销售物业遇冷 “后市”如何?

中国房地产行业经历了近年来爆发式的增长，在经济发展放缓和持续的宏观调控政策下，各家房企都面临着这样那样的难题，万达商业地产也不例外。作为万达商业地产主要的利润来源——物业销售，正面临着销售疲软的考验。

写字楼和住宅是万达商业地产的主要销售物业。根据招股书，2011年至2013年，万达商业地产销售物业的收益分别为455.05亿元、505.73亿元、749.81亿元，占其总收益的89.6%、85.6%、86.4%。而在2014年上半年，销售物业的收益为162.93亿元，比上年同期下降近四成(38.6%)。尽管其他两项业务租赁物业和酒店经营分别获得35%和23%的增长，但总体收益仍减少27%，毛利减少38亿元。

销售物业仍然是万达商业地产主要收入来源，与投入相比，租赁物业和酒店经营收入几可忽略。以石家庄裕华万达广场为例，该广场主要包括购物中心、酒店、写字楼、SOHO、供出售的商铺等，总投入70.79亿元，2011年9月投入运营。2013年全年，该广场租金收入为9770万元，仅占到总投入的1.4%，酒店收入约4300万元，占到总投入的比例仅为0.6%，可忽略不计。

然而，受到经济环境的影响，销售物业开始遇冷。

国家统计局公布的数据显示，今年1—8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降8.9%；商品房销售额41661亿元，下降8.9%，其中，住宅销售额下降10.9%，办公楼销售额下降19.5%。

第一太平戴维斯发布的2014年上半年华北区主要二线城市甲级写字楼市场数据，涵盖了天津、沈阳、大连、青岛、西安、郑州、济南等城市。报告称，各城市租金增长乏力态势愈加明显。除大连外，各城市整体空置率徘徊在17%-33%，明显高于四个一线城市的4%-13%。报告还称，与国内主要二线城市境况相仿，迅速发育中的华北区二线城市甲级写字楼市场未来3-5年供给过剩问题将进一步加剧。

万达商业地产在报告中提到的上述7个城市共建有万达广场18个，其中仍有6个尚未竣工。而万达商业地产的178个物业项目分布于全国112个城市，其中北上广一线城市只占13个，主要分布于二线以及三四线城市，其中三四线城市的项目数量超过半数以上。

在当前重点城市调控压力加大的形势下，商业地产向三四线城市转移成为一种趋势。2014年万达商业地产新开工项目也多集中在三四线城市。

而今年一份“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)”指出，“鬼城”指数位居前十位的城市基本为三四线城市。这些城市无论是城市规划还是商业环境，其规范化程度和专业水平均有待提升。

或许，众多商业地产企业期待的发展潜力只是“看上去很美”。