六环外中小户型项目占主导

根据亚豪机构提供的12月份入市项目信息表可以看出，无论是纯新盘台湖银河湾、首创禧悦府、通用博园、都丽华府（楼盘资料）这4个纯新盘，还是五和万科长阳天地、北京城建·上河湾等在内的5个老项目后期，全部都是郊区项目。这9个新盘全部位于五环外，六环以外的更是超过半数。据了解，目前北京商品住宅存量超过8成位于五环外，六环外占比将近4成。

而在户型上，这些新盘项目全部是以中小户型为主，例如台湖银河湾主打53平方米一居以及82平方米两居，另外首创禧悦府、通用博园等项目中90平方米以内中小户型占比也较大。

很显然市场供应主力，从上半年的主打改善盘，大户型变成了如今的刚需盘、小户型。造成这种风格转换的主要原因就是北京楼市新政中关于二套房贷的界定，大量的改善型楼盘由于价格的飞涨，已经被列入非普通住宅行列，对很多潜在购房人的首付要求从三成提高到了七成。而郊区刚需盘则往往没有这样的顾虑，小户型低总价，仍会被列为普通住宅，首付压力就会小很多，即便在观望氛围浓厚的市场下，也能脱颖而出。

不过，郭毅也提醒，在持续性收紧调控的背景之下，随着置业需求的整体减弱，库存压力将会持续上升，特别是郊区住宅，也将面临着一定的市场风险。

在北京调控新政中，明确提出要加大土地市场供应。结合此前土地供应的区域特征来看，新增土地供应将以五环外甚至是六环外的郊区为主，再加上“90/70”政策，使得未来郊区为主战场的楼市供应中，中小户型商品住宅将会明显激增。除此之外，加大供应的政策性住房也与部分郊区项目的产品有所重叠。

正因为如此，新盘项目在价格制定上仍旧十分谨慎，在12月预计入市的9个新盘项目中，没有一个给出了预计报价，所有项目均表示价格待定。可以预见，在明年的楼市供应中，刚需与小户型产品将再次成为楼市供应主力，彼此间的竞争压力也将加大，一些刚需盘集中的区域甚至可能会再次出现价格战。

来源：北京青年报