在美国投资房产，门槛高、投入大、周转慢、房产税高、管理繁琐怎么办？房客反客为主，拖欠房租，鹊巢鸠占，轰不走，理还乱，如何是好？

俗话说，众人拾柴火焰高。那么，投资房产也可以跟众人一起承担巨额房款、共享收益吗？

众筹（Crowdfunding）的横空出世，恰如其分地解决了小额投资散户对房地产投资的需求，并为专业房产投资人提供了一条迅速融资的渠道，在双赢的格局下迅速走红投资市场。数据显示，2013年，众筹行业已在全球融资超过51亿美元，一举成为新型理财产品中的“香饽饽”。

《第一财经日报》记者分析了美国多家购房众筹网站，从购房众筹的战略和战术入手，试图解密美国人买房如何做到“空手套白狼”。本文为上半部分，着重分析众筹买房的模式及优点。

花别人的钱，买自己的房

众筹是一种通过互联网向众人集资的新模式。它首先由倡议者提出投资创意，起草一个投资项目，若能得到投资者响应，一些个人或机构再为其搭建平台，实现融资。众筹的项目可谓五花八门，其中，众筹买房以其灵活的资金周转模式和新颖的购房理念，吸引了大批投资者的目光。

众筹买房大致可分为两类，产权型（Equity）和债务型（Debt）。筹款人在不确定风险，或风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握，或风险较小时，他们往往倾向于债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。

产权型，顾名思义，即投资入股时，便自动拥有了产权。举个例子，筹款人手握区区10万美元（下同），却欲购置100万的房产，装修需要10万，共需110万，而由于其收入有限，银行只能放贷60万，填补这40万缺口的最佳方式就是众筹。当筹措到资金后，债权人便自动拥有了房子的产权。假设，这套房屋因后续经营不善，筹款人急于出手，将该套房屋以80万的低价抛售，由于银行的债权优先，须先向银行偿还60万，剩下的20万则按照产权比例进行分配，即本人能得到20%，也就是4万，剩下的16万，按照产权比例分给债权人。反之，交易获利后，筹款人会每月向债权人派发利息，通常在7%~8%。风险愈大，则利息愈高，反之亦然。最后，当筹款人赚得盆满钵满后，决定转卖该房产，交易后的盈利，也按照当初的产权比例进行划分。

跟按照投资比例进行利益分配的产权型所不同，债务型众筹通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。对于黄金地段炙手可热的房产或稳赚不赔的买卖，投资人往往倾向于债务型，将可以预期的大额收益留给自己。

诚然，无论是产权型众筹还是债务型众筹，银行因拥有最高优先级的债权，它的风险往往最小，但在获利时，盈利也最少。风险与获利呈正比永远是投资的不二法则。