前言：与地产精英人士对话，以更高的视野观察楼市，了解最新房产动态，与您共同寻找这个城市中最具品质的幸福居所。本期《对话》节目中我们邀请到的嘉宾是信和行华东区域公司总经理王祥，让我们详细了解合肥房地产市场的最新格局，刚需、改善、投资置业，背后又应该有着怎样的考量？

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每年第四季度，伴随着银行额度的紧缩，信贷政策都会呈现一定程度的收紧。针对合肥目前首套5.88%，二套6.37%的市场主流利率，后期是否会存在下降的空间？

自2016年楼市重启调控以来，合肥房地产持续保持横盘，这种态势下，购房者怎样才能保证自身资产的最大化升值？

本期嘉宾信和行华东区域总经理王祥将会一一为我们解答，让我们一个问题一个问题的来看！

问题一：这两天我在朋友圈当中看到很多置业顾问，包括我们的房产中介纷纷在说这样的一个话题，滨湖没房了，忽然好像很蛊惑人心的感觉，目前大家买房置业的焦点，你看高新区或者说政务区，要不房慌，要不进入二手房时代。

大家的焦点更多的关注滨湖，你说滨湖要没房了，很多朋友我到哪去买，滨湖真的要没房了吗？王总能帮我们简单的分析一下吗？

答：其实滨湖目前出现所谓的房荒，我觉得是和整个滨湖的市场大环境有关，尤其是在疫情之后，它有一个明显的划分阶段。

今年5月份之前，滨湖的销售去化压力还是非常大的，因为当时没有更多的客户到售楼部，然后很多项目在疫情期间基本上月均也就在十几套。

通俗点就是卖不掉，卖不掉的一方面原因是价格不低，另外一方面是疫情冲击，毕竟房子重要，但是人身安全更重要，很少有人愿意去售楼部卖房的。

但是当来到第四季度的时候，如果我们冷静分析一下，可以发现滨湖市场，尤其是新房高层当中的中小户型，出现了房慌。

你想在滨湖再买新房，高层100多一点点的没有了，洋房、大户型也很少。在售的一些项目，华润昆仑御、中海九樾、滨湖印等楼盘，高层清盘，部分大户型的库存量也是所剩不多。

这就导致了整个滨湖的置业门槛，相比之前会变得很高。这主要体现在两个方面，一方面是价格高，另一方面是没有房了。特别是针对低首付的朋友，事实很残酷，说实话你可能是买不到的。

而且如果你想抱着三成的希望去抢一抢，这个很有可能开盘的时候置业顾问都不会通知到你的，针对这种情况置业者应该怎么选？当然，滨湖后续还有一些供地计划，但是即使刚刚拿过地，至少等待的周期也要五六个月。

换言之这段时间滨湖新房真的就是防荒了，对于购房者来说你只能选择二手房市场了，王总想咨询一下你怎么看？

信和行华东区域公司总经理王祥

答;不管是买二手房还是买新房，滨湖都是一个非常重要或者是首选的区域之一，这是由滨湖的整个自身价值兑现度，以及它未来的升值潜力所决定的。

滨湖二手房目前的成熟度，社区周边的成熟氛围以及生活配套都还不错，而且未来伴随着新房的入市，然后价格不断的去升值，这在某种程度上会再次促进二手房的发展。

但说实话，你看滨湖和政务都是一些热门的区域，我不知道大家有没有在政务区买二手房的经历，因为奇货可居对吧？总共就这么多的货值，人人都觉得自己手上握的是一个非常好的产品，比如说买家和卖家聊的都还不错，气氛也很融洽，相谈甚欢，然后卖家就微微一笑对吧？

对这买家说小伙子我看你人还不错，那大姐就只加你个10万块钱，你看你要还是不要，这是我很多朋友在买政务区，尤其是一些含学区房的时候经常碰到的一些情况。

当然在滨湖的话肯定也是了，因为整个区域当中新房结束的话，二手房房东的议价能力就变得很高一些，怎么样去跟房东谈判？你在跟一些二手房去聊的时候，跟房东去谈的时候，很有可能价格是谈不下来的，而且尤其比如说一些次新房当中，你像公元天下、时光印象等，可能他们的房子还没住过人，是很多想买新房的朋友的第一选择，但是还有税没满两年，对吧？对于买家来说要承担的可能就更多一些了，怎么样去做这方面的选择？谈判的时候有没有什么技巧？

图左一为合肥市广播电视台主持人李路，左二为信和行华东区域公司总经理王祥

比如说，如果你是想去压价格，房东看的是市场大环境，我房子好小区很好，位置很好，产品也很好，但是你作为买家的话，就基本上要反其道行之。

你要告诉他反其道行之，首先你要告诉房东滨湖其实不好，你的房子其实没有多少的增值空间，是不是？你也可以用数据来说话，比如说你看到金融板块某个项目，比如说次新房，但是它可能有点契税，你可能说税收方面是一方面。

刚才提到第二方面你会告诉他这个片区目前的程度还不够，达到居住的氛围，可能要2~3年之后，你的租房的成本是不低的，持有成本是在增加的，你换算成单价上，他也能去做一个平衡点，这是第一点。

第二点，比如这个板块的学区没有那么优质，只是挂了一个名字，对，你可以用这些点去给他。

第三个就是毕竟这么多商品房入市，它的自住率还是偏低的，短期内尤其是在3~5年的这里没那么高，你像政务区可能在10年、15年以后，它的入住率才达到现在这个水平，它的二手房的这种价格才会有很大的提升。但是滨湖目前3~5年内一定入住率比较低，你可以用这些数据来给他去客户来做一个探盘。

问题二：马上到年底了，各家也有任务，今年的任务是无论如何你都完成不了的，因为中间有几个月疫情的空档期，但是为了去更好的冲刺任务目标，合肥部分区域会不会有降价的可能或者说优惠的可能？

信和行华东区域公司总经理王祥

答：因区域、因企业或因项目而不同，每个区域的情况都不一样。比如说滨湖，现在全款都难买，很多都是全国一线房企的标杆项目，基本上是很难降价的。

但是北城、新站等抗压性比较弱的地方，年底的时候，适当拿出一部分优惠，或者是价格上的幅度来做促销，来冲刺一下年底的这种回款或者收益，还是非常有可能的。

在部分的直销区域当中，我前段时间参加过某一个房企的誓师大会，所有的项目团队过来喊口号，我们要怎么样，我们要完成什么样的任务，你就非常能够清晰的看出各板块之间的一个差异了。

省府板块来的那些人就是很轻松的，他们根本就不需要去做什么，任务肯定能完成，因为大家在求着我们买房子，而在一些非热销板块当中，你会看到营销队伍过来以后，真的神经还挺紧张的，面色还是比较凝重的，因为真的是有可能完不成任务的，卖不掉

说到合肥的房地产市场这一块，市场的终端反映出来这样的一个情况，但是在土拍市场这一块，我们又看到另外的一番景象。

信和行华东区域公司总经理王祥

问题三：我们看到最近的这场土拍，房企拿地的热情还是非常之高的，而且不管在哪一个区域哪一个板块当中，基本上都是拍到了最高限价，好像有的板块市场不太好，但是房企拿地丝毫不手软，这是一个什么样的情况？

答：首先是这样的，安徽发展看合肥，安徽的房地产市场也要看合肥，不管怎么样，这么多房企，他要保持自己整个企业的正常良性的运转和发展，它必须不断的去补仓。

可能这个阶段，它的单体项目或持续项目不赚钱，甚至是略亏，但是它得保持整个企业的正常运转，这是一个重要的企业发展指标。

第二个，其实这两年我们也看到，合肥整体房价不断上涨。四五年前，当时做金融板块某一个项目，单价一万四五左右，客户在那个时间点上的接受度不高，项目去化量也不是很快，很多客户都说那很偏。

但是仅仅数年的时间，一万七八的价格都买不到了，滨湖房价全面迈向2万/㎡，且客户还要抢着买。

整个合肥也是这种情况，刚开始一万四五左右，大家感觉这价格太高了，突然拉上来了。但是近两年你发现如果扣除其他非核心板块的话，整个合肥均价基本上全部在2万以上。

我在15年的时候，经常跟朋友说，我这辈子的运气可能都花在买房上了，我15年房价上涨的前期，我花1万块钱一平，在合肥的政务区买了一套二手房，然后当时我的感觉你知道是什么吗？

我说这个城市让我混的很好，我都能买的起1万块钱一平去买房了，而且是买到政务区，紧跟着半年不到的时间，我在看合肥的房地产市场变化，基本上你就只能在一些非热门板块当中还看到1万块钱的价格。

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问题四：两年之后1万块钱你可能连合肥的产证摸都摸不着了，对吧？它的发展其实相对来说非常迅速的，当然我们在承受房价的同时，像开始我跟王总还提到了两个数字，5.88%和6.37%，这个数字，如果有一些买过房的朋友可能会对比较敏感，在固定利率的时候，如果上浮20%是5.88%，上浮30%是6.37%，我们在承受房价的时候还要去承受相对来说比较高的利率，好像合肥的房贷市场这一块利率就是比较高的是吧？

答：一直以来，由于合肥这几年房地产发展还是比较迅猛，近五六年的时间，它的房贷利率其实相对全国是处于一个比较中高的段位，这是合肥目前这个情况。

但是你说这种利率其实会不会收紧，我个人觉得今年利率的这种情况下，我觉得是一个常态。

我觉得今年的房贷利率是不会收紧的，其实我们还要结合一点就是改成 Lpr的浮动利率,不像原本固定利率，你说我从四点几我说往下往上调一点，往下调一点其实都是一件大事，浮动利率每隔一段时间它必须是要调的，就这种情况下依然不可能下行吗？

按照金融政策常规的话，它会随着金融政策去波动，包括前段时间我觉得应该我们合肥很多市民也收到相关的贷款银行的，就你调还是换不换的问题，但是很多市民也选择了换，这样的话其实它更符合市场.

但是所有市场预期的基础上都是基于国民经济国家的政策，包括中国的环境和外部的环境，包括你的房地产的增长，我觉得这个还是一个相互的。

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对，咱们说的更直白一些，5.88%、 6.37%还会维持在这个利率以上，相对来说比较长的一段时间。换言之，如果各位买房的朋友，您看您抱着什么样的目的，刚需的话其实你必须得去承受的，你现在买得去承受，在过段时间之后，其实你还是得承受相应的一个利率，该出手时就出手，但是对于投资的朋友，尤其对于一些热门板块当中，你可能是需要大资金投入的朋友，你就要考量一下你的成本问题了，或者说你加杠杆贷款的话，5.88%、6.37%是否能和您从房子上获得的收益进行一个持平，或者说略有盈利，你要自己好好的算一算。

其实我们从2016年10月份合肥楼市开始调控以来，合肥的房地产市场目前从价格上来说，你看他应该是维持在一个基本的水平之上，没有在过大的涨幅，这个时候很多老百姓就像我刚刚说到投资这个问题，他会有一种担忧，因为钱放在口袋或者说放在银行，他始终可能是要受到通胀的一个影响的。

2016年之前，很多老百姓都知道我有钱把这个钱投到楼市当中，让他跟着房地产市场一起去升值，但现在的话我再投入到楼市当中是否合算？

我个人觉得现在反而是一个非常好的时机，什么好时机？就是资产重新优化重组的时机，我这两天正好有一个朋友在卖华地公馆二手房，现在两万九左右的价格去出手华华地的房子，我们现在华帝公馆能评估到这么高的价格，真的有点惊讶。

然后当时他卖的时候，他自己做了测算，因为小孩考虑学区，包括他工作的生活半径，然后选择了政务的凯旋门。

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他为什么选华润凯旋门？第一是本身这个区域非常好，政务区最核心的位置商业配套，这是升值潜力。第二隔壁的置地已经卖到4万出头了，就他俩之间的差价就差了15,000，但是他两者之间是有差异的，因为华润的学区问题，而且华润学区问题我们几乎是可以预见的，在习友路和潜山路中学开始招生以后，周边的一些项目还是会在划分上受到影响的。

没错，作为消费者，我们要看一个长线，为什么？第一个哪怕他的学区不变，隔壁卖4万，未来的学区可能卖到5万都会有可能，甚至还更高。你华润不可能只停留在3万到35,000之间，他一定会奔到4万，但你要知道你出手的价格是3万，变到4万中你升值幅度是1万块钱的幅度。

如果它还在握有华地那个项目上，它可能会升值3000~5000，华帝它卖到29,000，我觉得真的是的已经峰值了，价格已经很高了。，所以说这就是资产的优质配置，。

打个比方，你现在在合肥市区有一套老破小，1万块钱有可能银行还不给你贷款了，然后你在一些非热门区域当中有套房子，新房卖到14,000，前几年卖到14700，前一年卖到14,000，现在可能就13,000了，你的二手房你是超不出这个价格的，我们会不甘心。

他说我不愿意降价卖，我降价卖吃亏，就不想做这样的事情，但是你其实没有算过，如果哪怕你在这个房子的售价上吃点亏，便宜点尽快出手，资金回笼之后到一些热门板块去买一些涨幅会比较快的房子，对于你个人的资产的一个优化配置，或者说你个人资产的一个保持着同时的一个升值，是一件非常有益的事情。

没错。现在很多客户可能感觉市场不怎么好，然后比如说我现在是握着这种特不是特别优质的资产，他想以相应的较好的价格去卖，但又卖不上价格，就比较进退不得。

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但是就像刚才主持人所说的，我觉得这个时候恰恰是比较好的时机，因为这个市场是高价房在限价，低价房其实你不用限，它跟市场一直在往上走。这个时候其实你出手的价格其实比网上价格还要高，通常你用你出售的价格的资产和收益，然后再购置一个相对在限价下的这种一个优质资产，其实你的投资回报率是非极高的。

如果大家都在想，比如都在回归到16年的时候，17 16年的旺盛的时候，你想如果政府不限价，你这种优质项目资产，比如他卖3万，你只卖1万，但他卖5万的时候你能卖多少呢？它的升值幅度是不一样的，还有很遗憾的一点，如果一个能卖到3万的项目，它只备到了15,000，只备到了2万，不好意思买到的可能就不是你了，这是很现实的一个情况，也是很多老百姓非常关心的一个话题。

但是涉及到房产这一块就是该怎么买该怎么换对吧？刚刚王总也简单的跟我们聊了一下，如果你手中握有的是一些不良资产话，什么叫不良资产？我们怎么去定义它？就是在这个市场当中其实看的人不多，买的人也不多，对吧？

已经进入到买方市场了，买方有较大的一个话语权？他跟你还价，你想卖的话你就得跟着他去一块还价。

问题五：当然我们在买的时候，王总能不能再给我们指导一下，比如说我们是刚需改善投资这三种不同的想法，这三种不同的目的在目前的市场上来看的话该注意些什么？

答：今天的最后一个问题分三种情况，刚需改善投资。首先如果是刚需，我觉得还是要选地段，地段永远是你整个物业保值升值以及未来转手就快速转手或者升值幅度比较高的一个最重要的方法之一。

最重要的是，刚需你受到自身的资金的影响，不可能把价格这个因素要考虑的比重比较大，你可以选择总价偏低的，或者是单价偏低的一些项目。但是在这前提条件下，一定是把地段要选择好。

那么在价格已经被限定住了，地段、学区、交通、生活配套、生态配套等等，应该优选什么？个人认为是产品，以后刚需或者是我们做改善也好，你换房的成本会越来越高，因为房价太高，基本现在高的话你换房成本高，但是我们的收入短期内很难去支撑房价的增长，目前现阶段就是日益增长的生活需求跟你能买到的房子越来越少了这个矛盾，所以说我们必须做一个长线来打算，以前你做投资可能是刚需三五年，但现在一定不是这种情况，你一定要做好这种至少5年甚至到10年甚至更长时间的打算，因为换房成本代价太高。这种情况下，我建议各位除了跟另外两前面两个讲的因素之外，大家可以把你的户型的面积适当的放宽一点，因为你毕竟是用来住的，虽然是告诉别人用来住的，你可以将来有万一要生孩子是吧？但是结婚非常有用，能买大两房就不要买小两房，因为居住的时间比较长，居住舒适度也是比较好。

改善，我还是抛出第一个关键词，地段、地段还是地段，但是它的地段选择和刚才不太一样，刚才刚需我觉得它的地段偏向于交通和配套，因为毕竟解决生活。

信和行华东区域公司总经理王祥

改善地段，我觉得更像偏于环境和生态，因为你经历过改善或者是所谓的就是高端的项目，其实它本身的收入已经不是问题太大的问题了，它更讲究舒生活的舒适度，以及周边生活的这种环境的优越性，我觉得这个是非常稀缺的。

这个是第一个，第二个如果再推荐一个，我觉得是物业。其实在前面十几年可能大家感受不是特别多，反正今年感受就多了，尤其是疫情时间真的区别很大，有时候好的物业真的能救命。

物业的管理水平，运营的能力、服务的质量，在未来一定是一个重要的砝码，可以说是你资产升值保值的一个核心的支撑之一，然后这个是非常关键的。

至于产品，这个是要根据客户每个人的情况不一样，如果你比如说手上资金比较有限，但是对商办和商业兴趣不大或者顾虑比较多，我觉得你要选择住宅租赁产品，在住宅里，我觉得大家可能优质选一些学区房的小户型，可能一定是你的首选投资产品。

其次是这种地铁口的或者地铁上盖了沿线的这种物业，我觉得是非常优质的，它未来的这种转手率非常高，价格也升值空间有支撑。

第三个，我觉得这个产品本身还有一个，如果你投资做商铺，一定要选择沿街底商，不要去选择综合体，盒子商业或其他的，它的未来运营能力会是极大的考验。