【地产中国网 高端访谈】存量房时代，也衍生出行业新“蓝海”。公寓产品便是其中之一。美国市场，短租市场风声水起，Airbnb大放异彩。中国市场与之相反，长租市场供不应求。一时之间，“互联网+公寓”的概念传播大江南北，各路资本高歌猛进，各种产品你未唱罢、他已登场，从传统银行到各类新兴的互联网金融平台，出现了各种商业模型。比如新派公寓、自如、优客、YOU+、青客等，就连传统的地产大佬们都希望在偌大的市场中抢得一席之地，前赴后继地表达对公寓运营的偏爱。

然而，公寓行业在经过快速发展和预期高成长后，在一定程度上遭遇了“成长的烦恼”：面积小、价格贵，玩概念，纯忽悠……时间是检验一切最有利的武器，职业房东们，如何在盘活市场的同时，真正去提高效率、改善人的居住体验?如何运用资本、服务整合资源，运用平台化运作，真正实现物物相连、人人相连?如何走出迷雾，带领行业走向下一个春天?为此，记者独家专访了赛富不动产基金合伙人、新派公寓创始人王戈宏。

一、行业观

“房价、位置定了，目标人群也基本固定了”

地产中国网：相比两年前，国内的公寓市场有哪些变化?

王戈宏：市场规模更大，而且消费者的消费习惯也已形成，现在做公寓的品牌也越来越多，区域也更广，市场被激发出来，这是个好事。我们发现，只要在大的中心城市，只要是有白领的地方，租房市场已经到来，大家认为这是个千亿市场。市场应该这么算，如果一房一厅一间房，平均每月租金5000元，一年也就是50000元左右。如果有1000万人，那就是5千亿的市场。但如果拿房成本是租房成本的70%左右，就不赚钱了。未来就需要拼租房的空间、产品方面的溢价能力，比如房子周边租5000元，而你做的产品却可以租到7000元。消费者并不傻，他会比较租金为何会贵这么多。这2000元就是你的产品带给消费者的消费体验，比如在科技、设计、社群层次等方面的体验。

地产中国网：这是否是未来的一大风口?

王戈宏：这个领域才刚刚开始，现在处于万马奔腾、百花齐放的时代，还没有形成细分市场，没有真正找到核心。目前的竞争是粗放型与浅层面的，很多操作也都很盲目，大家只是在拼装修，拼房间数量，但未来比拼的不是这个，装修其实很简单。

我未来拼的就是品牌，而品牌背后拼的是科技、设计和社群。设计包括是否人性化、功能化、前卫，社群最主要看是否同质化。因为在中国讲究物以类聚，人以群分。当你所处的周边人群相同，你就会觉得安全，尤其女孩子，特别在意这一点。做了新派公寓后，我发现一个重要现象，邻里关系又回来了，这个回来其实是很重要的一种商业价值。

地产中国网：未来这个行业哪些企业能够胜出?

王戈宏：未来这个行业只有两件事可以做，一是彻底做轻，做品牌输出，二是彻底做重，收购重资产，做资产证券化。中间的二房东模式都将没有竞争力。消费者租房选房子有三个最重要的节奏：第一，地段。选上班近，来自于方圆一公里，最好不要挤地铁。第二，性价比。第三，才是房子是否有其他增值服务，第四，是社群。所以租房市场，地段很重要。