三年前的2011年4月，一家名不见经传的小企业浙江高瑞投资有限公司（以下简称为“浙江高瑞投资公司”），却打败了包括上海复星地产在内的多家知名开发商，以约12亿元的低价拿下了位于浙江义乌市中心核心地段的占地约18万平方米的商业用地。

如今再次进入公众视野的该地块，却不是以富丽堂皇的商业综合体面世，而是以闲置三年多后的退地行为引起轰动，更加蹊跷的是申请退地的开发商，不仅未被没收竞买保证金，反而获得政府高达约4.3亿元的补偿款。

甚至在签署《国有建设用地使用权出让合同》解除协议4个月前的今年1月下旬，该开发商已经获得义乌市政府退还的2亿元项目保证金。

被指“定向出让”

2011年3月2日，义乌市国土局刊登了“义乌市中心区11号街坊地块出让公告”。出让公告显示，该地块占地面积约18万平方米，其中出让面积17.4万平方米，土地用途为服务业、旅馆业、文体娱乐，出让年限40年，绿化率35%，容积率1.5－2.1，起始价3700万元，保证金1.85亿元。

该公告设置的竞买人条件为：一、注册资本在4.5亿（含4.5亿）元人民币以上（截止到2011年3月2日止）或净资产在15亿（含15亿）元人民币以上（截至2010年12月31日止）的中华人民共和国境内法人企业。二、法律、法规、规章另有规定，或在本市尚有无故拖欠国有建设用地使用权招拍挂出让金、违约金等违约行为和无故拖欠财政资金、税费被列入黑名单的，不得参加本次竞买活动。

但是复星地产在竞标该地块时却遇到了一件蹊跷事，当该公司准备好相关资料报送到义乌市文化基础设施建设指挥部时，却被告知报送的资料不符合出让须知，不予报名。

“在报名环节就被踢出局的情况我们还是第一次遇见，而且他们给出的理由很牵强，也不听我们解释。”该集团相关人士称。

媒体获取的“义乌市文化建设指挥部"关于中心区11号街坊（文化综合体）项目资格审查情况的汇报"”文件显示，截止2011年3月28日共有6家企业报名。据该文件所述，有两家公司提交的资料上，在引进“IMAX”现代化先进电影技术方面均只提供了与佛山（楼盘）市星星文化传播公司的合作意向书，而未与加拿大IMAX公司上海（楼盘）代表处签署合作协议或意向书；引进国内外知名幼儿教育机构时也均仅为珠海（楼盘）市大地教育咨询服务有限公司；委托国际知名设计机构或国内综合甲级以上设计资质的也仅为中国建筑(601668,股吧)上海设计研究院有限公司、同济大学建筑研究院有限公司（两家为行业甲级资质），会审意见认为这三方面不符合出让须知要求。

根据《中华人民共和国国土资源部令第39号》第11条规定：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。

但是根据义乌资格审查小组的认定，符合其制订的报名条件的企业只有4家。知情人士向经济观察网透露，在这所谓符合条件的4家企业中，有2家企业最后也因为种种原因退出竞买，只有包括浙江高瑞投资公司在内的2家企业参与竞拍。

“不出意外的话，该地块最终将由浙江高瑞投资有限公司拍得，这有定向转让的嫌疑。” 该知情人士称。事实也确实如此，2011年4月14日，浙江高瑞投资公司以12.18亿元的价格拿下该占地18万平方米的商业地块，按照1.5－2.1的容积率粗略估算，每平方米楼面地价仅约3328元。

这个价格让业界感到震惊的是，与11号街坊毗邻且位置稍差的义乌市中心区07、08商住地块面积只有14万平方米，但2011年8月的出让价格却高达72.19亿元，被称为当时“全国地王”，每平方米高达1.53万元的楼面地价，更是浙江高瑞投资公司获得11号街坊地块3328元楼面地价的4.6倍。