转型阵痛

就在今年3月4日的业绩会上，SOHO中国称，2013年是公司从“开发-销售”向“开发-持有”模式转型的第一个年头，公司的转型是顺利且成功的。老潘则毫不谦虚地说：“2013年我们给股东交上一份满意的答卷。”

不过，多位长期跟踪SOHO中国研究机构和分析师却并不认同这一观点。

越秀证券李尚伟指出，从长远看，SOHO中国的转型是利好的，但在短期内，仍避免不了转型的阵痛；“对于SOHO中国而言，在2014年和2015年这两年，利润下降50%-60%都很正常。”

另有分析人士指出，转型不是一两年的事情，现在只能算是一个开始。起码要到2017年，转型的效果才能显现。

李尚伟指出， SOHO中国的“阵痛”主要体现在公司的财务报表上，一是该公司持有物业并加重租金收入比例，这将减慢其现金回流速度，并占用大量资金，从而导致公司的净负债水平提高；二是，销售能更快回笼资金，今年该公司改以租金为生，那么其营业额必将大量减少，从而影响整体利润。

SOHO中国2013年的年报显示，其去年营业额为146.21亿元，按年跌9.43%；其中出售物业单位所得143.42亿，投资物业的租金收入为2.79亿，租金收入仅占营业收入的1.91%。而截至去年底，集团拥有现金及银行存款约106.5亿元，净资产负债率约为17%。

今年以来，SOHO中国连续抛售北京、上海（楼盘）物业。张欣在业绩介绍视频中指出，持有充足的现金变成重中之重，这也是其决定出售SOHO海伦广场和SOHO静安广场的原因。“这两个项目的出售带来了52亿的收入，将我们的流动量总额提升到220亿，充裕的现金便于收购更多更优质的资产。”

然而这笔总成交额为52.30亿元的交易，与之前120亿元的预期收益相比，却是折价了56.42%，无疑昭示着SOHO中国目前对于现金流的高度渴求。

不过，李尚伟指出，SOHO中国现在持有的物业都是中国相对来说最高端的物业资产，加上公司目前现金还比较充裕，两三年内，只要其不大规模拿地，一般不会出现财务问题。

穆迪的报告也预计称，待SOHO中国的现有项目全面投入运营，望京SOHO、SOHO复兴广场和凌空SOHO等新项目完工并产生现金流后，2014年SOHO中国的租金总收益将继续强劲增长。（来源：观点地产网）