谈土地：北京土地市场危机四伏

记者：那么，影响供应稀缺或者说北京房地产特殊性的所在是北京的土地市场吧？你认为现在北京的土地市场是什么状态？

刘肖：北京土地市场现在是危机四伏、暗流涌动、风险很高的市场，用个不恰当的比喻，我觉得某时点的北京土地市场的危险程度几乎可以跟高杠杆的股市相比。高杠杆股市背后的风险本质上是杠杆的风险，去杠杆化导致了股票市场的释放，土地的风险更多的也是一种流动性的风险，跟股市杠杆很相似，就是资产需要配置。开发商及背后的机构、民间、保险等各路资金需要通过购买土地的方式配置资产，导致了资金过于集中在一线城市，从而导致出现土地价格过高收益偏低的风险。

记者：开发商不能很爽的做产品地位，拿地价格高导致了开发商只能拿小地块还是为了迎合小部分的市场去操作？

刘肖：如果是供求关系平衡的时候，开发商的水平主要决定于做最适合客户的产品。比如开发的这块地在东坝，那么东坝周边的居民是最适合的，但地价高到一定程度后，往往不能做最适合东坝居民的产品，反而要做支付能力最高又愿意在东坝生活居民的产品。后者其实又增加了交通、环保的成本，会显现负面作用。

记者：在这种土地情况下，北京万科在拿地方面的策略有没有变化？

刘肖：因为一手地在北京市场举牌的风险太高，所以，北京万科的投资策略已经变成了以二手地并购和收购为主。今年上半年，万科一手拿地只拿了通州台湖这一块地，万科二手地的收购由于还处在静默期，体量在80亿以上，将近100亿。

记者：针对市场，万科拿地的策略做出了改变，在产品方面，万科有哪些调整？

刘肖：北京万科将会推出“无限系”。就是同一个房子中间的内隔墙都是没有的，它可以根据不同的生命周期做不同的空间划分，以此提升居住价值，这是一种解决思路，但也是在房地产市场中找自己的出路。

记者：除了户型、结构这种基于产品物理形态的竞争以外，北京万科还在哪些方面做了未来房地产市场竞争的考虑？

刘肖：未来北京房地产市场的竞争将演化成为服务配套和解决客户痛点的竞争。客户的痛点将慢慢从居住的舒适度变成装修水平、住宅性能，到教育、医疗和周边配套，未来的痛点还包括人与人之间互助式的服务、社区的文化和精神、社区中人交流的便利程度等等。

所以，北京万科在竞争模式上也会有很多变化，我们推出了V-LINK，通过万科邻把服务和配套能够更好地渗透到社区生活里。