与地产精英人士对话，以更高的视野观察楼市，了解最新房产动态，与您共同寻找这个城市中最具品质的幸福居所。目前的合肥房地产市场，热点区域到处全款高首付，刚需置业如何选房？学区房价格不断创新高，这主要是哪些原因造成的？本期节目嘉宾合肥市住房保障和房产管理局原总工程师李慧秋，将会为我们一一解答！

合肥市住房保障和房产管理局原总工程师李慧秋

问题一：目前的合肥房地产市场，部分热点区域出现了高首付乃至全款买房的现状，置业门槛大大拔高。针对这种现状，您怎么看？

答;这个可能与当下所处的市场有关，第一个是疫情之后房地产需求的集中爆发，第二个是从国际大环境来看，全球主要经济体的金融市场都不太好，很多手里有资金的人都想把钱变成一个实物，也加入到了买房的主力军中，从而保证自身资产的最大化升值。

图为合肥市住房保障和房产管理局原总工程师李慧秋

另外，第三个原因可能是产业的问题，当下房地产业正面临着一个结构的改革，下一步怎么走，很多人都还没有清楚的看到。

众所周知，当下的合肥存在两个目标，一个是一体化，一个是高质量，再加上合肥高科技的优势，每年合肥都有大量人口流入，包括一些引进的人才在内，这些新市民都是实实在在参与合肥建设，这对于合肥房地产发展也是一个很大的支持，并为合肥房地产市场提到了庞大的潜在购房需求。

图为合肥市住房保障和房产管理局原总工程师李慧秋

另外，目前合肥楼市还存在一个差异化的问题，政务、滨湖相对房价高企，新站、瑶海、北城等区域。再从住宅供应量来看，合肥各个区域的经济发展以及人口都有一定的差异，反映在房地产上也有很大的差异。

这种差异化也给消费者带来了不同段的消费层次，这说的直白一点，如果你身上资金足够，买房就有一个很大的选择，如果你资金有限，就只能在有限的几个区域选择了，毕竟品牌、地段、价格等不能面面俱到。

专访现场实景图

问题二：刚需群体在合肥置业，尤其是瞄准了新站、北城、瑶海等区域的群体，在价格限定的情况下，应该如何选择？

答：首要考虑的应该是地段，建议选择与工作距离比较近的区域，毕竟如果距离上班地方太远，这也会增加自身的经济成本。

举个例子，你每天早上是坐3块钱的地铁，还是5块钱的地铁，这就和距离的远近有关了，毕竟单趟2块钱看着不多，但一年下来也不少。

图为合肥市住房保障和房产管理局原总工程师李慧秋

问题三：根据链家的数据，合肥的二手房库存已经接近7万套，你认为这主要是哪些原因造成的？

答：合肥二手房主要分布在老城区，相对新区，现有的配套相对要薄弱一点，这也导致很多人选择新房，二手房库存逐步积压。

当然，随着合肥供地的失衡，新房的短缺以及老城区的改造，这种二手房积压的现象将会逐步减少。

事实上，目前的合肥二手房市场，伴随着当下新房市场的房源极度紧缺，部分区域已经火起来了，比如滨湖、比如政务。

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问题四：合肥的房贷利率可能下降吗，后期应该保持怎样的趋势？

答：个人认为合肥的房贷利率不会下降，作为房地产楼市调控的重要一部分，它与楼市紧密相关。

目前的房地产市场是总体保持稳定，保证房住不炒的局面，一旦利率放松，可能会再度提高购房者的预期，这与目前的房地产市场大环境不符合。

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问题五：目前的合肥，学区房价格不断创新高，部分顶级双本部学区房的价格已经远远超出市场上所谓豪宅的价格了，针对这种现象，您怎么看？

答：合肥学区房价格不断突破新高，这个与目前我们国家的教育制度有关，中国所有的家长都有望子成龙的想法，想尽一切办法给孩子提供最好的教育资源。

相信很多家长心里都有这样的想法，我没有尽自己最大的努力给你最好的学区房，如果孩子以后学习不好，可能自身还会有所歉疚，很不能原谅自己。但如果作为家长，给孩子尽其所有提供最好的资源，如果孩子还是学习不好，那就和自己没有关系了，这也是很多家长高价买学区房的原因。

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再加上学区房资源稀缺，尤其是顶级的双本部学区房，很多一个月都出不了几套房子，面对庞大的置业需求，价格自然就水涨船高了。

说到这里，另外一个问题就来了，合肥顶级学区房主要存在两种形态，一种是老城区的顶级学区房为代表，一种以地段优质的政务50中学区房为代表，这两种性质的学区房应该怎么选择？

个人认为，自身还是比较偏向政务的50中学区房，虽然说老城区的45中+南小双本部的学区优势更大一点，但周边的配套也相对老旧一点，且老城区普遍面临交通拥挤的问题，在此居住某种程度上会降低自身的生活品质。

另外，从市场的流动性和地段的优势来看，政务区的学区房相对来看还是有着很多的升值空间的，且自身风险相对较小。而对比之下，老城区的顶级学区房，除了拥有学区的优势，在地段、品牌、物业、配套等方面都有着很大的劣势，说句不好听的话，如果他不是学区房，根本没有人会买。