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原标题：雅居乐地产“跑量”悬疑

【地产中国网•独家报道】在此轮地产调整大潮中，率先扛起降价大旗的雅居乐（03383.HK），赚足了眼球。但大喊降价历时三月余，收效似乎并不尽人意。

日前，雅居乐公布的数据显示，1-4月份，累计实现销售额132.1亿元，同比增长34%；录得销售面积121万㎡，同比增长41%；平均售价为10918元/㎡，同比下滑超过5%。

销售金额及面积增幅均强于去年同期，且面积增幅超过金额增幅，平均售价也低于去年同期。显然，雅居乐今年去化动作积极，但这些努力对700亿元的全年销售目标而言仍相去甚远。无奈之下，又将这一目标下调至480亿元。那么，雅居乐大范围降价是源于资金压力，还是另有其因？

跑量真相

在此轮降价潮中，作为急先锋的雅居乐，其打折力度及广度，在全国化房企中，目前尚未出现超越者。

“五折的特价房只有几套。”海南清水湾一销售员告诉地产中国网：“前几天就卖光了，但您要买的话，还有别的特价房。”

据地产中国网多方了解，“五一”期间，为了完成销售任务，清水湾项目一度推出了“五折”的特价房，最低者价格仅9000元/㎡，相当于之前销售均价的一半，与2009年的开盘价相若。

“目前，海南的旅游度假物业销售情况不太好，这些候鸟’物业，也就是第三居所。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉地产中国网：“这些物业并没有找到顺畅的资源合理配置通道，在投资减少的情况下，正处于奄奄一息的尴尬局面 ，所以降价促销是大势所趋。”

值得注意的是，运营了近7年之久的清水湾，其规划总建筑面积高达1040万㎡，当属不折不扣的超级大盘。雅居乐2013年年报披露，截至去年底，该项目已售面积不足300万㎡，尚未开发的面积高达748万㎡，其压力可见一斑。

旅游项目销售遭遇不畅，其他项目在大势影响下亦艰难走量。其位于佛山的曼克顿山项目去年开盘价均价约15000元/㎡，而目前，最低售价在9000元/㎡左右；成都的铂雅苑项目， 精装房单价从开盘价每平米18000元降至13000元，毛坯房单价降至7000元/㎡；在常州，与星河湾合作的项目开盘最低价9000元/㎡，而在促销时，最低价为6000元/㎡。

一位常州当地开发商老总称，“这个项目自身定位有问题，水土不服就开始走极端，对市场的影响是肯定有的，因为消费者不清楚到底是市场整体走势还是个案行为。”

但地产中国网多方调查发现，雅居乐旗下在售的60余项目中，打折促销的不超过10个，且大部分打折项目只是拿出了极少的部分进行促销。雅居乐营销总监谭伟江曾公开称，“打折促销，多少有些噱头的意思。”

但值得注意的是，雅居乐的销售价格的确在下降，4月份的均价首次跌破万元，而今年前三个月的预售均价分别为12917元/㎡、11538元/㎡及10566元/㎡。就此，地产中国网询问雅居乐品牌负责人马羽飞，截至发稿前，对方仍未作出回应。

“布局集中在二三线及以下城市的销售价格，都在下滑。”虎杰投资首席分析师张寅告诉地产中国网：“其实，这里面也有技术操作的问题，比如每个月推盘的城市不同，也会造成均价上的差异，也不排除雅居乐现阶段在售的项目存在一些尾盘，或者价格相对较低的项目。”

在均价下滑之际，雅居乐销售总额也并不理想。张寅指出，尽管促销，但由于个人住房贷款的限制，所以在结果上，并没有显现出来，另外，促销的时间并不是长。

“在销售节奏把握上，今年要求更高，最坏的打算就是能在前四个月完成全年的40%以上。”兰德咨询总裁宋延庆告诉地产中国网：“因为从三四季度开始，销售压力将更大。”

压力来袭

降价跑量遭房贷限制导致收效欠佳，也使得雅居乐面临诸多压力。

近日，雅居乐旗下南京乐滨江国际项目未获得预售证就开始认筹，被当地房管局勒令整改，其去化的压力可见一斑。

一位港资房企老总也向地产中国网透露：“不少内地企业，强调‘短平快’，为了尽快回款，有时候不惜违规，他们也算好了帐，即使加上违规成本，也比积压着强得多，这事我们从前从来不敢想。”

“雅居乐从近两年开始也强调高周转，所以一些项目能快就快，即便违规也提前跑量，但这个转变过程是有难度的。”张寅指出，其实，从一开始，这家公司的开发模式与港资企业差不多，就是大量囤地，缓慢开发。

尽管雅居乐在年报中多次强调“短平快”，但从其拿地特点来看，尚处于清水湾的开发模式，即在一个区域拿下大体量土地，尔后开发缓慢，并坐等土地升值，其在云南所获地块就有这样的特点。正因为如此，雅居乐每年的土地增值税均处于高位，2012年约为31亿元，2013年则是25.4亿元。

与此同时，雅居乐的压力还来自尚不均衡的布局。据了解，去年，雅居乐收获土地主要位于惠州、佛山、南宁、中山、昆山、腾冲、杭州等二三线城市，且上述一些城市近年来土地供应量较大，因此，今年以来降价态势明显。

“之前主打旅游地产牌的雅居乐，虽然拿了大量的旅游地产地块，但到目前大部分尚未形成产品。”宋丁告诉地产中国网：“尽管有部分产品在售，但由于缺乏相关的产业和配套，导致销售量一直都在下滑。”

此外，去年大规模的土地投资，亦在资金上有一定的压力。雅居乐披露，去年，耗资约151亿元共新增土地（建筑面积）1060万㎡，相当于2012年末土地储备量的1/3。

“去年土地市场较为火爆，大部分城市的地价也较高。”张寅指出：“因此这个踩点并不一定准确，而今年以来，可能大部分公司由于资金上的压力，对拿地也非常谨慎，现在大家都面临这样的问题。”

宋延庆也担忧，若市场继续调整，雅居乐的降价幅度广度势必会持续扩大，这对其毛利率也造成了一定的压力。

的确如此，雅居乐公开的资料显示，毛利率也逐年下降。2011年尚处于53.8%的高位，2012年下滑至41.6%，而去年则跌至35.6%。

面对诸多压力，在接下来的时间里，雅居乐将演绎怎样的解压故事，我们持续关注。