谈市场：北京将会呈现首置二手化、首改新房化、高端滞销化

记者：你怎么看待现在的北京房地产市场？

刘肖：我的感受是北京房地产市场有其特殊性，特殊性主要表现为供应稀缺，或者说北京是供应受到控制的一个市场。

我从杭州来北京的时做了市场比较，去年北京房地产市场2600亿、上海3400亿、杭州1300亿，你会发现北京2600亿当中有大约500亿属于商办，但是它与上海不一样的地方在于有自住房和保障房，所以扣掉后，北京是一个1300亿左右的商品房市场。

杭州也是一个1300亿左右的商品房市场，上海3400亿去掉400亿左右的商业部分，由于基本没有保障房，实际上，上海的市场基本是北京的两倍，北京和杭州是一个量级。

但是过去十年，北京每年新增人口70万，上海每年新增人口50万，杭州每年新增人口10万，从这个供求关系就能看到，因为供应稀缺成为北京房地产市场特殊性的一系列缘由。

记者：供应的稀缺是北京市场现状的根源所在？

刘肖：现在房地产市场上最重要的推动力量实际上是新增人口，人口的吸附能力、经济的吸附能力和产业的吸附能力对房地产发展是非常重要的。我觉得这是供应的不平衡所导致，使得北京的整个房地产需求没有被很好满足。

记者：这个根源对北京的房价会有哪些影响？

刘肖：年初的时候，我说北京房价进入6万时代，其实跟这个根源是有关系的。我们发现北京有30块地楼面地价3万左右，加上资本化利息和建安成本以及企业正常的很薄的利润，最终呈现出来的房价基本上就到6万了。

它还会使得北京五环半的市场进入4万时代。目前，北京70%的出让土地在五环和六环之间，这一区域的楼面地价从2014年开始进入2.5—3万的时代，所以加上正常的建安成本和资本化利息，它也就到了4万时代。

记者：这不是意味着消费者的选择会出现错位？

刘肖：将来市场会呈现出首置二手化、首改新房化、高端滞销化。比如开发商买了一块地，本来主流市场有70%首置和30%首改，但是因为地价特别贵，所以只能做改善这部分，希望去化率和价格都可以更高一点，这样才能不亏钱。