“金九银十”褪色 90%中小房企要退出房地产业?

来源:中国经济周刊 2018-10-23 08:34:12

地价降温,强化了楼市预期转变

土地价格与楼盘价格,常常被形容为面粉与面包的关系。今年以来,“面粉”供应充足,价格也在回归合理区间,不仅“地王”不再出现,还出现越来越多的“底价成交”,甚至流拍。

中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉《中国经济周刊》记者,今年以来全国土地市场流拍现象频发,住宅用地成交楼面均价及溢价率持续下降,企业拿地更趋理性,土地市场逐步理性回归。

2017年4月,住建部和国土资源部联合发文,要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。“各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地。36~18个月的,要减少供地。12~6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。”

数据显示,今年以来,各地政府继续加大推地力度,土地供求继续大幅增长,前三季度,全国300座城市共推出各类用地16.6亿平方米,同比增长30%,其中住宅用地推出7.9 亿平方米,同比增长31.5%,增幅为2012年以来单季度最高。

与此同时,19月住宅用地成交楼面均价同比下跌6.4%,平均溢价率为18.2%,较去年同期下降21.2 个百分点,底价成交地块数量明显增多。此外,今年以来全国300城还有449宗住宅用地发生流拍,总规划建筑面积5666万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

以二线城市代表武汉为例,8月17日开始,武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让15宗国有建设用地的使用权,其中10宗是纯住宅用地,总面积74.9万平方米。按照拍卖规则,这10宗地均规定了竞拍起始价格和建议最高价,如果竞价达到了设定的出让最高价,按“现场竞配建”(即竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积,报出配建面积最大者为竞得人)方式确定竞得人。

但结果显示,“现场竞配建”的考虑大可不必。

8月28日,武汉土地市场网公布的竞拍结果显示,10宗纯住宅用地不仅没有一宗在竞拍过程中触及最高价,还有7宗地块以最低价成交, P(2018)061号地块更是流拍。成交结果显示,成交9块地,竞拍起始价格合计44.18亿元,成交价格合计46.67亿元,距离合计建议的最高价(71.76亿元)相差27.58亿元,其中7宗地块是以起始竞拍价格成交。而流拍地块的出让面积在10宗地块中最大,建议最高价也是最高的。

而这已经是武汉短短半个月内的第三次流拍。

在北京,2018年1至8月,住宅用地共流拍6宗,其中4宗地块为限竞房,2宗地块为共有产权住房。今年1月就开局不利,1月北京参与土拍的住宅用地共有11宗,有3宗土地流拍,而2017年的住宅用地总共才流标2宗。

“各地调控政策持续深化,在‘坚决遏制房价上涨’下,房地产市场预期转变,房地产企业投资拿地更加谨慎。今年以来限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配,同时以往土地价格上涨迅速,土地出让条件严苛、推出楼面价偏高成为影响房企拿地决策的重要因素。”黄瑜谈道,融资环境趋紧,房企负债率不断攀升,且今年起亦进入偿债高峰期,资金链进一步承压,也是土地市场降温明显的重要原因。

从具体房企的拿地金额来分析,今年19月,碧桂园万科保利继续蝉联去年的冠军、亚军、季军地位。不过,三家房企的拿地金额均较去年同期下降。碧桂园由去年1664亿元降至1198亿元,降幅28%;万科由去年1271亿元降至1163亿元,降幅8.5%;保利由去年1112亿元降至千亿元以内,为869亿元,降幅21.9%。

房企冲刺年度销售业绩,回款是王道

楼市变阵,现金为王。

天风证券研报显示,2017年44家样本房企经营现金流实现净流入324亿元,是近5年来除2016年外表现最好的一年。2018年上半年,样本房企经营现金流转负,净流出383亿元。

房企的现金流主要依靠销售回款和融资,这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难,销售回款就越发重要。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

房企的现金流主要依靠销售回款和融资,这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难,销售回款就越发重要。

“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要,6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”郁亮说,“如果 6300 亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

郁亮还透露,截至2018年8月末,万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。

回款为什么变难了?郁亮谈道,“管理动作根本没有考虑如何应对政策调控”,比如“不考虑一次性付款和分期付款的区别”。

这并不是万科一家的难题。天风证券研报指出,从销售回款率的情况来看,近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%,2018年一季度更是下降到了53%和52%。以万科为例,2017年万科销售回款率为70%,2018年一季度下降到了52%。“我们认为这与部分城市严厉的网签限制政策,以及银行按揭贷款放款周期延长有关。”天风证券研报中说。

在广州、杭州等热点城市,新盘网签往往需要排队三个月以上,之后如果用公积金贷款,或组合贷款,又需要等待两三个月的放款周期。

此前,碧桂园首席财务官伍碧君也在该公司中期业绩会上称,“今年房地产按揭政策跟去年比有较大变化,导致了回款率下降,但我们全年还是有信心维持在80%以上。”公开资料显示,在2016年和2017年,碧桂园的销售回款率分别为92%和90%。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

分析人士认为,随着年关将近,房企的规模之争也在持续加剧,尤其面临融资趋紧的环境,房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一。预计四季度,房企为冲击年度业绩以及确保资金安全,将继续加大销售力度。

根据中国房地产行业协会官网公布的信息,从目前已公布销售目标的54家房企完成情况来看,今年19月销售目标完成率均值为71.74%,共有49家房企目标完成率超过50%。

其中,建业地产和美的置业两家房企已经超额完成全年销售任务,销售金额分别为304亿元、507亿元,目标完成率分别为105.73%和100.33%。目标完成率超过九成的房企有5家,分别为龙光地产、中国金茂、正荣地产、金科集团、中梁地产。尚有5家房企目标完成率低于50%,分别为禹洲集团、朗诗绿色集团、泰禾集团、恒泰、华鸿嘉信。

各大房企为了冲击销售回款,使出了浑身解数。

泰禾集团为例,该公司有关负责人介绍,泰禾集团将回款定为年度工作重中之重,相应考核及激励配套逐渐完善。目前已建立以回款为中心的激励方案,回笼奖、高周转奖等,极大地激励回款,目前公司已建立全流程管理销售业务,严控签约质量,提升回款效率。

据媒体报道,某大型房企推出的“金九银十”销售政策,鼓励公司全员营销卖房,每位员工至少要带60个客户到楼盘签到访问。在客户交齐首期款签署合同之后,按成交总额的2%给员工发佣金。

(责任编辑:)
即时资讯
联系我们
办公地址:北京市朝阳区酒仙桥路10号恒通国际商务园B12C座五层
邮       编:100015
联系电话:010-59756138/6139
电子邮箱:dichan@dichanchina.com
网站无障碍
“金九银十”褪色 90%中小房企要退出房地产业?
来源:中国经济周刊2018-10-23 08:34:12
2018年的“金九银十”,楼市热点不断:万科喊出“活下去”、房企排队打折促销、业主因房价下跌打砸售楼处……外界不禁猜测,房地产业真的要过冬了吗?
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备11010802027314号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved