原标题：许氏资本算法：世茂再次启动酒店证券化背后金融路径

酒店一直被视作世茂除住宅和商业外的“第三驾马车”，但这个数度传出要分拆上市的业务板块在兜兜转转的十年间，仍然只是资本市场前的一个未解之谜。

不过，在资产证券化的风口下，许荣茂的酒店业务正走在“减重”的路上。5月9日，世茂集团宣布携手博时资本，以旗下多家五星级酒店为平台，发行了“博时资本—世茂酒店资产证券化”。

据透露，该产品总规模达26.9亿元，刷新国内已发行酒店资产证券化项目产品的最大规模纪录。该项目是世茂集团与博时资本继去年推出全国首单物业费资产证券化项目后的二度合作，也是其在非住宅领域的首次证券化实践。

“世茂此次资产证券化相比前两次有所不同，之前都是涉及现金流方面的，这次是涉及物业层面，类似于打包卖资产。对世茂来说，这有利于实现酒店重资产的及时变现。”交银国际分析师谢骐聪向观点地产新媒体分析道。

事实上，在年初业绩发布会上，世茂房地产执行董事兼副总裁汤沸就透露，今年世茂将继续在房地产金融方面进行探索，并尝试非住宅方面的资产证券化。“例如酒店、自持商业物业的资产证券化等，也包括可能对库存产品的证券化探索。”

27亿酒店资产证券化

据了解，“博时资本—世茂酒店资产证券化项目”产品期限为8年，发行总规模26.9亿元，。博时资本与中诚信评级、奋迅律师事务所组建的资产证券化项目团队，在交易架构，增信措施，底层基础资产的设计中进行了合理安排。

至于此次证券化涉及到标的资产，世茂集团相关人士向观点地产新媒体坦承，因与博时资本有约在先，目前尚不便单方面透露项目的具体细节。

不过，“五星级酒店”的字眼多少还是给业界提供了藉以管窥的路径。世茂房地产2015年年报显示，该公司已开业的酒店共有14家，总计拥有客房数量超过5100间。

当中包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外滩茂悦大酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店、牡丹江世茂假日酒店、福州世茂洲际酒店、泰州世茂茂御酒店、上海松江世茂睿选酒店及上海虹桥世茂睿选尚品酒店等以委托或自主经营形式管理的酒店。

对世茂来说，以高端酒店作为物业证券化的试验田不仅能够实现重资产的及时变现，减轻资金沉淀压力，同时也是眼下这家企业酒店发展思路的一个侧面。

“世茂现在最赚钱的是中端酒店，因为成本相对较低，现金回笼或者说回报周期比较短，而高端酒店由于成本和房价相对较高，很难长期保证可观的入住率。因此，未来世茂反而更愿意持有中端类的酒店。”谢骐聪称。

世茂房地产副主席许世坛在去年年中也曾公开地算过一笔账，“一般一个酒店的投入是5到10亿，但世茂mini酒店只要投入两三千万。2014年年底我们在上海松江开出第一个Mini Hotel。常规来说，酒店开业第一年都是不赚钱的，或者现金流要一年才能转正，但这个项目的现金转正实际上只用了四、五个月，现在已经开始赚钱了。”

许世坛引以为傲的正是上海松江世茂睿选酒店，据了解，睿选和睿选尚品是世茂酒店及度假村打造的“Mini Hotel”精选服务酒店系列的两个品牌，也是近年来世茂酒店及度假村重点全力发展的品牌。迄今为止，世茂已拥有6家运营和在建的Mini Hotel酒店。

许世坛直言，如果Mini Hotel做得好，可以找到一些投资者，甚至有可能在A股平台上再去融资或资产销售。

而将经营效益较差、回报周期长的高端酒店率先资产证券化对世茂的现金流来说无疑是很好的缓释。“很多开发商手上都有类似的商业物业，短期内很难变现，即便是出售，投资者或者业主也没有这样的经营能力，资产证券化反而给保险公司或者PE方提供了渠道。”