【地产中国网 高端访谈】存量房时代，也衍生出行业新“蓝海”。公寓产品便是其中之一。美国市场，短租市场风声水起，Airbnb大放异彩。中国市场与之相反，长租市场供不应求。一时之间，“互联网+公寓”的概念传播大江南北，各路资本高歌猛进，各种产品你未唱罢、他已登场，从传统银行到各类新兴的互联网金融平台，出现了各种商业模型。比如新派公寓、自如、优客、YOU+、青客等，就连传统的地产大佬们都希望在偌大的市场中抢得一席之地，前赴后继地表达对公寓运营的偏爱。

然而，公寓行业在经过快速发展和预期高成长后，在一定程度上遭遇了“成长的烦恼”：面积小、价格贵，玩概念，纯忽悠……时间是检验一切最有利的武器，职业房东们，如何在盘活市场的同时，真正去提高效率、改善人的居住体验?如何运用资本、服务整合资源，运用平台化运作，真正实现物物相连、人人相连?如何走出迷雾，带领行业走向下一个春天?为此，记者独家专访了赛富不动产基金合伙人、新派公寓创始人王戈宏。

一、行业观

“房价、位置定了，目标人群也基本固定了”

地产中国网：相比两年前，国内的公寓市场有哪些变化?

王戈宏：市场规模更大，而且消费者的消费习惯也已形成，现在做公寓的品牌也越来越多，区域也更广，市场被激发出来，这是个好事。我们发现，只要在大的中心城市，只要是有白领的地方，租房市场已经到来，大家认为这是个千亿市场。市场应该这么算，如果一房一厅一间房，平均每月租金5000元，一年也就是50000元左右。如果有1000万人，那就是5千亿的市场。但如果拿房成本是租房成本的70%左右，就不赚钱了。未来就需要拼租房的空间、产品方面的溢价能力，比如房子周边租5000元，而你做的产品却可以租到7000元。消费者并不傻，他会比较租金为何会贵这么多。这2000元就是你的产品带给消费者的消费体验，比如在科技、设计、社群层次等方面的体验。

地产中国网：这是否是未来的一大风口?

王戈宏：这个领域才刚刚开始，现在处于万马奔腾、百花齐放的时代，还没有形成细分市场，没有真正找到核心。目前的竞争是粗放型与浅层面的，很多操作也都很盲目，大家只是在拼装修，拼房间数量，但未来比拼的不是这个，装修其实很简单。

我未来拼的就是品牌，而品牌背后拼的是科技、设计和社群。设计包括是否人性化、功能化、前卫，社群最主要看是否同质化。因为在中国讲究物以类聚，人以群分。当你所处的周边人群相同，你就会觉得安全，尤其女孩子，特别在意这一点。做了新派公寓后，我发现一个重要现象，邻里关系又回来了，这个回来其实是很重要的一种商业价值。

地产中国网：未来这个行业哪些企业能够胜出?

王戈宏：未来这个行业只有两件事可以做，一是彻底做轻，做品牌输出，二是彻底做重，收购重资产，做资产证券化。中间的二房东模式都将没有竞争力。消费者租房选房子有三个最重要的节奏：第一，地段。选上班近，来自于方圆一公里，最好不要挤地铁。第二，性价比。第三，才是房子是否有其他增值服务，第四，是社群。所以租房市场，地段很重要。

二、竞争观

“任何一个企业进来，消灭不了别人，很多人是自己把自己消灭掉的。”

地产中国网：您是如何评价you+公寓遭遇的“成长的烦恼”的?

王戈宏：他的产品是做社群，一楼主要是“玩”的功能，放弃了居住功能。大家吃喝玩乐都在一楼，但一楼是所有房子中最贵、最好的，你把最贵的地方免费了，那你如何赚钱?你一定要靠房子来赚钱，但房子只有15—18平，在没有电器的情况下，人们在这种房间里待不下去，只能到一楼来。目前you+公寓苏州店的租金到了4000-5000，其实这个价位的客群需求是回家，回到很温馨的家里，但you+公寓的定位做不到。

地产中国网：新派公寓跟you+公寓在本质上，有何区别?

王戈宏：第一，我们永远不是房子，新派代表的是都市小空间的生活方式。you+强调的是情怀、创业。第二，我们所有的东西都是基于居住理念之上，即居住+。you+是基于社区和创业、文化，强调互联网+，居住只是其中一部分。第三，我们是做品牌背后所有关联的链接。我有重资产、基金、收购，轻易不做二房东，二房东只是一部分，未来百分之五十是品牌输出。开发商定制，我们跟房东合作，我用品牌为他们带来客户群，带来增值服务。第四，我追求的是左邻右舍客户群真正创造的商业价值，所以我对创业人群并不是特别看重，我是从改善人们租房条件的角度出发。我的产品定位的租金大概是5000块钱，轻易不做低端产品，因为再做更高端的租金产品没有意义，如果一个月租金达一万，人们就不会选择租房而选择买房。所以7、8千是个坎，我锁定在份额最大的是五千块钱左右的市场。

地产中国网：进入散租市场的话，那跟链家的自如模式有何不同?

王戈宏：链家是彻底散的，我们是以我们每一整栋作为服务中心岛进行散的，是一种辐射式的散，而非发散性的散，两者之间并不一样。目前我们的模式，在市场上并没有同类产品，国外也没有模式可以借鉴。国外都是做reits，在中国做的百花齐放。

三、产品观

“人类消费的三个趋势：科技、设计、社群。”

地产中国网：在您看来，客户粘性在哪些方面可以体现?

王戈宏：第一，客户满意度。第二，客户推荐。我们有百分之三十的新客户是老客户推荐的。第三，客户都是长租约，续约率很高。我们大堂里有一个新派不舒服手册，里面客户写的很少，大家对我们的产品基本上比较满意。第四，我们满足了客户很多他们想不到的细节。比如我们每间房都有“三大”：大床、大衣柜、大鞋柜。另外，我们在装置、设置、生活功能等方面，有36个细节，是客户平常想象不到的。

地产中国网：新派公寓提倡的生活方式，具体从哪些方面体现出来?

王戈宏：生活方式不是虚的。很多住户在同质化之后，会有很多的小圈层。很人对美容感兴趣，也有人对饮食感兴趣，有些人对运动感兴趣，由此自然而然地在公寓里形成小圈层。不仅生活、办公比较方便，还可以彻底改变以前他们在北京租房的生活习惯。以前，他们租房周边的人都不知道，现在大家都比较熟悉，也都比较放心。可以不用买房，租一个房子，就可以形成相应的生活方式。

地产中国网：目前还有没有哪些地方，不够满意，需要改进?

王戈宏：很多地方，比如我们的装修，还有产品设计方面还不是特别有效率，我们现在这两个产品实现了我想法的百分之七十，很多细节并没有完成。