大连万达商业地产股份有限公司(下文简称“万达商业地产”)在H股上市又有新进展。12月10日，万达商业地产拟以每股41.8港元至49.6港元正式启动全球6亿新股发售, 集资规模最多不超过44亿美元(约合人民币270亿元)。

万达集团总资产规模近5000亿元(单位：人民币 下同)，其在中国商业地产行业更是拥有无可撼动的老大地位。此次将其核心资产上市，招股书一经披露，便引来无数关注。多家投行对万达商业地产的估值都在3000亿元左右。瑞信的估值上限更达3760亿元。

然而，持续的“圈地热”导致商业地产用地尤其是二三线城市供应过剩的现状没有改变；房地产企业纷纷将注意力转向商业地产，竞争对手不减反增；双十一刚刚过去，来自电商的威胁清晰可见。作为行业领跑者的万达商业地产后市如何，才是它真正需要面临的考验。挑战也许才刚刚开始。

如何玩转商业地产

融资、拿地、开发、招商、运营——这是商业地产企业的基本运营逻辑。其中，拿地是基础，融资是保障，招商运营是持续发展的动力。大连万达商业地产作为国内最大的商业地产公司，在商业地产运营的各个环节均具备优势。

万达商业地产的核心产品是万达广场，包括购物中心、写字楼和住宅，且通常包括豪华酒店。万达广场的入驻，可以刺激入驻地区的消费，改善局部商业环境，提升区域价值，自然很受地方政府欢迎，再加上万达商业地产本身的运营能力，使其具有很大的拿地优势。

招股说明书披露， 2011年—2013年，万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，在最近几年土地价格节节攀升的背景下，土地成本仍能保持逐年下降。

对于商业地产同样重要的招商运营，万达商业地产经过长年的摸索，已经形成一套成熟的“订单模式”。在开发前便已开始招商，根据客户的特点和需求订做不同的商业和商务空间，先有订单再投资开发。这样既能保证一定的启动资金，也大大缩短了后期招商的时间，减轻了后续经营的难度，保证“完工即开业”。万达商业地产的战略合作伙伴包括了沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美等。