据不完全统计，上周的南京楼市共有9家楼盘开盘出货，共计推出1289套房源，其中有6家楼盘宣告“日光”。

不仅去化快速，南京近期领销许的楼盘中，“1”字头楼盘几乎已经绝迹，甚至较远的汤山板块，房源价格也已经到了2.1万/㎡左右。

速递菌整理发现，南京各板块的置业门槛已经在悄然提高了，其中刚需门槛已经由此前的30万上涨到60万，而改善的门槛也从70万左右上升到110万，涨幅明显。

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刚需首付：30万→60万

年后说要赶在金三加推潮上车的买房人，在看过一圈房子之后，发现自己年前准备好的首付款，现在竟然不够了。

对于大部分首次置业的人群来说，首次置业所能够承受的面积段一般都在90㎡以下，以户型紧凑的小三房居多。位置较远，或者周边配套有待发展。比如江宁禄口，甚至曾经的江宁滨江、江北高新区等等，价格低于主流行情。

比较直观的板块就是江北高新区，自该区域的“1字头”楼盘出清完毕之后，板块均价跃升至2.2万/㎡+，区域内荣盛锦绣澜山的毛坯房源，建面约85㎡首付约在60万左右。而隔壁的弘阳燕澜七缙，成品房价格已经到了2.6万/㎡，建面约87㎡户型首付约在70万左右。

而在此前，首付60万，甚至还能买到亚泰山语湖建面约120㎡的毛坯洋房。

此外，有“刚需板块”之称的禄口也正在“筛选”刚需买房人。此前，翠屏城毛坯均价约1.2万/㎡，建面约86㎡的小三房首付三成仅需30万左右。而现在，其“地王”楼盘恒大林溪郡的地价已经达到了13095元/㎡，后期的置业成本可想而知。

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改善换房门槛：70万→110万

不仅是刚需门槛提高，虽然整体限价并未放松，改善的门槛也已经提高不少。这其中，大部分都是板块内的毛坯房源、低价楼盘已经出清，成品房有一定的溢价空间；此外，区域内改善楼盘的主力面积有所上涨，也导致了置业门槛的提高。

从建面上来看，改善客群一般要在100㎡+，三房两厅两卫是基本配置，有一定的地铁、学校、商场等基本配套，或者已经有规划中的利好等待落地，潜力可期。但是南京并没有十分明确的改善板块，而大多数改善人群也都是在周边板块进行置换。

以目前的热门板块燕子矶为例。此前的招商1872公园里（现已收官）、保利国际社区等毛坯房源均价约在2.5万/㎡左右，建面约105㎡左右的毛坯房源首付三成约在78万。但如今，保利国际社区主要面向改善的户型建面约115㎡，按照前期均价毛坯2.58万/㎡计算，首付三成约89万，但该楼盘仅剩最后一栋，可选择的余地很少。不仅如此，后期，燕子矶板块新房多以装修、改善户型为主，目前在售的中海燕矶听潮虽然没有突破此前的区域限价，但是首付90万，也只能买到建面约106㎡以下的户型了。

江浦“老盘”老盘中交锦蘭荟前期均价接近2万/㎡，毛坯建面约116㎡户型的三成首付约在70万左右，而同区域的中海原山，主力户型建面约122㎡，首付三成约在110万。不仅是有装修溢价，且能够买到的面积也变大了，置业成本大涨40万。

中海原山开盘现场图

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官方数据：新房、二手房都已经上涨了

今年2月，南京市发展和改革委员会官网曾发布了关于《南京坚持房价稳控政策不动摇》的通告，其中显示，某些项目新房源价格是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

此外，根据国家统计局的官方消息，2月南京新房价格环比上月持平，同比上涨1.8%；二手房价格环比上涨0.2%，同比上涨1.8%。

也就是说，尽管大部分价格红线仍然维持原状，但不管是装修因素，还是高地价所致，目前市场上的限价房正在以肉眼可见的速度在减少，且置业成本较之前已经有所上涨。

值得一提的是，上周，济南官方宣布取消限价，成为首个取消限价的省会城市，业内人士认为，这一举动具有极大的标杆意义。

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突破限价或成“必然”

今年以来，葛洲坝南京中国府、鱼嘴金茂悦等项目纷纷传出了上市的风声，尤其是葛洲坝南京中国府，有消息称其价格或将达到6.5万/㎡。

葛洲坝南京中国府售楼处实景图

此前，本网就“南京是否会突破限价”进行采访发现，部分楼盘或区域在价格上能够有所突破，已经成为业内人士的共识。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，虽然已经有一批项目突破限价红线，目前楼市也有回暖的迹象，但是南京完全放开限价是不可能的，只是部分偏改善板块的限价红线会有所松动。

中国网地产（南京）主编李倩晖认为，2016年拍出的那批高价地，绝大部分都在等一个合适的机会。不可否认的是，限价的确在松动，从目前的市场环境来看，部分高地价板块的限价应当会有合理的上浮空间。

有业内资深的营销负责人认为，放开限价是地方政府的需求，可能各个板块都会（有楼盘）突破限价，否则之前的高价地就不能上市。

换句话说，买房最好的时机，永远是当下。