销售乏力、银行支持减弱、有息负债高企、资产转让频现

数说房企生存现状

在决策层调控决心空前的背景下，今年三季度的房企，特别是龙头房企的日子过得怎么样？《中国经济周刊》记者希望从销售、融资、拿地等数据一窥房企的生存现状。

销售乏力，三季度龙头房企频降价

《中国经济周刊》记者梳理了国内在A股、H股上市的2017年净利润排名前20位的房企每月公布的房地产销售金额、销售面积和销售单价数据。企业公布的销售数据，比单个楼盘的价格变动更为全面，也比国家统计局公布的城市平均数据更能体现房企的销售状况。

据《中国经济周刊》记者统计，9月，20家房企的销售单价(总销售额/总销售面积)为14527元/平方米，相比于去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅达7.11%，相当于每百平方米的房子降价12万元。

具体到各家房企的情况来看，以2018年7月的数据为基数，8月，20家房企中有11家销售单价环比下降，下降数值最大的是华润置地(1109.HK)，达9498元。招商蛇口(001979.SZ)、绿城中国(3900.HK)等房企均在单价下降之列。某一家公司售价下降，可能与当月销售楼盘的品质有关，但20家房企中过半数降价，则有着一定的普遍性了。

再看9月的数据，相比7月，销售单价下降的公司达到了14家，中国金茂(817.HK)、招商蛇口、金地集团(00383.SH)等4家房企的销售单价更是连续两个月下降。

三季度房企销售端低迷的表现不仅体现在销售单价上，更体现在总销售额上。

历史上，排除1月和2月合并统计的因素，6月往往能够形成一个年度销售高峰，以各年度6月的销售数据做标尺，可以评判下半年房企销售的火热程度。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

据国家统计局数据，7月、8月全国商品住宅期房和现房单月销售额分别是9723亿元和9503亿元，相比起前两个月1.07万亿元和1.52万亿元，缩水幅度巨大。9月份最新数据尚未公布，我们可以通过20家上市房企数据来预判一下。

20家房企今年三季度各月总销售额的数据，均逊于往年。记者还注意到，2016年，9月总销售额略超过当年6月；2017年，9月总销售额与6月相差12%；而今年9月总销售额距离6月的数值有22%的差距。7、8两月，20家房企合计总销售额相比6月下滑幅度也高于往年。

可以说，今年三季度，特别是进入9月以来，房企销售数据不如前两年，而这或将直接影响房企的销售回款。

银行支持减少、自筹资金增多，房企开发资金承压

据天风证券研究所研究报告，房企开发资金构成中，最大一块源于销售回款，占比在44%左右，紧跟其后的自筹资金占比39%，还有16%来自银行贷款。

在销售回款受销售低迷影响的情况下，房企开发资金来源的另外两条主要渠道的表现又如何？

从今年3月份以来，房地产开发资金中，来源于国内贷款的累计值同比变化幅度已经连续5个月为负，下降幅度从1.6%到7.9%不等，今年7月至8月的降幅分别是6.9%、6.6%，可以理解成银行对房企支持力度在下降。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

上一次银行对房企的贷款连续下降发生在2015年3月到2016年2月，连续11个月下降。彼时，各地曾迎来房地产降库存，并伴随着房价上涨，2016年9月底，以北京为代表的地方政府陆续出台调控政策，房地产业进入调控政策密集出台的时期。

银行贷款对房企支撑降低时，房企自筹资金就得提升，如果增长幅度不能填补银行贷款下降的缺口，就难以支撑房企开发的现金需求。

国家统计局数据显示，从2017年10月开始，房企自筹资金累计一直呈现同比增长态势，同比增长幅度已经从2017年10月的微增0.3%，上升到今年8月的增长11.2%。

发债是房企自筹资金的重要途径，《中国经济周刊》今年7月曾刊文关注房企发债融资是否变难的问题，数据显示，被监管层中止项目整体占比并不算太高，但是中止项目数量从5月中旬以来有所增加，在2018年，资产证券化、租赁专项债券以及基金合作将是企业融资的突破口。

那么，房企手中可供销售的住宅数量又怎样？

据国家统计局数据，截至8月底，商品房住宅待售面积2.64亿平方米，相较于2016年2月峰值4.66亿平方米，已经下降了43%。对比库存面积，和现在库存商品住宅面积接近的时间点是5年多之前的2013年1月。

从房企角度看，库存量减少，一方面可以理解成积压的资金在减少，库存房源已经逐渐变现成资金。另一个层面也可以理解为，依靠减少库存来增加资金调度的余地越来越小。在过去，如果要有新增资金使用，在银行贷款减少、自筹资金成本高的背景下，将手中现房降低利润率销售，加快资金回笼，是可选办法之一。