限购让燕郊失去了北京客

前述燕郊本地房地产开发商销售负责人说：“限购是导致燕郊楼市遇冷的主要原因，某种程度上说，甚至是唯一的原因。”这项对燕郊楼市“杀伤力”颇大的限购政策出台于一年多之前。2017年6月2日《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》对外发布，三河市被纳入调控范围，其中要求：

“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。

“当地户籍居民家庭已拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。”

上述房企销售负责人认为，“早在本地企业开始大规模开发的时候，目标客户群体就在北京。要知道燕郊原住民就几万人，如果客户目标是他们，怎么可能去建几十万套房子？限购政策出台后，我们的目标客户不具备购房资格，相当于企业最初设计的发展方向与现实制度脱节，房子当然卖不动。”

一年半时间二手房价格几近“腰斩”

燕郊房价下滑是一个事实。

2017年3月底，《中国经济周刊》记者在燕郊采访时，中介对本地二手房的报价多在每平米3万元左右；今年10月中旬，二手房的报价多在每平方米一万七八千元，甚至有个别报价在1.5万元左右；而新房单价则在两万元到3万元之间。

“但有新闻说房价从每平方米4万掉到1.5万元，这是不客观的。不同地理位置、小区环境、户型朝向等因素，房屋质量不同导致价格有明显区别。在房价最高时，4万元一平方米的情况也不多，那都是质量很好的房子，现在确实有单价1.5万元的房屋，但其质量相对较差。不能用质量不同的房子的售价做对比。”前述房企销售负责人对记者说。

“房价下降主要指部分二手房，对于开发商而言，新房销售没有影响。首先，燕郊本来就没多少新房在售，因为5年都没有批住宅用地。过去受限价政策影响，新房和二手房价格倒挂，本来就比二手房便宜。其次，价格明显下降的二手房，主要来源于资金出现问题的投资者，释放的房源目前并不多。资金上没有问题的投资者，虽然挂牌出售，但也没有因为急于出手而降价。总的来说，有资质买房的人不多，市场上真正用于交易的房子也不多，而挂牌价与成交价是有区别的。”

无论是2017年还是2018年，记者在采访中都发现，燕郊新房不是商品房住宅销售的主力，目前仅有港中旅、中兴等少数项目在售。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“燕郊已经5年没有划批住宅用地了，新房本来就少。就算是新房，目前也基本封顶或临近封顶，我估计也就四五千套。在2016年楼市疯涨的时候，主要也是二手房交易。这有一个好处，不存在烂尾的风险。”当地一位房地产从业者介绍说。

环京地区房价下降的不只是燕郊，据前述销售代理人员介绍，大厂的房价也在降，他手头的新房每平方米价格为一万三四千元。“不只燕郊，整个环京地区楼市都不景气。开发商的资金链容易出现问题，所以必须降价尽快回笼资金。此外，大型开发商之间通过收购股份的方式进行合作，我认为是已经拿到地的开发商手头没有钱，只能寻求合作。”

一位房企销售负责人的自述：“燕郊此前只是跟风北京涨价”

燕郊楼市的一个特点是，除了个别楼盘由港中旅这样的非本地企业开发，几乎所有楼盘都是本地企业开发，福成、兴达、燕达、汇福等集团公司在当地被视为“本土四大开发商”。在楼市遇冷之时，燕郊本土开发商的日子又怎么样？

位列“本土四大开发商”之一的一家房企的销售负责人接受《中国经济周刊》记者采访时谈及燕郊本土房企的生存现状：

“燕郊楼市过去的确存在地方保护主义。这不难理解，任何一个地方政府都需要培养一些本地企业。外来开发商可能赚了钱就走，只有本地企业才能源源不断地缴纳财税，为当地经济发展做贡献。

“北三县和通州的关系，过去是‘三个统一’，即统一规划、统一政策、统一管控，现在又多了一个统一标准，成了‘四个统一’。所以燕郊的规划不是三河市说了算，还要通州批准。燕郊已经5年没有划批住宅用地，随着经济社会的进一步发展，即便未来划拨，地方保护也很难行得通了。对于我们这样的小企业，资金实力决定我们不可能与大型房企竞价，所以未来可能连地都很难拿到。

“未来，我们这种企业只能退出房地产市场。首先，对于一些企业老板而言，这些年通过地产开发已经赚够钱，现在收手也很满足。其次，燕郊本地的几家企业原本就是多元化发展，比如福成有牛肉生意，汇福是粮油集团，转型上没有障碍。

“一些人认为，房地产对于当地发展的贡献，比燕郊的国家级高新区还要大。我不这么看，发展还是要有实体经济的带动。但可以肯定的是，房地产有重要贡献。作为一个镇，燕郊比很多地级市还要繁华。此外，随着房地产开发，大量人口聚集，有很多人来到本地工作，其中一些人来自北京，这种人口的集聚效应也为未来发展奠定了基础。”

而谈及此前燕郊房价是否过高的问题，他认为，“说到之前炒房，不能说燕郊没有，但又有多严重？当通州房子单价达到6万到8万元时，仅仅‘一河之隔’的燕郊，凭什么不能卖3万到4万元呢？燕郊承接的正是在北京买不起房或者没有资质买房的人。如果说炒房，那也是北京先把房价炒起来，然后才有燕郊跟风涨价。

“房地产行业受政策影响太大，相比之下，市场的影响就显得小了，这次燕郊楼市遇冷就是这样。同样，也会产生一些市场怪象。当2016年二手房房价疯涨时，开发商的新房因为受到政府限价，不能上涨。我们当然不愿以低价卖出去，但如果办了预售证又不卖，就是捂盘行为，要受处罚。所以开发商干脆连预售证都不办，建好了房子也不卖，又规避了处罚的风险。所以市场不完全放开，就会产生一些怪象。

“但我认为，目前的政策是有利于经济发展的，包括让楼市冷下来的限购政策。因为完全放开市场是有前提的，需要强大的制度，尤其是法治的保驾护航。如果一时还做不到，适当的政策手段才能保证经济的健康发展。”