偿债压力大，房企债务迎集中兑付期

中国房地产业协会会长刘志峰8月底谈道，房地产企业的负债率连年高企。今年上半年，房企资产负债率达到了80%，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流枯竭和债务违约。

今年中报公布后，某公司负债下降，公司在半年报中强调其为利好，称“实现总负债水平和负债率大幅下降”。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。数据表明，未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债20152016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

短期借款、长期借款和应付债券都属于有息负债，是需要支付利息的债务。业内通常会以有息负债占全部投入资本比例，来监测公司发生债务风险、资金风险的概率。这个比例大于50%时，意味着有息负债大于权益资本，债权人风险就比较大。

《中国经济周刊》统计，20家上市房企中，在2017年中期时，就有18家此指标高过50%；到2018年中期，除中国海外发展(0688.HK)外，19家公司此指标都超过50%，超过80%的就有4家，这意味着投入运营的资金里，超过80%都是要付息的，会直接导致利息成本高企。

房地产资产转让频现，房企要改行？

当宏观环境发生变化时，企业就要寻求各自的出路，而龙头房企往往成为市场风向标之一。

9月中旬，曾经为四大房企“保招万金”之首的保利地产(600048.SH)宣布更名“保利发展”，公司的发展战略也升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，今后将重点发展两翼功能。

除了调整企业发展战略，记者注意到，一些企业，特别是央企、国企正在实打实地出让房地产资产。

据北京产权交易所统计，18月，北京产权交易所成交的68宗房地产企业国有产权转让项目中，央企有38项，成交金额为130.34亿元。

例如，航天科技旗下航天置业转让北京航天恒润置业22.60%股权；中航国际控股公司转让中航万科有限公司60%股权；中国冶金地质总局山东局转让山东正元置业有限责任公司100%股权及债权等等。

成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司(下称“仁里文化”)在北京产权交易所挂牌转让100%股权。华侨城集团公司是仁里文化的大股东，通过旗下的华侨城西部投资有限公司出资2.1亿元，持股70%。今年1月9日，仁里文化以底价竞得成都大邑县安仁镇集镇区两宗土地，总成交价约2.02亿元，总用地面积约163亩。

天津津诚国有资本投资运营公司(下称“天津津诚”)是天津国资委出资设立的国有独资公司，持有天津房地产集团有限公司100%股权，现在正在天津产权交易所挂牌，进行增资扩股混合所有制改革，改革之后，天津津诚将持有天津房地产集团35%的股权，新股东持股65%。天津房地产集团有限公司是天房发展(600322.SH)的大股东。天房发展作为天津市最早成立的房地产综合开发企业、国家房地产开发一级资质企业，如果新股东是民企，股权转让后，天房发展的实际控制人将不再是天津市国资委。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

有卖就有买，喊着“活下去”的万科，其子公司斥资32.34亿元与同行业上市公司的全资子公司签署《股权转让及合作协议》，合作开发。

新的市场环境下，房企新的洗牌可能刚刚开始。