看上去很美的商住楼

富力运河十号的涨价只是通州商住市场的一个缩影。早在其拿证之前，北京市住建委就从预售价上对区域内项目进行了管控，这也是该区域项目迟迟难以入市的原因，之后的加强版限购令更是给了其涨价的理由。

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年8月15-21日，通州区商住公寓成交量为282套，环比限购前一周大幅上涨了53%；从成交价格来看，通州区商住成交均价为27490元/平方米，环比上涨了12.2%。

商住楼的火热始于2010年。2010年，北京出台限购措施，商住楼解决了一大部分人的资格问题，因此深受喜爱。但多年以来，商住楼也一直为市场所诟病。

从居住方面来说，因兼具自住与办公的功能，商住楼人员来往复杂，居住环境嘈杂，且商水商电及高昂的物业费也让业主生活成本大增；从投资方面来讲，商住楼的增值预期也较为缓慢。比如， SOHO现代城、蓝堡等位置很好的商住楼，售价目前还在3-4万元/平方米左右，但同位置的住宅，其售价已达到五六万甚至八九万。

多位业内人士对地产中国网表示，商住楼对于自住型需求的购房人来说肯定只是过渡，未来还得升级；如果是投资，那要选对区域，选对项目，否则升值幅度有可能会低于预期 。那么，通州的商住项目究竟具备多大的投资和居住价值呢？

对此，亚豪机构市场总监郭毅表示：“从政府东迁传闻落实后，通州的投资型客群就远超自住了。但就通州商住而言，我比较看好运河核心区，其他地方如台湖、马驹桥，不建议购买。”

伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹也表示：“通州运河核心区的商住是具有投资价值的，主要由两点决定：一方面，通州未来会引进大量产业，这些产业需要办公的地方，这为其商住提供了需求；另一方面，国家鼓励‘大众创业’，而一些初创公司大都资金比较短缺，商住楼可以同时解决其居住和办公的需求。所以，其投资价值还是不错的。”

“但是，因为大量产业进入，通州的商住楼可能更多的会租给企业，这使得其居住环境比较复杂，居住价值较低。”孔丹补充道。

不过，通州的商住市场并非“无往不利”，继住宅市场限购之后，商住产品的限购传闻也让这部分市场充满了变数。“通州运河核心区的商住产品供应量非常大，供给有368万平方米，就算开发商能自持一半面积，还剩184万平米，也就是2—3万套房子。一旦限购的话，这么大的供应量要如何消化？”郭毅表示。

而这只是对当地开发商的影响，在郭毅看来，对于已经购买了的这部分客群而言，其回报周期会拉长，回报率也会下降。

孔丹表示：“想要在短期内通过商住楼来获利基本是不可能的。因为商住楼的税费较高。一旦限购，商住楼出租的回报周期也会拉长。”

据了解，相对于商品房而言，商住房交易成本非常高。根据目前的政策，普通商品房购买满两年后出让，可以免交营业税，卖家只需缴纳契税即可完成过户。而商住楼则不同，无论多少年后出手，无论面积大小，都需要缴纳3%的契税，差额营业税、个人所得税同样也十分高昂，交易成本非常高。此外，商住楼还有30%-60%的土地增值税，也有十余万元，加上中介费，一套200万的商住房各项交易成本就有40万元。

而这都是置业者不得不考虑的风险。