通过影子银行体系高成本融资

“债在我脑子里就一个概念：风险”，2013年10月16日，“阳光城2013年前三季度销售业绩通报暨上海战略发布会”上，集团总裁陈凯在发表主题演讲时如是说。事实上，阳光城这几年一直被人诟病的正是较高的负债水平和令人担忧的财务安全。

这种危险状态一直在延续。纵观阳光城的公告，出现字眼最多的内容主要包括两个部分：“信托计划”、“质押”、“融资”和“竞得项目”。在拍得土地15宗战绩的背后，是其2013年至今19次的融资。

激进扩张难免带来财务压力。财报显示，阳光城的资产负债率由2012年底的76.41%大幅提高到去年三季末的86.82%。相比之下，与阳光城同样百亿规模的区域龙头房企，如金科股份、荣盛发展等更为稳健。荣盛发展的数据显示，其2013年三季末资产负债率为78.91%。

“阳光城一直属于负债率较高的企业，但如今尤甚。净负债率已从2012年底的137 .37%直线上升至183.25%。从现阶段已发年报的房企来看，恐怕阳光城负债率是最高的。”杨小贝对记者说。

“拿地、影子银行融资、借新还旧”已然成为阳光城的运营模式。

最近经常暴露风险的信托、券商、基金子公司、第三方理财等影子银行体系，是阳光城融资的重要手段。以上海川沙新市镇城南社区地块为例，阳光城2013年9月拍得后，便通过万家共赢资产管理公司(万家基金与歌斐资产、承圆投资成立的合资公司)融资16.9亿元，期限不超过24个月。今年3月4日，中信建投证券通过渤海银行上海分行再次向该项目提供不超过25亿元的委托贷款。随后3月27日，阳光城公告称，截至3月24日，已向万家共赢提前归还用于上海川沙新市镇城南社区地块项目的贷款16.9亿元。

记者粗略统计，阳光城近年来的融资活动，多是通过影子银行体系进行。例如，2013年12月17日，阳光城与上海歌斐资产管理有限公司合作，为其“福州项目公司”与“苏州项目公司”融资不超过45亿元。此前的9月7日，阳光城再次为旗下子公司新南城房地产设立信托计划提供担保，通过华润信托融资9.5亿元，合同年利率11%。此外还有平安信托为其福建公司设立规模不超过15.5亿元的信托项目，中融信托设立4亿元信托项目等等。

有分析师认为，企业需要靠不断的融资来维持现金流，这是阳光城“左手拿地、右手融资”动作频频的主要原因。

对于阳光城这类房地产公司而言，不仅债务率高，而且债务成本高。“现在开发商的融资成本都比较高，银行开发贷的额度还是很紧，而且资质审批严格。项目前期的融资，包括拿地，大多靠信托、基金这些通道用‘明股暗债’的方式操作。通常都是信托资金对项目公司增资，双方再签订一个股权回购条款，这种融资方式的成本很高。”一位信托公司的产品经理对记者说，这种方式在监管层面可以说是灰色地带，而且融资的成本颇高。虽然信托产品的收益率只有百分之十几，但房地产公司的融资成本大多超过20%，有些甚至超过25%。

曾有媒体报道引述阳光城集团总裁陈凯的表述称，该公司的融资成本处于15%的高位，而这一数据短期内难以降低。也有报道称，阳光城的融资中，银行贷款占比仅16.8%；其余均为信托或基金借款。显然，其融资成本远高于其他开发企业。