原标题：房价要去哪儿:2013房价真相

据南方网消息 曾经十年调控，但房价上涨了十年。房价是人们心中永远绕不过去的坎。

2013年2月20日，突击出台的“新国五条”，再次将房价推向风口浪尖，各地随之出台的细则和房价调控目标——保持房价稳定或房价增长低于收入增长水平，这样的的含糊其辞，似乎也预示了2013年房价的走势。

此后一年的时间里，各地的房价涨势有目共睹，全国房地产市场的成交也再创新高。根据国家统计局的数字，2013年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%；商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%；商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%，投资和销售数据均创造了历史新高。

不过，在总结2013年的房价时，政府部门及分析人士比较常用的一句总结是，“去年城市的房价分化趋势明显，一线城市房价上涨较快，二三线城市总体上涨平稳，个别三四线城市出现了下跌”。房价的真相是这样吗？

一线城市领涨明显 京沪进入3万元时代

根据克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合发布的中国城市住房价格288指数(以下简称“中住288指数”)，以2013年12月的数据与至1月相比，全国一手房价格指数全年上涨8.89%；四个一线城市中，上海2013年一手房价格指数居首，年内涨幅达21.41%，北京、广州、深圳年内的指数涨幅分别为18.37%、18.23%和11.41%。如果同比2012年12月的房价数据，上海和北京的房价指数同比涨幅则分别达到了24.08%和20.50%，广州也高达19.40%。一线城市房价的惊人涨势，大大高于业内一般认为的“一线城市住宅价格涨幅平均在15%左右”的判断。

二手房方面，中住288指数—二手房价格60指数显示，全国二手房价格指数2013全年涨幅为5.94%；在其监测的全国60个城市中，除乌鲁木齐“异军突起”外，北京、广州、上海领涨全国，年内二手房价格指数涨幅分别为16.33%、14.63%和12.62%。

那么，在经历了这么高的涨幅后，一线城市的房价水平究竟如何呢？以2013年2月20日“新国五条”发布为起点，一年后的克而瑞房价数据显示，至2014年2月19日，北京、上海、广州和深圳的新房均价分别为：33423元/平方米、32675元/平方米、19858元/平方米和25872元/平方米；二手房均价分别为：42626元/平方米、29189元/平方米、17099元/平方米和26548元/平方米。值得注意的是，京沪无论是新房还是二手房均价，几乎全部进入3万元时代。

数据还显示，2013年全国商品住宅成交均价排名前十的项目也已被京沪两地“垄断”。其中，上海的汤臣一品当仁不让地成为豪宅榜首位，其成交均价超过16万元/平方米，其它9个项目成交均价分别超过或接近10万元/平方米，京沪的房价水平由此可管窥一斑。

绝大多数城市房价上涨明显 三四线难言崩盘

但房价上涨，并非是一线城市专美。通过对“中住288指数”的统计，以2013年12月的数据与至1月相比，全国288个地级以上城市的房价指数在年内间出现4%以上幅度下降的仅17个城市，绝大多数城市的房价指数上涨明显。

更令人意外的是，以涨幅的绝对值来看，一线城市并非是2013年房价上涨的领头羊。按照上面同样的统计方法，2013年全国288个城市一手房价格指数年内涨幅位居前十的城市依次为：三门峡、白山、枣庄、张家口、沧州、濮阳、临沂、鹤壁、荆门和南昌。其中，排行前四的城市一手房价格指数年内涨幅均在30%以上。值得注意的是，排名前十的城市中除南昌外，几乎是清一色的三四线城市。

在17个房价明显下跌城市中，此前以造城失败甚至是“鬼城”著称的鄂尔多斯、营口、常州等均不在其中，领先跌幅榜的是令人意外的三个城市——三明、宿州和珠海，年内跌幅分别为-11.13%、-10.79%和-10.18%。此外，除昆明和温州外，其余城市均为三四线城市。这一方面说明，三四线城市的楼市风险确实相对突出，但另一方面，下跌城市的数量有限以及全国平均8.89%的涨幅还是说明，2013年的房价仍处于上涨通道之中，有关房价目标的调控基本落空。

地价持续发力 房价回落空间难觅

谈及房价的高涨，作为房价真相重要组成部分的地价水平不能忽视。某龙头房企的负责人告诉中房网记者，“土地市场不仅直接影响房地产市场的供应，同时还是房价成本的重要组成部分，某些标志性地块或者是地王的价格还直接决定了房价预期的高低。”以2013年融创拿下的北京农展馆地块为例，其创下的楼面地价7.3万元/平方米的全国单价地王纪录，不仅使得未来其项目的价格预期被推高至15万元/平方米左右，也使得周边二手房价格水涨船高，更给了高端项目在房价上一个追赶的“标杆”。

国土资源部发布的2013年国土资源统计数据显示，去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新了2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。同时据CRIC数据监测显示，位居2013年全国土地出让金额前4位的城市，土地出让金门槛已经提升至1200亿元。上海、北京位居前两位，其当年土地出让出入分别为2242亿元和1822亿元。

去年土地市场的火热，的确在一定程度上缓解了住宅用地的供应压力。但必须要看的是，土地出让金创了记录的同时，地价也在高涨，土地出让面积增长有限。同时，各地这几年都加大了保障房用地的供应，实际的商品住宅用地供应减少，未来有可能进一步推高商品住宅的价格。

以北京市为例。根据北京市土地储备中心的数据，2013年北京全年供应的住宅用地可提供住宅总建筑规模约为2300万平方米，其中保障房1300万平方米，商品房1000万平方米，商品房中还包含了227万平方米的自住型商品房，保障房及自住型商品房占住宅总建筑规模的66%，“正常”的商品房只占34%。按照北京市2014的供地计划，住宅用地供应中，保障房占40%，自住商品房30%，正常商品房占比进一步缩减至30%。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，2013年土地市场的火爆情况预示着今年一二线城市的楼市酝酿着更大的涨幅，“按照正常的上市销售，价格将比2013年的价格高很多。如果没有更有力的调控举措，或者货币正常更加宽松，那么2014年楼市甚至会超过去年那样动辄两三成的涨幅。”

房价要去哪儿？

以北京、上海为代表的一线城市，经济持续快速发展，城市基础设施的不断完善，具有较高水平的公共服务，提供了大量的就业与投资发展机会。这些因素对外来人口的吸引力不断增强的同时，也对一线城市房价提供了潜在的需求支撑。但同时，让我们不得不面对的是一线城市动辄每平米2万元、3万元、4万元、甚至10几万元的高房价。我们眼睁睁的看着收入增幅跑赢了CPI，却涨不过那高高在上的房价。未来房价，何去何从？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从房价的角度来说，一线城市仍然会面临“阶段性”快速上涨的压力，二线城市则在2014年呈现出总体上继续回升的迹象，三四线城市则会继续“分化”，经济向好城市房价持续上涨，不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。总体来看，2014年房价上涨仍是主旋律。

不过，更多的业内人士还是相信，房价会趋向平稳。中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中房网专访时表示，无论此前十年通过“限购”、“限贷”、“限外”等方式抑制需求，还是去年新一届政府通过加大土地供应来增加商品房供应，由于都属于“单边发力”，同样收效甚微。他认为，“针对需求端的简单打压，无法解决供需失衡、房价高企等问题，同样，在不能合理疏导需求的情况下，简单地加大供应也无济于事。”不过，他也强调，京沪等一线城市最近严控人口、划定城市边界等一些动作，在建设保障房方面的新举措，从供需双边着手，体现了十八届三中全会后的调控新思路。胡志刚判断，一线城市调控的转型方式已经初露端倪，供应和需求两端同时发力北京市场，未来北京市房价将趋向平稳。

从目前的市场认知来看，“一线城市稳中有升，三四线城市风险陡升”，已是普遍共识。

“我从来不悲观的看待市场，但我也认为2014年的市场没有想象当中那么好。” 易居中国执行总裁丁祖昱在预测今年年楼市时曾判断，就房地产市场成交量而言，2014年一二线城市的成交量将稳中有跌，三四线城市则普遍看跌。从总量来看，2013年13亿平方米的量级也许将成为阶段性的天量，2014年下跌的可能远大于上升。至于房价，“除北京以外，上海、广州、深圳的房价将稳中略有升，而二线城市压力早已凸显，三四线城市目前也是调整的趋势，面临下行压力。”