“金九银十”褪色 90%中小房企要退出房地产业?

来源:中国经济周刊 2018-10-23 08:34:12

中央此轮调控的决心比以往任何一次都要强烈

“‘真金白银’的促销活动明显增多。”克而瑞发布的《2018年三季度中国房地产市场新变化》中称,在上半年,整体行业折扣在9.5折左右,企业整体让利意愿不强。

但从8月27日,中海地产南宁多盘联动,8折礼惠全城;8月30日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘8.9折等特惠活动推出后,多家房企也跟进打折。9月,阳光城广西区域推出“9月购房特惠季,7大项目礼惠广西”活动。碧桂园南京仙林东四盘联动,首付一成。首开龙湖富力等房企也有不同程度的优惠。

报告认为,“预计随着房企冲刺全年销售目标,下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。”

外界普遍将今年三季度视作房地产市场的拐点,而在广东省房地产研究会执行会长、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同看来,2017年,一些地方推出购房摇号,实际上就是房价进入回落轨道的先兆。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“那时候,很少有楼盘接受以大幅低于周边二手房的价格来推售,而当时整个市场的趋势并不明朗,所以造成抢购,从而必须要摇号,但摇号的背后已经是降价了。”韩世同对《中国经济周刊》记者说。

杨红旭也认为,大约一年前,短周期的降温在部分一二线城市就已来临。“但在限价、限证、限签等管制之下,新盘市场表现失真。开发商或观望、或纠结已经很久了。”

7月31日,中共中央政治局会议对房地产市场的表态,彻底打破了观望与纠结。会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

作为主管部门,住建部在7月31日中央政治局会议明确表态“坚决遏制房价上涨”后很快开出了“第一枪”。8月7日,住建部在部分城市房地产工作座谈会上提出,要加快制定住房发展计划,并对楼市调控不力的城市坚决问责。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

此前,住建部联合其他部委发布通知,7月初至12月底将在北京、上海等第一批30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

从此前屡次提及的“遏制房价过快上涨”,到中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,仅是几字之差,但彻底改变了楼市预期。期待在“金九银十”之前,调控政策可能有所松动的房企,也彻底打消了念头。

多位接受《中国经济周刊》记者采访的业内人士指出,从2016年10月至今,这一轮楼市调控已持续整整两年。而这一次调控,中央的决心比以往任何一次都要强烈,楼市调控进入了长期化、常态化。

中国指数研究院常务副院长黄瑜对《中国经济周刊》说,“坚决遏制房价上涨”,为房地产政策走向定下基调。2018年三季度,各地调控政策继续密集出台,完善限购、限售政策,强化差别化信贷,同时调整住房和土地供应结构,因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响,购房者预期出现转变迹象,市场开始逐步调整。

事实上,房企也预见了楼市退潮。多家房企2018年半年报显示,在上半年计提了存货跌价减值准备。其中绿地控股上半年期末存货跌价准备计提26.26亿元,万科计提15.37亿元。此外,保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股泰禾集团、阳光城等,期末存货跌价准备计提均超1亿元。

退潮时刻谁在领跌?

“楼市的上涨,在过去两年当中,我看差不多相当于‘人造楼市’,是人为制造的牛市行情。”韩世同对《中国经济周刊》说。

中国房地产业协会发布的数据显示,北京的平均房价2015年10月为每平方米37221元,涨至2017年2月的每平方米60738元,涨幅高达63.18%。

除了一线城市,一些二三线城市房价也跟风狂飙。例如,湖南中原研究中心数据显示,在限网签大背景下,2017年上半年长沙内五区(天心区、芙蓉区、雨花区、开福区、岳麓区)新建商品住宅真实成交价格达9426元/平方米,同比上涨42.26%。

退潮时刻总会到来。中国房地产指数系统对100座样本城市的调查数据显示,2018年9月,百城新建住宅均价14533元/平方米,同比上涨5.28%,环比上涨0.42%,环比涨幅连续23个月收窄至1%以内。9月,有18个城市出现环比下跌,下跌城市数量较8月增加12个。

累计来看,2018年19月百城住宅价格累计上涨4.05%,涨幅较去年同期收窄1.85个百分点。分城市来看,三线代表城市1-9月累计上涨7.19%,较去年同期收窄2.56个百分点,累计涨幅收窄在各线城市中最显著。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“在今年9、10月份的房企促销中,位于三四线城市的楼盘降价较为明显。与一线城市相比,三四线城市购房者很多不是刚需,而是在一线城市疯涨情况下跟风购买。”一位房企人士对记者说。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受《中国经济周刊》记者采访时也表示,前一阶段有很多房企拿了很多地,现在想要加快促销,加快去化掉存货。“我们统计,全国前20强房企,其中19家上市公司,按2017年销售情况估算,平均土地去化周期可以达到5年左右。在储备土地比较多的一些地方,就会加速去化。”

欧阳捷也表示,并不是所有的企业、所有的项目都会降价。具体来看,降价的主要是两类楼盘:一是郊区盘,降价原因是在投资客退潮后,刚需不足,改善客户观望;另一类是大盘。“本来一个月可以卖100套,现在一个月变成二三十套了,去化周期拉长,就要加速去化,从而出现一些促销活动。”

“但是在一二线的核心城市,去化周期只有两三个月的地方,就不一定着急降价。”欧阳捷表示,在稳健调控措施下,今年房地产市场将维持平稳走势,楼市将回归零增长。由于因城施策,调控政策已经细分到各个区域,“有的收紧,有的打压,有的放松,有的刺激”,在这种情况下,部分区域市场难免会出现小幅波动,但并不影响大局。

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