（二）

我在前年说过，“用一句话来概括中国房地产市场走势的时代已经结束了。”这两年来，中国各城市已经完全分化为不同的市场，即使今年中央定下的总基调是“去库存”，其实在一线城市和部分二线城市，哪里还有什么库存？可见用一个魔笛吹一首曲子，好让全体市场跳同一支舞的时代，也已经不切合实际了。其结果必然是有些城市加快舞步上涨，有些城市即便放大扩音器，消费者也未能进入状态。这说明什么？这不恰恰说明房地产市场已经分化完成，而且趋势理性了吗？

全国而言，不被充分关注的，沉默的大多数二三线城市房价在7000元/㎡以内，而且库存量巨大。考虑到09年以来的货币增长速度这么快，而这两年由于供应量过大，房价并没有同比例上涨，更多的还稍有下降，这轮房产宽松新政总体上刺激新增需求，方向是正确的。

今年中国经济面临从来没有过的困难局面，许多经济学家似乎认为应该对中国低迷的经济采取“休克疗法”，并建议将尚不发达的资本市场融入当今更加动荡不已的全球金融体系中去“经风雨、见市面，置之死地而转型”。这是一个极其危险的药方！中国房地产市场需求近几十年一直被限制、被打压，需求远未真正得到满足，无论是一线城市的白领，还是农民工进城。经济困难的今年，加码释放这种需求，无疑是应该倍加珍惜的亮点。

经济史学家，迈克尔·伯恩斯坦（Michael A. Bernstein）在其对美国大萧条的研究中，通过详实的数据指出，转型中的经济需要强大的总需求让资源流入新部门。如果经济体的新旧部门全都萎靡不振，资本形成将会熄火，人力资本投资将会收缩，结构调整也将会停顿。强大的总需求永远是成功转型的关键！

经济评论家罗布·詹森说：中国所需要的改革无法在经济低迷中完成，也无法通过大规模的汇率贬值完成。大规模的汇率贬值将让中国退回到出口拉动型增长时代，而西方需求的停滞意味着这根本不可行，只能徒劳地让世界陷入通缩。

那么什么是强大的总需求呢？本人认为每年高达十万亿级的房地产市场就是。2015年，被限购的一线城市的房价几乎是出人意料地快速上涨，二线核心城市也地王频出。不正是一个重要的启示吗？

（三）

许多朋友在谈及中国房地产市场时，总是拿去年的股市来类比，忧心忡忡，将中国现在的房价类比4000点的股市；将降低首付，类比为股市加杠杆配资。对此，我认为虽然其情有可感，但因为这种类比根本就不成立，故有心要谈一下中国房地产市场的基本情况：

1、中国住房新增抵押贷款总额占GDP的比重大概在17%以下，美国在70%左右；而2015年居民存款又同比上升了8%，所谓高杠杆根本就不存在；

2、各城市房地产市场近两年来完全不同步，而且也不存在互相拉动作用，不存在“千股涨停，千股跌停”，即使同一城市，分化也已经开始。显示出房地产市场“价格个别形成”的基本机制；

3、抵押按揭是长债，场外配资是短融。由于房产两年内限制交易等一系列政策，置业者短炒已经被“熔断”，尤其是一手房从交易到入伙时间长，即使是投资购房者，也绝对是“长期价值投资者”，不同于炒股者的心态；

4、人口流动正在进行中，从农村到县，从地级市到中心城市，从中小城市到重要都市圈。这种流动和聚集证实了中国城市化后半场的规律，怎么能一方面咒农民在城市无落脚之地，一方面要比喻为散户进场赌博呢？

5、一线城市房价合理吗？要问这个都市圈聚集的货币财富（超发的货币大多进入）水平合理吗？这个都市圈的供应（长期打压住宅供应）水平合理吗？这个都市圈公共服务分配合理吗？这个城市的基尼系数合理吗？如果说后面的一切都没有解决，说明什么？说明供给侧改革大有潜力可为，说明供给严重不足！什么刺激需求呀，什么需要找消费“亮点”呀，一线城市要解决“痛点”都需要加快改进。

6、从本质上说，房价是人口-货币现象，日本在90年代初完成了都市圈的产业聚集和人口流动；美国家庭住宅抵押贷款在2007年占GDP的80%。这种长周期的下降通道的起点，恐怕我们还远未有达到。