(四)
关于供给侧改革,我愿意多说几句。本轮房产新政,从本质上说还是走的刺激需求一侧,绝不是供给侧改革。所涉及的供给侧,不过是大量库存城市无奈的所谓减少供地。这不能在结构上解决核心城市房价上涨过快的这20多年的死结。
什么是供给侧改革,就是满足需求的供给改革。核心城市长期的土地使用效率太低和对住宅的歧视政策必须改革才行。也就是说,我们的核心城市要切实担负起城市化下半场的使命和责任,让土地真正集约起来,大幅度地提高容积率,大比例地增加住宅的比例。不要以什么城市容量、什么产业发展为理由,人为地排斥外来人口。核心城市的目标和典范,不能以欧洲和什么花园城市为样板,应该考虑我国实际,以纽约、东京和香港为样本,建立全世界紧凑型都市的典范。
我们一线城市,住宅的供应比例太低了,占总存量的不到50%,有些二线城市也搞住宅歧视,导致发展产业,也大搞写字楼CBD,造成写字楼、商业严重积压,好像多批住宅就有行贿受贿之嫌。殊不知,在纽约曼哈顿住宅的比例也占到总存量的70%!
城市毕竟是人的容器,而且是各种类型人的容器。产业毕竟是要靠人发展起来的,高房价当然会削弱城市竞争力,削弱产业竞争力。这个道理不是很明显吗?
房价既是人口-货币现象,也是对未来的预期观察。考虑到房屋供应从土地整改开始的长周期才能真正发挥作用。我建议核心都市圈要做好置业者的心理预期管理,不应使消费者恐慌:
1、普遍调高土地容积率;
2、增加住宅供地比率;
3、加快城市更新审批进程;
4、降低租赁税费;
5、奖励小户型供应;
6、加快都市圈城际轨道交通建设;
7、公共服务均等化,鼓励民营服务业;
8、将库存量多的办公商业允许改造为公寓;
9、容许合租,鼓励出租型物业证券化。
城市让生活更美好,由供给侧改革开始吧!
(五)
晋惠帝时,天下荒乱,百姓饥饿,痴呆的惠帝问:“何不食肉糜?”;如今产能过剩,经济下行时,我们如果奢谈“为何不转型?”“消费为何不升级?”岂不同理?
此时推动货币适度宽松,推动二三线城市房地产去库存,加快核心都市圈的建设和房地产供应,同时扫清房产资本化的障碍,激发这个最重要的消费升级就是正确的选择。由此,中国进入城市化的中国也是正确的趋势。当然,中国这么大,会不会出现局部问题,就需要在供给侧方面进行配合才能解决了。
来源:微信公众号世联行
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