日前市场传出消息，万科牵头的一个财团打算以35.7亿元收购瑞安房地产(下称瑞房)在上海的一处超甲级写字楼。本月初有报道称，瑞房已将位于上海黄浦区的企业天地一期，以70亿元的价格卖给了领汇。

将上海两处核心物业先后卖给领汇、万科，瑞房有望成功套现105.7亿元。不过瑞房忍痛抛售核心资产并非从内地撤资，而是因资金压力、业绩不佳以及商业平台公司独立上市遇阻等多方面原因所致。

据了解，瑞房去年在上海黄浦、虹口旧改项目的总投入达182亿元，加之上海虹桥项目，总投资高达350亿元。激进的投资，导致该公司的净资产负债率从2013年的59%，快速攀升至去年的79%。

“由于瑞房的商办项目占比过高，而在旧改和新项目投入的力度又过大，因此仅仅依靠住宅的销售业绩将持续增加其财务成本。”上海一位不愿具名的分析师向《华夏时报》记者表示。

瑞房集团主席罗康瑞则表示，为加速整体周转速度，公司正在调整策略。“如果价格合适，公司将出售成熟稳定的非核心商业物业，以提高资产周转率。公司希望能借大宗物业的交易来增加现金流，力争将资产负责率降至50%的稳健水平。”

资金周转率仅为9%

对于上述两项转让消息，瑞房方面并未明确予以否认。“我们正在洽谈出售商业项目，包括位于上海的物业。但有媒体将此举解读为从内地撤资，并不准确。”瑞房相关人士7月22日向记者表示，可能出售上海物业的消息，与公司此前的投资策略一致。

忍痛售卖上海市中心的顶级办公楼，与瑞房资金周转速度过慢有直接关系。

“去年公司资金的周转速度相当低。”瑞房方面透露，由于缺乏可销售的项目，去年公司的周转率只有9%。

在瑞房的业务比例中，商办项目比例近六成，其中办公楼占比32%，零售商业项目占26%;而周转速度较快的住宅占到36%，然而住宅的销售业绩也不理想。

瑞房披露的信息显示，公司重庆天地和上海创智天地项目去年销售收入分别下降了75%和92%。上述两个项目2013年为瑞房贡献了近62亿元的业绩，而去年这两个重点项目的销售额，仅为12亿元。此外，大连公司去年的业绩也下降了约四成。

在业绩下滑的同时，公司的债务负担却在上升。截至去年年底，瑞房总负债479.6亿元，其中银行及借贷284亿元，票据191.3亿元。

对于公司所面临的困境，罗康瑞曾公开表示，瑞房正在步入一个充满挑战、变革和机遇的时代。“基于当前的市场，我们认为有必要调整公司策略和发展的优先次序，并提高集团的运营和财务能力。面对房地产复杂多变的形势，瑞房有必要在企业策略和业务模式上进行大幅调整。”罗康瑞说。

罗康瑞所说的改变策略，重要的一环正是抛售成熟物业，以回笼资金。“按瑞房的新策略，只要价格和机会合适，原先准备持有的项目，不排除都可以拿出来转让。”上海一家房产机构高层告诉记者。