90%中小房企要退出房地产业？

10月7日，央行宣布，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。此举预计共释放资金1.2万亿元。

分析人士指出，降准并不会让楼市资金“久旱逢甘霖”。因为央行强调，将继续实施稳健中性的货币政策，“不搞大水漫灌，注重定向调控”。对房地产行业资金通道的定向监管并未弱化。

房地产行业高速发展、房价一骑绝尘的时光或将一去不返。各大房企顺势而为，纷纷抛出了转型计划。

恒大作为龙头房企，近年来一直在寻求多元化发展，在体育、农业、高科技等方向都有延伸。今年，恒大还投资入主法拉第未来，进入新能源汽车领域。

万科董事会主席郁亮9月宣布了“收敛聚焦”战略，称“做了三年还没做成的业务不要再做”。

融创中国主席孙宏斌也在近期表示，融创基本不再在公开市场拿地，“接下来会很小心谨慎地把融创做安全”。

绿地控股于10月12日宣布了战略强化升级及核心产业中期发展规划。该公司相关负责人告诉《中国经济周刊》记者，绿地房地产主业未来三年的总体目标是推动质量变革、效率变革、动力变革，提升核心竞争优势，实现高质量发展，力争年均销售规模保持在5000亿元以上。其中，质量变革侧重不断形成高质量的经济指标，持续提升规模的含金量；效率变革侧重全面提升项目周转、成本管控、资源使用和投入产出等的效率；动力变革侧重从依靠行业高速扩张红利，转变到依靠提高产品、运营等内部发展质量上来。此外，绿地控股将重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来，就整体市场规模而言，房地产市场还没到停止发展或下行的时段，而是会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体，都会面临增长的“天花板”。房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展。

“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”欧阳捷告诉记者，“现在一线城市拿地，平均一宗地要16亿～18亿元，二线城市要4亿～6亿之间，三四线城市地价门槛也在提高，一宗地大约要1.1亿元。房地产已经进入资本驱动的时代，中小企业基本就干不了了。”

欧阳捷认为，未来摆在中小房企面前的有四条路：一是做“小而美”的企业，提供有核心竞争力的产品；二是寻求与大企业合作开发；三是下沉到三四线、五六线乃至乡镇；四是把有限的资本转做房地产投资，获取投资收益。

楼市遇冷的燕郊样本

便捷的公交系统、林立的高楼……燕郊街头的景象有时让人们忘了：燕郊只是一个镇。

“全镇已形成以电子信息、新能源、新材料、生物制药、装备制造、绿色食品为主的高新技术产业区；以休闲旅游、健康医疗、现代物流、文化创意为主的现代服务业。拥有高新技术和先进制造企业182家，规模以上民营企业17家。”这是河北省三河市政府官网对其辖区燕郊镇的介绍。

虽然政府官网的介绍中并未提及房地产业，但稍加留意便会发现，数不清的房地产广告，随处可见的售楼处、地产中介门店，是燕郊的鲜明特色。因其毗邻北京，加之相对低廉的房价，燕郊成为不少“北漂”置业的地点，进而也被不少炒房者盯上。

“房地产是推动燕郊发展的重要力量。”燕郊一家本地房地产开发商的销售负责人对记者说。

2017年3月底，《中国经济周刊》记者曾造访燕郊，彼时大街小巷满是西装革履的房产中介人员，很多人在街头就与看房者聊得火热。

如今，形势正在起变化。

探访燕郊：带客看房的人员比购房者还要多

2018年10月中旬，《中国经济周刊》记者再次造访燕郊，房地产元素在当地仍随处可见，但广告牌旧了，也没有新的海报覆盖上去；售楼处、中介门店仍在，但人气变得冷清，甚至相当一部分已经关门；街头难见中介人员，他们甚至不在门店“坐班”，哪怕是行业巨头链家的一些店面，大门也已上锁，经纪人将自己的电话或名片张贴在门口。

“如果您跟销售人员聊满20分钟，他们就会给我支付报酬了。”一位中年女士希望带记者去售楼处了解情况，在如今的燕郊大街上，这种带客去售楼处或中介门店的人员，甚至多于经纪人或售楼人员，更多于真正的客户。“很久都揽不到一个活，大概从去年6月开始就这样。”

不要说客户，在10月中旬周末的下午，燕灵路口附近的“售楼一条街”北侧，就连行人也不多。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

2018年10月中旬，《中国经济周刊》记者到访燕郊时，当地楼市已经难觅2017年3月底的火热景象。

当记者以购房者的身份进入港中旅·海泉湾项目的销售大厅后，一位售楼人员上来就向记者强调：“您首先要确认自己的确拥有购房资质，外地户籍需有3年社保或纳税证明且限购一套，本地户籍限购两套，否则我们肯定不会把房卖给您。港中旅作为国企，也绝对不可能像某些机构，协助您伪造资质。”

这一段开门见山的介绍，一定程度上也解释了售楼处门庭冷清的原因许多人不具备购房资质。在半小时里，大厅内没有其他任何客户。这位售楼人员一方面承认燕郊楼市遇冷，一方面又解释说：“也不总是这个样子，周末还是有些人来。”

“此前一年间，我们的项目一直处于价格平稳期，既没有上涨，也没有像大家想象的那样下降。项目适合刚需或改善型需求，项目从一开始就是这样设计的，而不是为了迎合炒房者。在此前燕郊房价疯涨时，我们也是按照备案价格定价，没有跟风炒作。”前述售楼人员还表示他们过去不把房子卖给投资客，但转而她又向记者介绍现在也是投资时机。