压力来袭

降价跑量遭房贷限制导致收效欠佳，也使得雅居乐面临诸多压力。

近日，雅居乐旗下南京乐滨江国际项目未获得预售证就开始认筹，被当地房管局勒令整改，其去化的压力可见一斑。

一位港资房企老总也向地产中国网透露：“不少内地企业，强调‘短平快’，为了尽快回款，有时候不惜违规，他们也算好了帐，即使加上违规成本，也比积压着强得多，这事我们从前从来不敢想。”

“雅居乐从近两年开始也强调高周转，所以一些项目能快就快，即便违规也提前跑量，但这个转变过程是有难度的。”张寅指出，其实，从一开始，这家公司的开发模式与港资企业差不多，就是大量囤地，缓慢开发。

尽管雅居乐在年报中多次强调“短平快”，但从其拿地特点来看，尚处于清水湾的开发模式，即在一个区域拿下大体量土地，尔后开发缓慢，并坐等土地升值，其在云南所获地块就有这样的特点。正因为如此，雅居乐每年的土地增值税均处于高位，2012年约为31亿元，2013年则是25.4亿元。

与此同时，雅居乐的压力还来自尚不均衡的布局。据了解，去年，雅居乐收获土地主要位于惠州、佛山、南宁、中山、昆山、腾冲、杭州等二三线城市，且上述一些城市近年来土地供应量较大，因此，今年以来降价态势明显。

“之前主打旅游地产牌的雅居乐，虽然拿了大量的旅游地产地块，但到目前大部分尚未形成产品。”宋丁告诉地产中国网：“尽管有部分产品在售，但由于缺乏相关的产业和配套，导致销售量一直都在下滑。”

此外，去年大规模的土地投资，亦在资金上有一定的压力。雅居乐披露，去年，耗资约151亿元共新增土地（建筑面积）1060万㎡，相当于2012年末土地储备量的1/3。

“去年土地市场较为火爆，大部分城市的地价也较高。”张寅指出：“因此这个踩点并不一定准确，而今年以来，可能大部分公司由于资金上的压力，对拿地也非常谨慎，现在大家都面临这样的问题。”

宋延庆也担忧，若市场继续调整，雅居乐的降价幅度广度势必会持续扩大，这对其毛利率也造成了一定的压力。

的确如此，雅居乐公开的资料显示，毛利率也逐年下降。2011年尚处于53.8%的高位，2012年下滑至41.6%，而去年则跌至35.6%。

面对诸多压力，在接下来的时间里，雅居乐将演绎怎样的解压故事，我们持续关注。