部分热门小学的房子老旧，不愿买房却又想上热门学校，还有其他途径？近日，一市民向记者反映称，市区二手房市场有人宣称学区房可以“阳买阴租”混个学额。记者就此展开多方调查，了解到房产市场上确有人这么推销。对此，律师提醒，此类交易风险极高，《民法典》也首次对这类交易明确规定，发生纠纷权益或难有保障。

反映

学区房也可以假买卖？

“一到升学季，就被家人催着买学区房。”市民杨女士反映称，她买房时图居住环境，买的房相对离老城区较偏一些，周边也没什么热门的小学。生了孩子后，烦恼就来了，父母希望孩子读个热门的小学，建议她提前3年考虑再买个学区房，不能让孩子输在起跑线上。

“咨询了一圈，太贵了！”杨女士说，父母觉得反正学区房不愁卖，大不了以后再高价卖出，他们可以贴补一些钱。

一下花这么多钱买学区房，杨女士觉得生活压力会太大，但每次母亲一喊去看房，她也会跟着去，越咨询越犹豫，总价听后吓一跳。

“有两个推销中介，看我周边转悠得多了，问我愿不愿意假买真租？”杨女士说，学区房还可以假买卖？对方信誓旦旦称可以签补充合同，不会有什么问题，还能保证孩子有学上。

暗访

市场有一条龙服务链

学区房还可以假买真租？杨女士称，一个5年租期下来，虽然租金是普通租房的几倍，但比买下一套房要划算多了，只要签了合同，通过第三方中介，过户等对方全包了。

为了验证杨女士所说，记者多日冒充买家，对市区多个房产中介暗访咨询，一提到学区房，对方都比较警觉。

“你孩子几岁了？”“在哪里上幼儿园？”“现在住哪里？你肯花那么多钱吗？”一连串的问题后，他们称，员工亲戚家的学区房可以考虑。

通过一番交流，记者摸清了中介的套路，他们所谓的员工，极可能就是房主家人，确定确实有诚意交易后，才会提出“阴阳”方案。

“你们自己谈，我们提供服务。”一房产中介告诉记者，如果房主通过交流觉得可以操作，剩下的事他们可以帮办，包括买卖合同、补充合同、后期过户、入学证明帮办等。

以一套50多平米的学区房为例，如果买下过户，总价140多万，但如签个5年的“阴阳”合同，实际花的租金40万左右。

业内

过户频繁的多有猫腻？

“这种操作，不能明着干，多是房东有需求，中介私下帮忙。”针对阴阳买卖学区房的现象，市区一位房产中介郑为（化名）告诉记者，学区房这几年的房价一直偏稳，也就是如果要买，最后再出手卖，未必能赚多少钱，一些买家纯粹就是为了孩子入学，不是真要房。

郑为表示，对于房东来说，与其将一套房子卖了，不如“阴阳”买卖划算，相当于赚着高租金，只是配合过个户，到期后房子还是自己的，以后还可以继续这么赚。

“有些学区房，如果过户频繁，那可能就有猫腻。”郑为坦言，因为是二手房交易，可以通过假全款等方式，不用像新小区那样，还有贷款、第三方资金托管等麻烦，有合同等就可以过户，多花的就是税钱。交易成功后，双方在补充合同中有违约等赔偿的，如果泄露造成孩子上学等异常，会高额赔偿。

在郑为看来，若双方你情我愿地不说，也就没人会知道，除非到了后期房子不肯过户再产生纠纷，但这样的概率很低，因为买家只是为孩子上学，担心影响孩子，即便有纠纷也是私下协商解决。

提醒

《民法典》首次“亮剑”

房子“阴阳”买卖，彼此你情我愿就没风险？“随着公民同招和一批新学校的开建，这种交易的风险会越来越大。”石塔律师事务所邵佳权律师表示，之前也听说过类似的交易，方式极为隐蔽，监管难度也非常大。

“其他新建学校，也配了优质资源，教育主管部门禁止笔试方式单招入学，导致学区也随着城区快速发展而不断调整，房子闲置两三年后引起的学区变化风险比之前大得多。”邵佳权表示，一些传统热门小学的优势已减弱，若是发展中小区周边规划了一个条件不错的小学，协议一方反悔自然容易引起纠纷。

邵佳权表示，类似学区房这类“阴阳”交易引发的其他纠纷不少，《民法典》也首次“亮剑”，对虚假意思表示这个概念予以明文规定。

“对于买家来说，那个‘阳’购房合同会被视为无效。”邵佳权说，因为这违反了交易双方真实意思表示，同时借用学区房“蹭”学额资格，也侵害学区内其他适龄学生均等受教育的权利。对于房东来说，同样面临风险，因为法律上没有假过户一说，物权的变动是以权属部门登记为准，登记谁的名下房屋产权就归属谁。

“随着城市发展和教育资源的均等化，施教政策和学区政策容易调整，不建议冒这个风险，”邵佳权提醒。