多抱有不同的看法，但就像选择地段一样，对于装修包认可度同样很高。

选择以上板块的自住客大多是置换改善为主，有过首套房的装修经验，深知自行装修的麻烦，期望一步到位，同时某些高档材料的价格高昂与不易购买，并且在不找设计师的前提下，自行装修可能真不一定能够得上装修包的标准。

江望润府的装修包设计，特邀集艾设计公司操刀，位列亚太设计公司第1名，负责的项目遍布全球，品位更高。同时，由开发商采购渠道更广，由其统一采购装修和维护，集采价更低，也能保证品质统一、外立面统一，而且能减少周边邻里不定期装修入住时，减少装修污染，比如建材、噪音等，以及内部公区避免过多的二次破坏，对小区圈层与品质稳定造成影响。

对于某些卖房置换的家庭来说，自行二次装修的话，从选装修公司，到设计出图，再到装修+通风散味，少说也需要1年左右时间，选择装修包只需再配置床、沙发等软装即可入住，至少可以提前大半年，节省了一笔租金。

再看，江望润府约5000元/㎡的装修包，三大件配套是日本东芝的中央空调，德国博世的地暖，法国爱迪士的新风系统，在各自领域中都名列前茅，市场占有率非常高，节能又高效。

精致由入户开始，海贝斯三合一智能锁，指纹、刷卡、机械锁均可，搭配新多的钢木复合转印门，安全，且解放双手。

开门后，感应灯即亮，转身就能把购物袋、钥匙等东西放在定制的一字型多能玄关柜上，轻松换鞋。另外，立林的一键总控+可视对讲，出门时，轻轻一按，灯光明灭一指掌控，且一键预约电梯，不用出门等候；朋友来访时，方一进入户大堂时呼叫电梯，行至电梯间，客梯便如约而至，安全方便。

（样板间实景图）

穿过玄关，直面餐客厅一体空间。习惯上，住宅客厅照明设计都是一盏主灯照亮全场。江望润府别出心裁的采用了无主灯设计，常见于五星级酒店。按照分区散点原则，从墙面、吊顶、地面三个界面来满足照明诉求，比如点状分布筒灯+灯带替代主灯；以墙面来反射光线，均匀不眩光；以靠近地面的灯带来补光等等，营造静谧舒适的居住氛围，且不影响正常生活。

（样板间实景图）

而且首开户型均为双开间阳台设计，南北通透，尤其是建面约143㎡户型四开间朝南，白天室内采光充足，空气对流。客厅还设置了市面上较为少见的一体式内嵌书柜；外接双阳台，约1.8米宽度，配置好太太自动晾衣架。此外，全屋定制墙布，预留智能窗帘电源等设计，后期容易配置室内各种软装。

经过餐厅，就是厨房。厨具“5件套”，已逐渐成了高价盘的标配。其德国博世的油烟机、灶具、洗碗机及美国摩恩的净水器、餐厨垃圾处理器，这一标准与苏宁檀悦的配置基本相同，解决日后业主从烹饪、油烟到洗涤一系列需求。

（样板间实景图）

由于厨房频繁使用，且油烟重，所以在材质与配置上，项目都十分注重“防油烟”、“易打扫”“不易变形”这三个方面，比如吊轨移门、石英石材质的厨盆、铝扣板吊顶、欧普的凉霸等等。

此外，抽拉式水龙头，360°旋转清洗；定制成品橱柜为高档烤漆面板+防溢水设计+多层拉篮设计，人性化细节处理到位。

另一个使用的高频率空间就是卫生间，选用德国唯宝的主卫一体式智能马桶、台盆、浴缸，汉斯格雅的花洒、台盆龙头以及浴缸龙头，摩恩地漏、洗衣机龙头、毛巾架、纸巾架等。这是什么概念呢？只提唯宝与汉斯格雅，名列全球十大洁具品牌榜单中，各自被誉为品牌中的“劳斯莱斯”与“爱马仕”。

（样板间实景图）

多空间收纳设计，包括淋浴房的内嵌式隔层置物台、双开门镜柜等。还贴心的设计有卫浴柜抬高、小夜灯、定制安全玻璃、防溅插座等，十分注意生活细节，且符合人体工程学。

以上动区设计更能体现生活的便捷，而休息区则更要体现舒适。主卧带六门衣柜，仪式感十足；实木复合地板，其耐磨性、稳定性与导热性能都很高；高端定制现代风格墙布、床头硬包背景墙，美观且质感。

（样板间实景图）

此外，社区整体设计有周界防护、社区防护、单元防护、入户防护、室内防护5重安防系统，包括周界报警系统、24小时监控、人车分流、单元大堂需人脸识别、指纹密码锁、一键断电、一键报警等。

纵观周边二手房装修与房龄，项目都是在第一序列。毕竟，上一次装标如此之高的项目，还是目前已收官的苏宁檀悦，同样紧邻名校资源、拥江、5000元/㎡装修包，两者气质颇为相似。

（实景图）

有业内人士表示，买得起这些高价住宅的业主大多比较在意“面子”，另外自行重新装修的成本代价可能更大。认可小区的地段及产品，看好未来价值的自住客，不在乎多出一份装修的钱。

那资产配置者为什么会考虑多加成本，来买装修包呢？

首先，我们要了解对于这些买房人，以“小杠杆”撬动“大资产”才是再正常不过的想法。比如开发商提供了装修贷，最低零首付、5年以上的利率仅为5.33%，比首套房的利率还要低。一套建面约130㎡户型，一个月还款仅3600左右元不到，5年要20万，非常划算。

但这时出售该房源，装修价款一定是包含在总房款之内的，而且随着时间的推移，通货膨胀、人民币贬值等情况下，用月供3600的价格撬动65万总价的升级装修是最好的利用银行杠杆。

而且不论是直接出手或是日后出租，都要考虑日后租客与接盘客的想法。要知道，现在买装修包的客户多为自住，待回头小区上市流通时，市面上流通的二手房会非常稀缺，卖家更有话语权。尤其是有着“地段+学区”加持的装修房产更易变现、出手。毕竟，后期考虑学区的大都是有需求的年轻人，追求生活品质。

即便是以后出租，升级装修的上市租金差异可能在每月1500-2500元/㎡起，在三年限售背景下，相当于只需要多承担两到三年的租金。

此外，速递菌曾针对同区域中，二手房成交价突出的小区进行了一番大调查，结果显示，小区的品牌溢价效应越凸显，其二手房流动性也更高。江望润府由佳兆业、正荣联合开发，都是南京口碑房企。此次打造的正荣润字系产品，在南京一直时区域的价格品质标杆。

像是河西南的正荣润峯，当年的装修均价几乎达到了板块天花板，依旧“日光”。链家数据显示，目前该小区均价已高达近6.5万/㎡，且装修二手房成交价较同区域普通装修房要高不少。江北核心区的润江城、润锦城，亦是如此。尤其是正荣润江府目前二手房最高成交价已突破5万/㎡，天花板级别。

这也是很多人的思维的误区，觉得升级装修就是增加了成本，相应的空间就被压缩。殊不知，在高端市场，低档次装修反而会压缩房产升值空间。

NO. 3｜叁

苏宁檀悦按最小建面约159㎡计算，总价约875万起步。而江望润府最小户型建面约130㎡，升级装修预估总价约598万起（具体以销许价格为准）。

并且江望润府首开户型也毫不含糊。主力建筑面积约130㎡、140㎡户型均为四房两厅两卫布局，且南北通透，即便是二胎家庭也能住的比较舒适。其中，建面约130㎡户型为经典的四叶草户型，以餐厅和客厅为活动核心，四个卧室分布于整个户型的四个角，将互相之间的干扰降到最低。既没有过长的走廊，也没有华而不实的成长空间，几乎实现了室内空间“零浪费”。

（户型图）

三开间朝南、加上南向双开间阳台，使室内外空间更为通透明亮，借以扩大房屋内的空间感、改善视野。另外，U型厨房、三段式公卫、多卧室带飘窗等功能区设计，空间利用率高，且私密性好。

建面约143㎡户型为大面宽、短进深设计，整体方正、南北通透，室内采光充足，空气对流。空间大而有序，充分考虑主要家庭成员的需求，达到“动静分离”、“居寝分离”的效果。

（户型图）

入户玄关、厨房、卫生间等区域预留较多收纳空间，餐客厅一体更是让活动区扩张，视野开阔。同时，南向双开间阳台，解放了客厅阳台瞰景功能，270°广角瞰景视野，也能完成生活与享受的功能分区。这里也是采光效果以及整个室内view最好的活动区，榻榻米的地台上设计一张升降桌，等于多出一个景观书房、早餐桌、琴台、游戏棋牌桌。

同时，江望润府打造的9栋8-18层低密产品，得房率高达得房率约83%，在这个周边超高层与老小区并存的板块，更易营造与之完全不一样的生活体验。一般高层得房率约72%，这意味江望润府建面约130㎡户型，套内面积约110㎡，同板块的高层次新房建筑面积需160㎡户型才可达到。

（效果图）

在能力允许的范围内，给自己最好的。除了学区、装修包等因素，品牌房企开发的低密住宅也是被改善关注的原因，高溢价的保证。

NO. 4｜肆

买房看规划，是业内所公认的。目前政府总投资已超800亿，力求将鼓楼滨江打造成南京第三个融合商务、商业、现代产业、居住等综合功能的区域。按照规划，鼓楼滨江将建成总面积1000万平方米的总部楼宇及大型商业综合体，聚集精英人流。

（周边配套示意图）

好地段支撑起物业的价值，便捷的交通则使物业更加保值。有数据显示，地铁接驳物业比周边普通物业房价高20%-30%左右。江望润府与地铁5号线方家营站（在建）距离约650m，而且与地铁9号线大桥南路站（规划）直线距离约1km，预计2023年建成。同时，项目附近也有多条公交线路经过，加上大桥南路、郑和中路高架、建宁西路过江通道（在建）等道路环伺，直通江南主城、江北CBD。

经过多年发展，板块目前商业配套已相当完善，周边也能享受湖南路、中央门等商圈辐射。目前已有世茂52+MiniMall、大观天地MALL、大拇指广场、茂悦港等商业体运营，吃喝玩乐购一站即享，同时后期还将规划建设大马路商业街、深业漫埠等商业体，以及改造升级中山码头、和记洋行地旧主题商业。

（效果图）

另外，江望润府所在的鼓楼滨江，地处明城墙、秦淮河、滨江“三大风光带”交汇区，自然景观绝佳。板块内还有小桃园、绣球公园、狮子山、阅江楼等自然景观和和记洋行、中山码头等历史遗迹。

总结 

买房人卖房打新的背后，根源还是在于新房、二手房价格“双轨套利”浮现。从鼓楼滨江控规来看，以江望润府为代表的这波新房供应后，板块核心区尤其是带优质教育资源的可开发宅地已所剩无几。此次鼓楼滨江好不容易打开的窗口期，稍纵即逝。

双轨地铁环伺+拉小直属分校在侧+拥江+品牌房企等多项优势资源汇聚于此，感兴趣的买房人不妨前往看看。

最后值得一提的是，今年下半年可谓是正荣专场，多个项目上市。除了即将首开的江望润府外，此前，江北城南中心的润棠府首开，热销之势席卷江北，而择址仙林的润岚府，作为板块内纯新住宅，也将于本月开盘！