地价持续发力 房价回落空间难觅

谈及房价的高涨，作为房价真相重要组成部分的地价水平不能忽视。某龙头房企的负责人告诉中房网记者，“土地市场不仅直接影响房地产市场的供应，同时还是房价成本的重要组成部分，某些标志性地块或者是地王的价格还直接决定了房价预期的高低。”以2013年融创拿下的北京农展馆地块为例，其创下的楼面地价7.3万元/平方米的全国单价地王纪录，不仅使得未来其项目的价格预期被推高至15万元/平方米左右，也使得周边二手房价格水涨船高，更给了高端项目在房价上一个追赶的“标杆”。

国土资源部发布的2013年国土资源统计数据显示，去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新了2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。同时据CRIC数据监测显示，位居2013年全国土地出让金额前4位的城市，土地出让金门槛已经提升至1200亿元。上海、北京位居前两位，其当年土地出让出入分别为2242亿元和1822亿元。

去年土地市场的火热，的确在一定程度上缓解了住宅用地的供应压力。但必须要看的是，土地出让金创了记录的同时，地价也在高涨，土地出让面积增长有限。同时，各地这几年都加大了保障房用地的供应，实际的商品住宅用地供应减少，未来有可能进一步推高商品住宅的价格。

以北京市为例。根据北京市土地储备中心的数据，2013年北京全年供应的住宅用地可提供住宅总建筑规模约为2300万平方米，其中保障房1300万平方米，商品房1000万平方米，商品房中还包含了227万平方米的自住型商品房，保障房及自住型商品房占住宅总建筑规模的66%，“正常”的商品房只占34%。按照北京市2014的供地计划，住宅用地供应中，保障房占40%，自住商品房30%，正常商品房占比进一步缩减至30%。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，2013年土地市场的火爆情况预示着今年一二线城市的楼市酝酿着更大的涨幅，“按照正常的上市销售，价格将比2013年的价格高很多。如果没有更有力的调控举措，或者货币正常更加宽松，那么2014年楼市甚至会超过去年那样动辄两三成的涨幅。”