许氏的资本算法

作为金融创新的产物，资产证券化不仅为原始资产拥有人优化了资产负债结构，也为投资者提供了一种全新的能够带来稳定收益的金融产品。

酒店资产证券化已经是世茂金融创新的“第三单”。去年8月及11月，世茂分别推出了国内首单物业费收益权资产证券化和首单购房尾款资产证券化产品。

“显而易见的好处就是提高资产流动性，拓宽融资渠道，降低融资成本。物业费作为有限‘专项资金’，在利用率和流动性方面多有不足。资产证券化意味着未来收益的提前获取，从而盘活了资产，提高了物业费的利用率。”

而购房尾款证券化的试水则从另一个层面缓解了世茂在现金流的压力。因为在正常情况下，如果楼盘未封顶，银行不能提前将按揭贷款的尾款发放给开发商。对于以开发高层及超高层项目为主的世茂来说，往往会因为项目较长的开发周期，导致这部分购房尾款成为“沉淀资金”。

大力推动金融创新的背后既隐射出世茂企稳的经营心态，同时也是这家企业应对利润和销售下滑的资本手段。对开发商来说，除了土地代价，融资成本无疑是制约利润的另一个重要因素。

当世茂房地产2015年的利润率进一步降至28.5%，许氏需要借助资本手段来达到利润天平的倾斜。可以佐证的是，除金融创新外，世茂正通过发行低息长期票据、赎回高利息票据的手段严控融资成本。

据观点地产新媒体了解，世茂房地产全资附属公司上海世茂建设有限公司先后于2015年9月及10月发行60亿元的5年期境内公司债券及14亿元的7年期境内公司债券，票面年利率分别为3.9%及4.15%，该等发行的融资成本为业内票面利率最低的公司债券之一。

及至2016年，世茂房地产及附属公司上海世茂又分别获准发行40亿元的公司债及20亿元的中期票据，在上述融资成功进行的前提下，世茂合计将注入上百亿的现金流。

同时，该等融资活动为世茂房地产降低整体融资成本降至6.9%，为优化借款期限结构奠定了基础。截至2015年底，世茂短期借贷约占24%，长期借贷约占76%。

据世茂房地产管理层在年初的分析师会议上透露，世茂将在2016年偿还约40%的现有总外债，即相当于约130亿元的外债规模，并计划到2016年末时将总外债规模下降至约200亿元。

来源：赢商网